作者: 章平魏欣 | 2018-09-27 11:48

商品房与配建保障房的隔离与融合机制

原载于《现代物业·新业主》2018年8期/总第432期

建设保障性住房是解决中低收入群体住房问题的一大途径。早期，我国通过集中建设模式迅速扩大保障房规模，但是极大地加重了政府的财政负担;同时基于成本等因素，集中建设的保障房多处于城市边缘地带，导致了居住隔离。所以近年来国家开始推行集中建设和配建相结合的建设方式，以缓解财政压力，同时促进社区融合。配建保障房即政府将“建设一定比例的保障房”作为土地出让的条件之一，由获取土地的开发商承担保障房开发建设任务;作为对价，政府相应降低部分土地出让金[1]。开发商将高档的商品房和保障性住房建在同一个小区，就形成“一地两房”的局面。

配建保障房的现状

规模不断扩大

2010年颁布的《住房和城乡建设部等七部委关于加快发展公共租赁住房的指导意见》指出：新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。各城市也陆续出台了相应的鼓励配建保障房的政策建议，主要城市的配建保障房的规划范围也在持续扩大。例如广州市的配建保障房规模已达2,016,298.7平方米，除了回迁和政府性房源，人才房占比最高。

以深圳市为例，《深圳市城市更新“十三·五”规划》显示，保障性住房配建范围进一步扩大，已达440万平方米，目标配建13万套人才住房和保障房。根据深圳市住建局的披露，仅2017年竣工的配建工程就有4项，达422套。

图1 广州配建保障房构成比例

图2是深圳市规划和国土资源委员会分别在在2016年和2018年发布的《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》披露的保障性住房配建比例一、二、三类地区规模，2018年披露的总规模达978.08平方公里，可见其规模之大。比较两年数据可以发现三类地区的空间范围均有扩大，与修订前相比，一、二、三类地区的面积共增加了297.85平方公里。据《深圳特区报》的数据显示[2]，一类地区(福田、罗湖、南山等城市主、副中心区和规划以研发办公功能为主的重点产业园区内)，修订后总面积247.61平方公里，比2016年的规划增加了67.71平方公里。二类地区(除一类地区之外的城市主、副中心区，规划的重点产业园区，和已建、在建以及国家发改委批复的近期建设的城际线和轨道站点1,000米覆盖地区)，总面积293.72平方公里，相比增加了61.15平方公里。三类地区(一、二类地区和基本生态控制线以外的所有陆域地区)，总面积436.75平方公里，相比增加了168.99平方公里。可以看出政府一直在扩大配建保障房的规模。

商品房和保障房业主冲突

随着第一批配建保障房的交付，商品房业主和保障房住户的入住，“一地两房”的问题也暴露了出来，两方因为各种原因冲突不断，冲突严重且见诸媒体的事件如表1所示。

表1 根据新闻整理主要城市的争议配建小区

保障房业主

开发商在购买地皮时，已经接受了某个最低限度的配建比例，为了项目获得更高的利润，压缩配建保障房的用地面积，往往将同一地块小区中靠近马路、垃圾站等“最不好”的地块用来建设保障房，还用一堵墙或一道门对商品房和保障房进行分隔。保障房区和商品房区的居住环境差异大，保障房区的绿化覆盖、公共设施活动范围等都远不及商品房区，有的小区甚至两边的出入口都不同，导致保障房住户感觉自己受到了歧视，要求小区拆除“隔离墙”。

《北京日报》的记者实地探访北京的筑华年小区发现，高达三四米的茂密树木和围栏将公租房和商品房完全隔开了，公租房住户只能在狭窄的区域里活动，健身设施基本没有，绿化也乱糟糟的，容积率、绿化率等指标远不及商品房区[3]。《中国经营报》记者实地探访广州首个配建小区保利紫林香苑，发现其保障房位于楼盘的一个角落，旁边就是车流不断、喧闹嘈杂的大马路。保障房住户不能从商品房区的大门进出，而是从一个没有明显标识的简陋门出行。另外，在占地面积极小的保障房区，还有一个垃圾房[4]。

商品房业主

开发商一般是在“买地皮”的时候定下配建保障房的规模，然后规划商品房的建造。保障房的价格一般是非常低的，开发商从盈利的角度来考虑，一般会选择建设高档的商住小区，所以造成现在很多保障房和豪华商品房同建在一个小区的境况。樊颖(2015)利用北京市2013年和2014年的房价数据进行实证研究发现，同等条件下配建保障房的新建商品房价格显著高于其他普通项目，其福利分析显示，开发商实际上将保障房的成本完全转嫁给了商品房，甚至借此获利[5]。高档商品房和廉价保障房的售价、物业费等之间都存在很大的差距，拆掉“隔离墙”和人群结构混杂的保障房住户生活在同个空间，商品房业主生活质量将得不到保障，势必会损害其利益。

位于北京的配建小区玉璞家园(保障房)的售价为每平方米2.1万元，而西宸原著(商品房)为高端别墅区，均价最高达每平方米16万元，总价不低于每套2,000万元。商品房主坚持要用一道墙将两个小区隔开，其认为拆掉“隔离墙”会让小区品质大打折扣，对其利益会有很大的损害[6]。

相关政府部门

在配建保障房的规划初期，政府并没有相关强制规定小区内部是否应该存在“隔离墙”，冲突爆发后各地政府部门都陆续出台相应的政策规定。深圳市2017年8月发布的《深圳市人才住房和保障性住房配建管理办法》，明确规定人才住房和保障性住房交付使用后，日常物业管理应当纳入所在小区统一管理，并与所在小区商品住房享受同等物业服务，承担同等义务。开发建设单位不能在人才住房或保障性住房与商品住房之间设置围墙等物理隔离，也不得有其他类似的歧视性措施。虽然政府已经明确规定不能建设“隔离墙”，但商品房业主和保障房住户的冲突并没有得到解决。

国外混居模式的做法和经验

有关不同阶层居民混合居住的模式，主要是1929年由美国的社会学家佩里提出来的“邻里单位”，提出在同一个居住区安排不同阶层的居民，通过建设公共场所来满足不同阶层居民的需求，形成一个生活有不同阶层的居住区[7]。其重点是要假设完善的公共设施，比如学校、娱乐设施、轨道交通等，更多地从社会层面来进行规划，而不是局限于原有的物质形态。

为了解决城市空间分化、隔离及其带来的社会分化问题，促进不同阶层群体的融合，欧美国家已经实践了多年混合居住模式，具有丰富的经验。上个世纪60年代美国政府推行了“人头补贴”的公共住房政策，即提供给贫困居民住房优惠券，作为住房补贴，让他们能购买条件更好的居住区的房屋。美国住房和城市发展部推行了不同阶层居民混合居住的模式，主要分为两种：一种是在中高阶层的居住区内分散建设公共住房;另一种是共同开发公共住房和商品住宅，将两者建设在同一块区域范围里，两者所占的比例依照当地的市场来决定[8]。托马斯等人(2000)对美国大溪城的4个混合居住区进行实地调研后，发现这种混合居住模式可以促进不同阶层的群众交流，但同时由于各阶层比例不合理(低收入群体过多)导致社区公共设施不完善，并不能很好地形成各阶层群众的融合。斯库伯特等人对港点居住区的研究表明，其租金较低、公共设施完善，能很好地吸引各阶层的居民[9]。

在英国，政府主要从三个层次来开展各阶层的混合居住。首先是较为贫穷的区域，政府对其设施等进行改造，以吸引中等收入群体的进入;其次是极其贫穷的区域，政府将原有房屋进行拆迁，再建造商品房，吸引中高收入群体进入;最后是新开发的区域，政府根据区位等各方面的因素规划公住房和商品房，建设配套的公共设施，以满足不同阶层居民的需求[9]。

建于上世纪70年代的伦敦著名建筑罗宾汉花园，也是伦敦政府当时的市民安居工程。

欧美国家在不同阶层混合居住模式方面实践多年，形成了多种有效的模式，有成功融合的也有失败的。现阶段中国的配建小区爆发了两种住房居民的冲突，那么配建小区在未来会何去何从，下文将运用隔离与融合机制进行经济学分析和预测。

“一地两房”问题的理论分析

保障房和商品房的隔离

谢林[10](1978)率先阐述了相互依存的选择和行为理论，提出假设：具有不同年龄、收入或教育水平的人比较关心所在群体中其他人的年龄、收入或者教育水平状况。个体会对所在群体的某一特征做出反应，比如高收入群体的比例、平均收入水平等。他们对这一特征具有某种偏好，比如所在群体的收入高于年收入50万元的个体所占比例不得低于80%，我们可以通过此偏好来考察群体中反应的动态过程。

谢林利用限制性恒等式区分出了两种模型——开放式模型和封闭式模型。将一个群体一分为二，假定高收入个体偏好平均收入水平高的群体，会存在某个分割点(比如群体收入平均水平不低于年收入50万元)，低于分割点该个体将得不到满足。不同的分割点代表每个个体不同的容忍度。在开放式模型里，如果人们的要求没有得到绝对满足，他们可以选择离开，即自由地进出;在封闭式模型里，人们在仅仅是有更好的环境吸引他们时，他们才会选择离开。

在分析配建保障房的走向前，我们首先要考察出保障房住户和商品房业主的容忍度。北上广深等城市的房价一路飙升，中低收入群体已经很难负担，保障房是这群个体较优的选择。保障房申请的中签率极低，据Q房网的整理显示，2018年深圳人才房有22,264户家庭争抢1,830套房，中签率仅为8%。我国民众大多很重视“属于自己的家”的想法，故可以理性地推测保障房住户的忍耐度不会太低，比较适用于封闭式模型。配建保障房中很大一部分为人才房(见图1)，居住人群大多属于较为年轻、收入水平暂不够负担房价，但具有很大潜力的群体。如果他们的利益得不到保障，即处于远低于以居住体验等为代表的分割点的情况下，他们可能暂时并不会搬离配建小区;一旦有更优的选择出现，比如他们的收入水平达到购买商品房的水平，或者发现性价比更高的住房，他们会选择搬离配建小区。最终，随着保障房住户的搬离，小区就只剩下商品房业主了。

前文有提及，配建小区大多建的是高档商品房，购买一套商品房对大部分个体来说都是一笔较大的资金，他们对住房各方面的要求会很高，不论从情感还是利益上来说，他们都无法接受与保障房住户同住在一个小区里。同时，他们在购买该商品房之前投入了大量的时间成本，如果卖掉当前住房再去搜寻适合的普通商品房也需要大量的成本。理论上来说，商品房业主的忍耐度会低于保障房住户，但仍然更适用于封闭式模型，如果他们的利益得不到保障，即处于远低于以收入水平等为代表的分割点的情况下，一旦发现更优的普通商品房小区，他们会选择搬离配建小区。最终，随着商品房主的搬离，小区就只剩下保障房住户了。

保障房和商品房的融合

前文分析了，保障房和商品房住户处于远低于其分割点的情况下，可能形成的两者隔离的情况。但如果现阶段两者均处于其分割点附近，是否存在“隔离墙”对双方并不存在实质上的影响，两者的冲突只是为了给自己争取更多的利益，并不会触及其底线时，两者可能会逐渐放弃冲突转而和平相处。另外，如果没有出现更优的选择(比如房主最看重的是现配建小区所属的某个中学的辖区，这是其他普通商品房不能满足的条件)，两者也可能会继续在同一个小区相处，然后慢慢形成融合，即保障房主和商品房主和谐地居住在配建小区里。

国内外不同学者对社会融合的测量维度会有差异，但主要还是从经济、文化、心理和身份四大维度来进行分析双方互动。陈云松和张翼[11](2015)在分析城镇化的不平等效应与社会融合的论文中，用到了经济融合指标(绝对收入、相对收入、社会保险)、心理融合指数(愿与农村人交往、愿与城里人交往)、身份融合指标(认同为城里人、认同为本地人)、行为融合指标(文化行为-业余文体活动)进行分析。

在配建保障房的分析中同样可以运用这4个维度的指标：经济融合指标可以选取两者的绝对收入、相对收入和社会保险;心理融合指数可以使用因子分析、方差旋转方法，根据两者是否愿意与对方交往的几个维度来生成;身份融合指标可以选取两者是否认同自己为小区住户这一二分变量;行为融合指标可以使用是否参加小区举办的活动来进行衡量。运用这4个指标可以测算现配建小区保障房和商品房主的融合程度。

初步的结论和讨论

利用谢林隔离模型进行分析，如果保障房住户或商品房业主处于远低于其分割点的情况下，可能短期暂时混居在一个小区，但得不到满足的一方在发现更优的选择时，可能会搬离配建小区，长期来看以此形成居住隔离。但如果现阶段两者均处于其分割点附近，两者的冲突只是为了给自己争取更多的利益，并不会触及其底线;或者没有出现更优的选择时，可能会慢慢形成两者的融合。运用社会融合指标可以测算配建小区两拨异质性群体融合状况的方向。

注释：

[1]郝生跃,卢玉洁,任旭.“十三五”时期保障性住房建设可持续模式研究[J].经济纵横,2017(01):46-51.

[2] 深圳政府在线.我市修订《城市更新项目保障性住房配建规定》[EB/OL]. (2018-02-08)[2018-04-18]. http://www.sz.gov.cn/cn/xxgk/zfxxgj/zwdt/201802/t20180208_ 10776320.htm.

[3] 中国新闻网. 保障房商品房被强行分割管理保障房难享“无差别待遇”[EB/OL]. (2017-08-14)[2018-04-18]. http://www.chinanews.com/house/ 2017/0814/8304011. shtml

[4] 中国经营网. “一地两房”矛盾迭起配建小区如何实现融合共享?[EB/OL]. (2018-01-20)[2018-04-18]. http://www.cb.com.cn/fangdichan/ 2018_0120/1220984.html

[5] 樊颖, 杨赞, 吴璟. 谁在为配建保障性住房项目“买单”?——基于北京市微观数据的实证分析[J]. 经济评论, 2015(2):3-12.

[6] 王婧, 黄子懿, 郑丽纯,等. “一地两房”后遗症爆发[J]. 财新周刊, 2017(37):46-50.

[7] 王屹. 城市混合居住模式的理论启发和国外实践借鉴[J]. 山西建筑, 2008, 34(12):72-73.

[8] 朱怡.混合居住模式发展及其价值判断[J].中外建筑,2008(12):78-80.

[9] 刘石开. 不同收入阶层混合居住模式研究[D].华中师范大学,2011.

[10]Connolly T.Micromotives and Macrobehavior[M]// Micromotives and macrobehavior. Norton, 1978:369.

[11] 陈云松, 张翼. 城镇化的不平等效应与社会融合[J]. 中国社会科学, 2015(6):78-95.

章平为深圳大学中国经济特区研究中心副教授。

魏欣为深圳大学中国经济特区研究中心研究生。