作者: 杜功仁 | 2018-09-27 16:24

林口世大运选手村社会住宅筹备期物业管理规划

原载于《现代物业·新业主》2018年8期/总第432期

背景

过去10年间台湾各大都会区的房价持续飙涨，导致绝大多数市民(特别是年轻与弱势族群)无力负担房价与购屋，民众的居住基本权利并未获得保障。为了实践“居住正义”，台湾官方积极推动“社会住宅兴办计划”(2017)，以8年兴办20万户只租不卖之社会住宅为目标(地方公部门新建12万户及诱导民间空余屋8万户转成社会住宅)。各地方近年来也积极配合此重要的住宅政策，积极兴办社会住宅。以新北市为例，新北市政府拟定了《新北市青年林口社会住宅发展策略蓝图》，拟于2019年前兴建27处、7,000户以上社会住宅。目前已完工12处，其中之一，便是林口公营住宅。

近年来台湾都会区房价高企，当局发展社会住宅，以解决弱势群体住房问题

林口公营住宅由台湾最高营建机关出资兴建;完工后，于2017年8月曾作为第29届夏季世界大学生运动会的选手村使用。赛会结束，林口公营住宅进入修复工程期。营建机关拟逐步将之转型成为“林口世大运选手村社会住宅”(以下简称“林口社会住宅”)，并预计于2018年11月开始正式营运。

台湾物业管理学会于2017年8月承揽了营建机关“社会住宅规划设计及兴建与营运管理作业策略规划委托专业服务案”。其中的一个主要工作即协助营建机关进行“林口社会住宅”筹备期之物业管理规划，研究工作内容包括：(1)公共空间之规划，(2)招租计划之研拟，(3)物业管理计划之研拟，(4)营运与物业管理之财务收支概算。

本文将以“林口社会住宅”为例，与读者分享台湾地方公部门兴办社会住宅时，在“筹备期”所进行的4项物业管理规划工作之成果。

林口社会住宅简介

基地位置与大环境

“林口社会住宅”位于新北市林口区。林口区地处一台地上，临山面海，具有良好的地理景观。除了有中山高速公路、机场捷运线行经外，还有三井outlet、林口长庚医院等知名地标。本社会住宅位于林口区文化一路一段与仁爱路二段交接处相邻的四个街廓上。西侧紧邻林口带状商业区，生活机能佳。交通方面，本社会住宅距离中山高速公路林口交流道及桃园机场捷运A9林口站只有两公里远。社区周边共有10处公交车站、提供15线公交车，及两处U-Bike(公共自行车)站。交通可以说相当便利。此外，本社会住宅与林口初中及林口高中相邻;南侧有林口社区运动公园，北边则有林口棒球场及林口公共运动中心，周边休闲设施相当多元。

各区与建筑设施介绍

“林口社会住宅”共有A、B、C、D四区，基地面积总计将近10公顷，总计兴建了34栋住宅大楼、提供3,408户之4种房型住宅单元，以及82个店铺作为出租及公益使用。另外，也提供2,836个汽车停车位及3,566个机车停车位给住户租用(表1)。每区皆配置有阅览室、儿童游戏室、多功能活动空间、自行车停车场等公共设施给住户使用。各区也设置各类社福设施，如幼儿园、成人日间照顾、身心障碍福利机构等，提供各类住户所需的照顾(图1)。此外，每区也设置“物业管理服务中心”，并委由专业的物业管理公司，提供住户生活服务、清洁、保全、机电设备、家具维修等物业管理服务。营建机关当初委托了3位知名建筑师及3个营造厂负责本社会住宅四区的建筑设计与施工。因此，各区的建筑造型与风格、社区入口意象、中庭植栽景观皆各具特色。

表1 林口社会住宅之建筑规划、栋数与户数

图1 林口社会住宅四区之建筑配置图

住宅单元各房型介绍

“林口社会住宅”总计有四种房型、2,500户对外招租。一房型住宅单元共468户，每月租金约4,900元起。二房型住宅单元共522户，每月租金约6,300元起。三房型住宅单元共515户，每月租金约12,300元起。四房型住宅单元共995户，每月租金约14,000元起。每个房型皆提供厨房厨具、厕所卫生器具及工作阳台热水器、晒衣架等标准配备。通用设计户则提供可移动式厨房橱柜、厕所无障碍设施等标准配备。此外，营建机关亦提供各房型，客餐厅、卧室等空间之两种风格家具套餐，给承租户选择租用。

图2 林口社会住宅四区之建筑配置图

筹备期与营运期之期程规划

“林口社会住宅”的筹备期共有14个月(2017.9～2018.10)，工作规划如下：

1、修复工程：2017.11~2018.6

2、工程验收与点交：2018.4~2018.11

3、使用执照申请与取得：2018.2~2018.10

4、营运与物业管理规划：2017.9~2018.2(本文报告重点)

5、住宅招租作业规划：2017.9~2018.2(本文报告重点)

6、物业管理厂商遴选：2018.3~2018.6

7、公告招租、受理申请、选屋、签约：2018.6~2018.12

“营运期”预计2018年11月开始，四区住户将陆续入住(2018.11~2019.2)。

林口社会住宅之公共空间规划

按原兴办计划，林口社会住宅原拟作为“出售型”的公营住宅;后来为了配合官方的社会住宅兴办计划，而转型为“只租不售”的社会住宅。因此，为了满足未来承租户入住后的各类需求，筹备期的首要工作为：进行公共空间(如公共设施、社福设施、物管服务设施等)之规划设计。本文将以C区为例，说明各类公共空间之规划构想与成果。

公共设施之空间规划

为了提供承租户自宅以外的社区活动空间，台湾物业管理学会为林口社会住宅之每区规划以下各类基本公共设施。C区各类公共设施之配置如图3橘色区块所示：

1、梯厅与信箱间(1楼)

2、多功能会议室(1楼)

3、阅览室与儿童游戏室(1楼)

4、脚踏车停放空间(1楼)

5、营建机关服务处(1楼)

社福设施之空间规划

社会住宅主要的出租对象是一定收入以下之年轻族群或弱势族群[1]。为了照顾弱势族群之需求，林口社会住宅将提供所需的社会福利设施。C区各类社福设施之配置如图3黄色区块所示：

1、公益空间(1~2楼)：提供给非营利社福团体或培力计划团体租用

2、长照服务转介中心(1楼)

3、成人日间照顾身心障碍福利机构(1楼)

4、身心障碍者庇护工场(1楼)

5、身心障碍者社区居住据点(2楼)

6、身心障碍者日间作业设施(2楼)

7、妇幼中途之家(3楼)

此外，A、B、D三区亦分别设置一处非营利幼儿园(1楼)，由教育部门经营管理，方便承租户家长就近托幼。

图3 林口社会住宅C区1楼配置图

物业管理服务设施之空间规划

林口社会住宅未来将委由物业管理公司提供专业的物业管理服务。因此，每区需配置所需的物业管理服务设施与空间，供物业管理公司使用。C区各类物业管理服务设施之配置如图3绿色区块所示：

1、物管服务柜台、物业管理办公室(1楼)：每区皆设置一处物业管理服务中心

2、包裹存放室(1楼)

3、防灾中心(1楼)

4、垃圾处理室(B1楼)：共两处

5、工具室(B2楼)

6、备品室(B2楼)

林口社会住宅之招租计划

林口社会住宅总计提供3,408户的住宅单元。营建机关除了保留一定的户数作为特定使用之外，将提供2,500户之4种房型住宅单元对外招租。在筹备期的招租目标是将出租率最大化，所需要进行的规划工作则包含：(1)申请资格条件、户数、租金、租期之规划;(2)招租作业与期程规划;(3)住户管理办法之研拟;(4)出租申请手册之研拟;(5)社会住宅招租信息之宣传营销5项工作，说明如下。

申请资格条件、户数、租金、与租期之规划

首先，营建机关的工作是订定林口社会住宅之招租对象与申请资格条件。申请者须符合以下5个条件：

1、年龄——年满 20 岁(含);

2、户籍地——须设籍于新北市，或未设籍于新北市且在新北市、台北市、基隆市或桃园市就学或就业有居住需求者;

3、有无自用住宅——申请人及其配偶及其户籍内直系亲属于新北市、台北市、基隆市、桃园市均无自有住宅者;

4、年所得——最近年度综合所得税各类所得低于新北市50%分位点家庭之平均所得(2018年为新台币118万元整);

5、住宅资源不得重复享有限制——家庭成员未享有政府其他住宅贷款利息或租金补贴者。

符合上述5项申请资格条件者，营建机关又界定出以下6个类型的承租户：1、经济或社会弱势身份户;2、一般原住民户;3、睦邻户;4、新婚两年内或育有学龄前幼儿(6岁以下);5、现职警消户(指现在服务于各地警察、消防单位的人士);6、一般户。

营建机关进一步针对每一类住户订定其户数分配、抽签顺序、租金收费标准与租期(如表2)。

表2 林口社会住宅之承租户类型表

招租作业与期程规划

其次，营建机关针对林口社会住宅后续招租作业的工作内容详加界定，并规划招租作业期程如下：

1、公告：将申请讯息与申请方式公告至网站上(2018.6.1)。

2、申请与补件：新北市政府接受并审查民众缴交的申请资料，如资料不齐全，将会寄发通知书，给予补件时间(2018.7.2~8.31)。

3、抽签：于公开场合抽选各房型申请者之选屋顺序(2018.9.13)。

4、看屋：开放各区各房型样品屋，供申请者参观看屋(2018.9.21~10.10)。

5、选屋：让各房型申请者依抽签顺序，登记其理想的住宅单元(2018.10.11~10.31)。

6、签约与公证：依选屋顺序，通知承租户与物管公司(协助营建机关办理)签订租约，并进行公证(2018.10.12起)。

7、点交：承租户签约后与物管公司预约点交日期;点交当天由物管公司将房屋相关设备家具列为清单项目，并一一与承租人确认点交(2018.10.20起)。

8、入住：A、B、C区三区预定于2018年11月1日起、D区2019年2月1日起，让住户入住。

住户管理办法之研拟

营建机关为了规范承租户在居住期间的生活行为，以维护公共资产之环境质量与屋况，并避免影响其他承租人之生活质量与居住权益，特别订定“出租住宅住户管理规则”(含生活管理、管理费收费基准及终止租约收回住宅之规定)。“出租住宅住户管理规则”订定各项承租人须遵守的规约，以及其违反规定之扣点机置，依照情节严重程度订定1~3点或直接终止租约。营建机关拟采先规劝后扣点之机制，经物业管理公司多次规劝皆未改善后，则呈报于营建机关执行扣点。而承租人因违反规则累计30点后，营建机关可依规定收回住宅。

出租申请手册之研拟

为了让民众了解林口社会住宅之设施与出租房型概况、申请资格条件、租金与租期等相关规定，及申请程序与期程规定，营建机关特地编撰《林口世大运选手村出租申请手册》，并公告于新北市政府网站，供民众下载参阅。出租申请手册内容包含：

1、林口社会住宅简介：介绍林口社会住宅的周边环境、生活机能、联外交通方式与建筑设施等，各房型户数与租金、住宅单元之家具设备、租期与各项费用说明;

2、申请须知：说明申请资格条件及其条件解释、申请类型与其户数、申请须检附文件、抽签顺序与规定、租期与其他应注意事项等规定;

3、审查作业程序：说明审查方式、经济或社会弱势身份户评点表与补件说明。

4、问答集：模拟对于民众常提出之问题，提出Q&A之答案。

5、林口社会住宅房屋租赁契约书：附上双方未来签约的契约模板，供申请者参阅。

6、其他相关附件：如房屋附属设备清单、退租申请书、出租住宅住户管理规则等。

林口社会住宅招租之宣传营销

营建机关透过以下媒体营销方式，将林口社会住宅招租的相关信息公开与宣传，以期让更多民众知道、提升出租率：

1、记者会：办理林口社会住宅之出租公告记者会、抽签记者会等;

2、官方网页：官方不动产信息平台，新北市青年社会住宅;

3、影片制作：委托电视公司及台湾物业管理学会制作林口社会住宅招租之宣传影片。

林口社会住宅之物业管理计划

营建机关未来拟透过公开招标的方式、将林口社会住宅之住户生活服务与设施维护管理等工作委由专业的物业管理公司来执行。因此，台湾物业管理学会于筹备期协助进行以下所需的物业管理规划工作，以期能产出合理的物业管理厂商招标文件：(1)物业管理委外模式之选择;(2)物业管理服务内容之界定;(3)物业管理人力之规划与配置;(4)物业管理服务需求书之研拟。

物业管理之委外模式

林口社会住宅的规模相当大，所需各类物业管理服务的量相当大。在考量物业管理业界厂商的服务能量与质量、人力供给，及营建机关业务委外督导的效率与风险，学会建议营建机关从分包或统包、分区或不分区两个面向来评估以下四种可能的物业管理委外模式之适用性：

1、不分区、分包：营建机关将四区所有的物业管理服务业务分类，并进行专业分包、分别委托给各类专业协力厂商(如公寓大厦管维护公司、保全公司、清洁公司、机电公司、电梯公司、消防公司、园艺公司、垃圾清运公司等)，营建机关与各类协力厂商个别签订委任契约。

2、分区、分包：营建机关分别将四区的物业管理服务业务分类，并进行专业分包、分别委托给各类专业协力厂商，并与之个别签订委任契约。

3、不分区、统包：营建机关将四区所有的物业管理服务业务全部委托给单一物业管理公司。此单一物业管理公司可将其中几项业务分别委托给其他专业协力厂商。营建机关与此单一物业管理公司个别签订委任契约。

4、分区、统包：营建机关将四区的物业管理服务业务分别委托给4家“物业管理公司”。此4家物业管理公司可将其中几项业务分别委托给其他专业协力厂商。营建机关与此4家物业管理公司分别签订委任契约。

学会在与营建机关沟通讨论和专家访谈后，对于林口社会住宅的物业管理模式，建议采用第四种“分区、统包”之物管公司委外模式。由营建机关将A、B、C、D四区之物业管理服务业务分别委托给4家物业管理公司。此模式可减少营建机关之人员编制与支出，又可监督4家物管公司就近服务住户。如果其中一家物管公司出现重大问题，只需替换该家物管公司，可降低四区业务统包给一家物管公司的风险;对于物管公司而言，有利于发挥民营物业管理公司专业，并与不同区之物管公司良性竞争。

物业管理服务内容之界定

学会与营建机关经讨论评估后，界定了未来物业管理公司于林口社会住宅的筹备期与营运期的物业管理服务内容。物业管理公司在筹备期应提供的服务内容有：

1、配合招租作业之进行，协助带看屋、选屋、签约、公证与点交等作业。

2、进行公共设施、物管设施的室内装修。

3、进行物业管理系统的建置。

物业管理公司在“营运期”应提供的服务内容则有：

1、租赁管理：租金收缴与催缴、违约处置、出租管理、看屋服务、迁入签约、迁出点交、空屋管理。

2、住户生活管理：住户生活管理、搬迁管理、住户违规劝导、住户违规扣分制度之执行。

3、生活服务与事务管理：住户生活服务(来宾访客接待、换证服务、住户咨询、代收邮件与物品等);社区事务管理(社区会议、公设预约、节庆活动、客诉)。

4、环境清洁管理：环境清洁、景观植栽、垃圾处理、病媒蚊防治。

5、安全防灾管理：门禁管制、巡守维护、驻卫保全管理服务、停车场管理服务、社区外围安全服务、施工管理服务、搬运管理、紧急防灾应变与演练、消防安全与公共安全检查申报。

6、设施维修管理：机电设备之巡检、定期维护保养与修缮服务，建筑结构体之巡检、维护、与修缮工程。

7、居家修缮：住宅单元内卫浴设备、厨具设备、分离式空调设备、橱柜设备、其他活动家具之修缮。

物业管理人力规划

台湾物业管理学会协助营建机关评估物业管理公司执行上述物业管理服务所需各类人力编制，以期估算出合理的物业管理服务费用与招标预算金额。学会为每一区规划的常态性物管人力包含：(1)总干事与财务秘书、行政助理，以执行租赁管理、住户生活管理、生活服务与事务管理;(2)清洁人力，以进行日常环境清洁与垃圾处理;(3)保全人力及驻点位置，以进行安全防灾管理;(4)机电设备维修保养人力，以负责设施维修与居家修缮等物管服务。

以林口社会住宅C区为例(如图4所示)，学会配置总干事、副总干事各一名与行政助理5名，于物业管理办公室;配置清洁人员7名，进行环境清洁服务;配置4个哨点共12位保全轮班，其中一哨驻点于防灾中心，其余三哨为巡逻人员;配置一名驻点之机电设备维护人员，进行机电设备与家具设备之维修服务。

图4 林口社会住宅C区各类物业管理人力之配置图

物业管理服务需求说明书之研拟

营建机关在透过公开招标程序、遴选最适合的物业管理服务厂商时，需提供《物业管理服务需求说明书》，清楚载明得标物业管理公司所应提供的服务内容及预算金额等信息。台湾物业管理学会协助研拟此《物业管理服务需求说明书》，其主要内容包含：

1、林口社会住宅基本资料。

2、各项物业管理服务内容：筹备期协助办理事项;营运期行政、清洁、安全、机电维修、居家修缮等服务项目。

3、人力需求与人员工作时间。

4、履约规范说明：包含人员资格、契约执行期间缴交资料、物管服务评鉴内容与时间、交接与验收、罚则项目与罚款。

5、履约期限与预算金额。

营运与物业管理财务收支概算

台湾物业管理学会协助营建机关估算未来林口社会住宅开始营运后之每年财务收支(包含营运收入、物业管理支出)，一方面有助于营建机关评估投资报酬率、回收年期，另一方面有助于订定合理的物业管理服务公开招标预算金额。

租金收入

林口社会住宅的可能收入来源包含：住宅租金收入、商业设施租金收入、停车位租金三种类型。学会建议营建机关先订定各类设施的租金收费标准，如元/(坪·月)或元/(位·月)，再以70%～90%的出租率，估算每年的各类租金收入。

1、住宅租金收入：首先调查外围住宅租金行情(每月每坪单价)，再将一般户之租金收费标准订为外围住宅租金行情的八折【约450元/(坪·月)】、优先户则为外围住宅租金行情之六四折【360元/(坪·月)】。以林口社会住宅C区为例，每月住宅租金收入约1,074万元(638户之二、三、四房型住宅单元，假设出租率为90%)。

2、店铺租金收入：调查外围店铺租金行情(每月每坪单价)，参考并订定林口社会住宅店铺租金收费标准【约1,000元/(坪·月)】。以林口社会住宅C区30个店铺为例，每月店铺租金收入约98万元。

3、汽、机车位租金收入：调查外围停车场租金行情(每月每个车位租金)，订定林口社会住宅之汽、机车位租金收费标准(汽车位2,500元/位，机车位免费)。以林口社会住宅C区为例，每月停车位租金收入约150万元(汽车位860个，假设出租率为70%)。

物业管理成本支出

林口社会住宅的营运与物业管理成本有三大类：常态性物业管理服务费用、公共设施之水电费及居家修缮费用。以林口社会住宅C区为例，学会估算此区之物业管理成本如下：

1、常态性物业管理服务费用：约166万元/月或55元/(坪·月)(包含人事费、行政庶务费、设备维护费、升降设备维护费、弱电与消防系统维护费、垃圾清运及清洁耗材费与年度定期支出分担费);

2、公共设施之水电费：约26万元/月或8元/(坪·月);

3、居家修缮费用：约8万元/月或3元/(坪·月);

4、总计：约200万元/月或66元/(坪·月)。

各类收益之提拨管理基金

未来营建机关将从林口社会住宅之住宅租金、店铺租金收入中提拨作为“物业管理基金”，用以支付三类物业管理之费用。本学会建议以每区之常态性物业管理服务费、公共设施水电费、居家修缮费用为基础，进一步订定每月每坪之提拨管理基金计收标准，并建议订在60元/(坪·月)~70元/(坪·月)之范围内。以林口社会住宅C区为例，其常态性物业管理成本为66元/(坪·月)。学会建议将提拨管理基金计收标准订在70元/(坪·月)，则每月可从住宅及店铺租金提拨的管理基金总计约203万元/月。

财务收支分析结论

估算出每年之各类总收益后，扣除所提拨之管理基金，即为营建机关的年度净收益，将用以支付其兴建成本。另外，估算出“每年总提拨管理基金”与“每年物管总营运支出”后，可得知营建机关所提拨的管理基金是否足够支付常态性之物业管理费用。以C区为例，学会对物业管理财务收支分析总结如下：

1、每年总租金收入：15,874万元/年;

13,438万元/年 (扣除提拨管理基金之净收益)

2、每年总提拨管理基金：2,436万元/年

3、每年物业管理总支出：2,400万元/年

每年总提拨管理基金尚可偿付常态性物业管理服务费、设施运转费(水电费)、居家修缮耗材费(余36万元/年)。惟未来若出租率若不如预期，则有可能出现每年总提拨管理基金不足以支付各类物业管理成本的状况。

另外，未来林口社会住宅各区的建筑设施在其建筑生命周期期间，预计将会陆续发生结构体(屋顶、外墙等)重大整修建工程及机电设备之汰旧更新。此类长期修缮费用可能会相当可观，目前的提拨管理基金结余将不足以支付长期修缮费用。营建机关应积极筹措财源，加以应对，以免未来建筑设施因预算不足、无力修缮，而导致屋况迅速老旧劣化。

结论

台湾的物业管理公司一般擅长执行建筑物“营运期”的物业管理服务业务。透过林口社会住宅之案例可知，物业管理公司若也能掌握并熟知公部门兴办社会住宅时、在筹备期阶段营运与物业管理规划方面之专业服务需求(特别是社会住宅的招租计划与作业，及社会住宅的物业管理计划与物管服务厂商招标文件之研拟)，将有助于物管公司拓展其他如租赁管理或专业物管顾问服务之业务类型。

(本文中林口社会住宅相关数据均来自台湾官方统计及资料。

文中的货币单位均为新台币元，1坪约合3.3057平方米。)

注释：

[1]根据台湾地区住宅相关规定，社会住宅应提供至少30%以上比例出租给经济或社会弱势者。所谓经济或社会弱势者身份，系指下列规定之一者：(1)低收入户或中低收入户;(2)特殊境遇家庭;(3)育有未成年子女三人以上;(4)于安置教养机构或寄养家庭结束安置无法返家，未满25岁;(5)65岁以上之老人;(6)受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女;(7)身心障碍者;(8)感染人类免疫缺乏病毒者或罹患后天免疫缺乏症候群者;(9)原住民;(10)灾民;(11)游民;(12)其他经主管机关认定者。

作者为台湾物业管理学会理事长，台湾科技大学建筑系副教授。