作者: 粟勤生 | 2018-12-11 13:40

广西业主委员会涉诉案件分析

原载于《现代物业·新业主》2018年9期/总第435期

随着业主维权意识的加强，业主委员会作为业主大会的执行机构在物业管理和业主自治活动中发挥着越来越重要的作用，但由于法制的不健全以及业主委员会运作不规范、行政主管部门指导监管不到位等因素，由此引起的各类诉讼纠纷也日益增多。本文通过对2014年-2017年广西壮族自治区内所有当事人包含“业主委员会”的412份裁判文书进行检索分析，形成报告，从业主委员会涉诉案件分布情况、案由、负担诉讼费用等不同角度进行了具体分析，并给出了相关建议。

业主委员会涉诉案件基本数据概述

检索方式

案例来源：Alpha案例数据库

裁判日期：2014年1月1日至2017年12月31日

当事人包含：业主委员会

地域：广西壮族自治区

检索日期：2018年7月31日

检索结果：裁判文书412份(因裁判文书的公开程度及公布时间属于不可控因素，因此与实际审结情况可能存在误差)

基本数据

(一)历年案件数量

2014年50件、2015年72件、 2016年85件、2017年205件。

从检索数据可以看出，2014年以来业主委员会涉诉案件呈现逐年递增的趋势，2017年数量剧增。

图1 历史案件数量

(二)区域分布

南宁25件、柳州57件、桂林115件、梧州10件、北海30件、防城港8件、钦州12件、贵港11件、玉林74件、百色34件、贺州11件、河池10件、来宾2件、崇左6件。

广西全部14个地市均有相关案件分布，案件发生数与广西各地的经济发展水平和物业管理发展程度没有必然联系。主要原因在于不发达地区的批量案件多，如玉林市容县某业主委员会物业服务合同纠纷批量案件数达到了53件。

图2 分布区域

(三)审理程序

一审289件、二审85件、再审9件、执行29件。

图3 进入各审理程序的占比

(四)审理层级

1、基层法院318件、中级法院87件，高级法院7件。

2、广西自治区高级人民法院审理的7件案件全部是审查当事人的再审申请，除(2017)桂民申1968号案件裁定指令百色市中级人民法院再审外，其他6件案件均裁定驳回再审申请。可见再审程序作为纠正原审裁判错误的程序，案件再审“逆转”难度较高。

(五)案由分布

1、民事案件377件：

(1)合同纠纷286件。包括：服务合同纠纷244件(物业服务合同纠纷238件，其他服务合同纠纷6件)、确认合同效力纠纷8件、租赁合同纠纷7件、供用电合同纠纷3件、劳务合同纠纷3件、委托合同纠纷3件、借款合同纠纷2件、建设工程合同纠纷2件、房屋买卖合同纠纷1件、买卖合同纠纷1件、债权撤销权纠纷1件、追偿权纠纷1件、其他合同纠纷10件。

(2)不当得利纠纷5件。

(3)物权纠纷70件。包括：物权保护纠纷类42件(排除妨害纠纷16件、财产损害纠纷10件、恢复原状纠纷7件、返还原物纠纷5件)、所有权纠纷25件(业主撤销权纠纷11件、建筑物区分所有权纠纷11件、相邻关系纠纷3件)、占有保护纠纷1件、其他物权纠纷2件。

(4)侵权责任纠纷9件。

(5)适用特殊程序案件案由4件。

(6)人格权纠纷2件。

(7)劳动争议、人事争议1件。

图4 民事案件分类数量

2、行政案件34件。主要涉及行政管理范围20件、行政行为种类14件(不作为4件、行政许可4件、其他行政行为2件、行政撤销2件、行政登记1件、行政确认1)

图5 行政案件各分类占比

3、执行案件1件。

从案由分布数据上看，业主委员会涉诉案件主要集中在民事案件，其中合同纠纷、物权纠纷、侵权责任纠纷占据前三位，而物业服务合同纠纷238件，占412件涉诉案件的58%。

业主委员会负担诉讼费用案件分析

总体情况

通过在412件涉诉案件“裁判结果”中检索关键词”业主委员会承担“或“业主委员会负担”统计，四年内业主委员会在诉讼中被裁判负担诉讼费用(含部分负担)案件共165件。其中，民事案件157件，行政案件8件。

图6 裁定业主委员会负担诉讼费用案件比例

民事案件分析

通过对157件民事案件逐一分析，共有105件是裁定由业主委员会承担诉讼费用，原因全部是业主委员会在提起诉讼后撤回起诉依法应承担案件一半的诉讼费用。

52件民事案件业主委员会被判决承担诉讼费用主要(含部分)原因和数据如下：

1、证据不足或举证不能：22件。

如(2017)桂1021民初849号案件，法院认为：“在民事诉讼中，当事人对自己提出的主张有责任提供证据证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，应当承担举证不能的法律后果。原告(业主委员会)以被告违约为由主张要求被告向其移交中央公园小区建设规划图等资料、完善小区正大门及大门通道路面、加高小区各单元楼道间窗台墙面高度、修复小区单元外墙、增加小区物业用房246平方米面积、完善小区2、7、8、17单元一层至负一层的步梯及完善小区电梯间的消防监控设施，但其主张的事实不清，且均未提出相应的合同约定和法律依据，应当承担举证不能的法律后果，故对于原告的诉讼请求，本院均不予支持。”

2、无事实和法律依据主张共有权8件。

如(2013)良民一初字第392号案，法院认为：“会所是开发建设单位经有关审批主管部门批准并由开发建设单位出资建设的，工程竣工验收和工程规划竣工均验收合格，属合法建筑，符合《物权法》第六章规定的专有部分的全部构成要件，与其他建筑物能够明确区分，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体，属于小区物业的专有部分，该会所自竣工验收合格之时起即属于开发建设单位所有，其所有权的确定不以登记为要件。本案中无证据证明开发建设单位承诺将会所赠与小区业主，或者与小区业主约定归小区业主共有，亦不属于法定共有物业范畴。业委员主张该会所属于小区业主共有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”

3、未经法定程序(业主“双过半”)程序擅自做出决定6件。

如(2015)荔民初字第1044号案，法院认为：“被告未经召开业主大会，仅由业主委员会研究决定作出决议、选聘物业公司、上调物业费并进行公告的行为，违反了《中华人民共和国物权法》的相关规定，该决议事项系应由业主共同决定，而业主委员会无权单方决定。虽然被告主张作出决议后将决议内容向小区业主发放《第三次业主委员会会议内容调查表》，有226户业主同意决议内容，反对决议内容只有44户，视为大多数业主同意决议，但无调查表原件证实，其主张无事实与法律上的依据，本院不予采信。”

4、侵权责任3件。

如(2016)桂0223民初1310号案，法院认为：“业主委员会认为原告强占摊位，侵占了其管理摊位利益，本应通过合法的途径处理，但业主委员会未通过合法途径解决，而擅自召开会议讨论决定并组织业主委员会成员将原告物品从摊位移走，后来未尽到注意保管义务，导致物品损毁，其行为构成侵权，应当承担相应的民事责任，因上述人员是履行职务行为，该责任应由业主委员会承担。”

5、对非小区公共权益的行为主张权利3件。

如：(2015)长民初字第1509号案，法院认为：“原告(业主委员会)请求被告退还2015年4月物业管理服务费64705.50元的诉讼请求，没有合同和法律依据，本院不予支持。原告对小区公共权益的行为有权主张权利，原告的其他诉讼请求，不属于小区业主的共同权益，本院不予支持。”

6、业主委员会自行管理物业服务有瑕疵物业费打折3件。

如：(2017)桂0204民初2581号案件，法院认为“原告(业主委员会)作为小区的管理服务者，应对小区公共设施的维护做到及时、到位。从前期物业公司撤走至今未对消防设施进行任何维护，说明原告在服务中存在瑕疵，故本院酌定部分支持原告诉讼请求。”

7、业主委员会自行管理催交物业费违约金过高2件。

如(2016)桂0405民初1115号案件，法院认为：“被告未按时支付原告(业主委员会)物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的违约责任，支付原告逾期付款的滞纳金。原告要求滞纳金从2015年5月起按未交金额每日1%计付标准过高，本院予以调整。”

8、业主委员会自行管理催交物业费超过自管服务期限2件

如：(2017)桂0331民初2703号案件，法院审理认为：“本案于2017年10月15日受理，被告应交纳2017年11月、12月物业服务费的义务尚未产生，故本院只支持原告2017年1月至10月的物业服务费请求，2017年11月、12月物业服务费到期后原告可另行诉讼解决。”

行政案件分析

通过对8件行政案件分析，惟一一件裁定负担诉讼费用的案件是(2015)鱼行初字第9号案，法院审理认为由于业主委员会尚未经备案，业主委员会作为原告并不适格，应当采用推选诉讼代表人的制度参与诉讼，裁定驳回起诉。

七件行政判决案件分析如下：

(2017)桂03行终150号、(2017)桂03行终151号、(2017)桂03行终152号(3件案件为批量案件)。法院二审审理认为：1、小区架空层停车位的所有权是否应当归全体业主所有的问题，在国家法律、法规没有规定和合同没有约定的情况下，上诉人业委会可以通过民事诉讼进行确权，不属于行政诉讼调整范围;2、被告房管所作为房屋登记机关，有对申请房屋登记的单位和个人进行依法登记的权利和义务。被告对第三人(开发建设单位)申请登记的房产所提交的材料依法进行了审查，认为申请登记的内容与有关材料所证明的事实一致，不存在法定不予登记的情形。被告根据《房屋登记办法》的规定，为第三人对本案房产进行产权登记，颁发房屋所有权证。其行为并无不妥，况且在原告发现第三人取得房产证后，向住建局举报，住建局明确答复架空底层可办理产权，因此，在住建局的作出的行政行为有效的情况下，被告作出的行政行为合法。

(2017)桂0821行初6号(一审)、(2017)桂08行终45号(二审)。法院二审审理认为：原审第三人(开发建设单位)将其拥有权属的停车位以协议的形式租赁给小区住户使用50年，双方的租赁协议名为租赁，实际上是对停车位使用权的长期转让，对该使用权转让价格被上诉人(物价局)没有法定的定价权限，其价格应属市场调节价范围，由双方自主协商一致确定。且现行物价收费文件均明确了适用的范围及对象是本市内的住宅小区物业服务收费行为，原审第三人并不是上述文件所指的物业服务企业，其与小区住户签订的停车位租赁协议，如果小区住户认为价格过高，应由双方协商解决，而不应由政府价格主管部门予以行政干预。故上诉人(业主委员会)该上诉理由没有事实和法律依据，依法驳回上诉请求。

(2015)北行终字第1号。法院二审审理认为：被上诉人建设单位诉一审被告镇政府给上诉人业委会予以物业备案登记一案，一审第三人(业委会)提供的证据只能证明其向一审被告申请物业备案登记的情况，未能证明一审被告作出被诉行政行为证据充分、程序合法。即在案证据不能证实备案登记行为的合法性。一审法院依照修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第1目、第四十八条的规定，判决撤销被诉备案登记，并无不当。上诉人所提上诉理由不成立，维持一审判决。

(2017)桂12行终21号。法院二审审理认为：因被上诉人(房产局)给一审第三人(开发建设单位)颁发被诉房屋所有权证，造成“车库”内业主的公共排污管道、供水管道以及自来水表等发生堵塞、爆管不能及时维修，给业主带来经济损失，请求确认被上诉人颁发权属凭证违法的诉请，不属于本案行政诉讼审查范围，如上诉人(业主委员会)认为一审第三人行使车库产权过程中损害了业主的合法权益，相关权利人可以通过民事诉讼途径解决。故上诉人以此请求确认被诉房屋所有权证违法的理由亦不能成立。

结语

业主委员会作为业主大会的执行机构，需要直接面对小区各项纷繁复杂的具体事务，在履行职责时可能存在误区和法律盲点。业主委员会应当自始至终坚持为全体业主利益服务的宗旨，自觉学习和掌握物业管理相关政策法规，明确自身的职责边界，严格依照法律法规和业主大会的授权办事，切实保障全体业主的实体权利和程序权利，对每项涉诉事务做好总结归档，不断完善业主大会和业委会运行机制，使小区在完善的制度框架下健康有序科学地发展，实现建设和谐美好家园的目标。