作者: 李刚 | 2018-06-01 08:48

主张权利和解释公平不能只靠一堵墙

2018年1月12日发生的北京首开龙湖天璞家园(以下简称天璞家园)隔墙之争，引发了包括“自住房”[1]与“商品房”之间隔墙该不该存在、物业服务标准该不该一致、收费标准是否该相同、是否实现了之间相符等一系列的讨论。

其实，这样的纷争由来已久。在2015年北京市住建委就曾发布通知，要求在新建商品住房配建项目中，商品住房与保障性住房应实施统一物业管理，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。但自住房和商品房之间的隔墙不仅存在于首开龙湖家园，在北京市多个配建自住房小区，包括金隅汇景苑、恒大华府等在内，都将自住房和普通商品房进行了隔离。

小区建筑区划与物业管理区域

根据《物权法》第七十条[2]，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，是具有边界的。这个边界按照《物权法》的规定就是建筑区划。业主的建筑物区分所有权止于建筑区划内。《物权法》第七十三条、第七十四条等条款使用了“建筑区划”这样一个法律概念。

在实践中，建筑区划是指对按照统一的城市规划要求，遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则规划建设的，能满足人们生产、生活需要的建筑物聚集区进行的区域划分。划分建筑区划的依据主要是城市规划道路、设施设备、建筑物规模、行政管理、物业管理等因素。

此处所言的建筑区划一般情况下与《物业管理条例》中所述的物业管理区域相一致，主要是便于建筑物及配套设施的管理。虽然《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，但是笔者以为，从法理和现实而言，是先存在有建筑区划，而后因为物业管理的需要才设立了物业管理区域。此处的两个概念既有区别也有密切的联系;多数情况下存在相互包容的关系。

由此我们知道，一个建筑区划是根据城市规划等因素，在建筑伊始就进行了划分。由于业主对专有部分以外的共有部分享有的共有和共同管理的权利，是业主的建筑物区分所有权的重要组成部分;那么已经确定建筑区划，如果需要进行调整，势必对业主的建筑物区分所有权造成实质性的影响。

但并不是说，一个建筑区划是恒定不变的;至少作为建筑区划一个重要的表现形式的物业管理区域是可以调整的。只要有利于生活、便于管理，并且得到了绝大部分物权权利人的同意，且依法获准报批，则可以进行调整。只是相对而言，这样的区划，或者通常而言的“物业小区”，是比较稳定的区域;发生调整的是极为少数的。但是，应该认识到，物业管理区域是可以调整的。通过调整，原来的建筑区划可能变成了两个不同物业管理区域;也可能出现原来两个不同的建筑区划合并成一个物业管理区域。对此，国家具有相关规定;部分地方性法规也对此做出了明确的规定。[3]

公平的局限性

天璞家园的纠纷，归根结底，无非是表现出一种物权主张和对“公平”的理解与解释。

自住房与商品住房在享受政策、价格等方面存在很大的差异。据报道该小区自住房的价格甚至没有达到楼面价格。这是一种政策性的措施，政府通过政策，向部分人群进行了价格倾斜;这本身就是一种人为的不公平。要购买自住房，必须通过严格的审查和抽签摇号等方式取得资格。其目的是为了解决部分住房困难的居民的实际困难，同时起到一定的平抑房价的作用。

每一个人都会向往着公平。在这样一种明显的不公平面前，购买商品房的业主，有情绪或者内心不舒畅，也是应当预见和可以理解的。作为政府相关部门，虽然预见了可能存在的问题和纠纷，然而并没有拿出切实可行的方案去解决。只是采取强硬的规定“自住房和商品房之间不能存在隔墙或者类似隔墙的篱笆或者隔离网等”。这能真正解决问题吗?结果在许多存在自住房和商品房的都出现了隔墙一类的构筑物。这也许就是商品房业主的一种内心的需求，一种权利的体现。因为物权至上，一个建筑区划范围内绝大多数业主一致同意后，则可以对其物权和拥有的物做出处理。

对此笔者不禁要问：既然政府有关部门和开发建设单位认识到了这样一种不公平的存在，为何没有在最初的设计规划、建筑区划时进行调整?如果单独让自住房或者经济适用房独立的成为一个建筑区划，独立的作为一个物业管理区域;这些问题不是能够得到很好的解决吗?需要做的仅仅是一些规划的调整，以及供水、供气、供电、排水、排污的分离而已。正所谓“凡事预则立，不预则废”。

如果，一开始人们都去承认已经存在着不公平，并且寻找一种办法去实现一种局部的公平，比这样不承认事实，人为地制造“公平”要好得多。

人们在追求公平的同时，早就认识到了自然中、社会中永远存在不公平，所谓的“公平”仅仅是一种局部的，而且具有显著的时间特性。好比山间的梯田，一层比一层高，就储水而论，上下之间绝不在一个平面上;然而就一块田而言，永远存在一个水平面。所以，公平更多的是在一定范围内的平等。

在全国各地都有拆迁安置房、廉租房、经济适用房、集资房、自住房等明显具有政策倾斜的优惠或者福利性住房;绝大部分地区，采取的是集中安置，相对而言，基本上与其他类型如商品住房业主之间的矛盾仅是其范围内的自身管理服务问题而已。当然，也存在少部分集中回购安置、部分混合安置的情况，基本只要保障对象人群入住达到一定的数量以后，与正常商品房业主之间的矛盾则会显现出来。

应对措施

类似于天璞家园隔墙之争的矛盾，以及引发的以物业管理服务为话题的讨论，迫使相关各方思考着解决问题的办法。对此笔者的意见如下：

一、正确认识此类区域内存在的差异，直面问题;而不是回避或者人为强制性处理。从规划建设、划定物业管理区域开始着手，比如设定单独的建筑区划或者单独的物业管理区域等。

二、对于已经存在的纠纷，应当本着利于固定设施管理、方便生活、尊重大多数业主权利的原则，按照相关规定办理拆分。拆分与否应当尊重大多数业主的意见;不要强硬组织或者干扰，可以引导，但不是制止。

由于固定配套设施的不可分性等因素不能拆分的，可以根据实际情况适当区分。在物业管理方案中，也可以分为不同的组团，采用不同的服务质量和收费标准的约定。不能固守于什么保障性住房必须按照政府指导价等规定，应当因地制宜，找出切实能够解决问题的方法、方案。

三、进一步从思想上、观念上认识到这样的差异，承认这样的差异;不能一味站在自住房或者商品房业主一边。自住房或者经济适用房的业主应当设身处地去想一想;自己是不是确实享受了极大的优惠政策?如果再和商品房业主享受同样等级的物业服务是否公平?如果你不愿意支付更高的物业服务费，那为什么要求享受和商品房同样的服务呢?

作为商品住房的业主也要认识到，配建自住房是一个政府惠民措施。虽然你没有享受到这样的优惠，但如果你的“邻居”并没有过分干扰你的生活、影响你的物权，那么是否可看得更远一点，相互妥协，求同存异，和谐生活呢?

如果确实需要隔离，那么是否还有一些更加人性化的办法，适当区分就可以了?人的感性认识更多地取决于情绪，和当时的心情有着直接的关系。

和谐社会，和睦相处，共同建设一个美好家园，才是大家应该做的。

注释：

[1]所谓“自住房”，是2013年下半年，北京试点推出的“自住型商品房”，这类房屋的价格比周边商品住房低30%左右，五年后方可上市交易，收入30%上交政府。这类住房以小户型为主、价格低于商品房。“自住型商品房”地块在拍卖时，一般采取“限地价、竞房价”的方式，也就是竞买报价达到合理土地上限价格时，不再接受更高报价，而是在此价格基础上，通过现场竞报“自住型商品房”面积的方式来确定竞得人。

[2]《物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

[3]如《四川省物业管理条例》第十条：已经建成并交付使用的物业，确需要划分物业管理区域的，由业主委员会或者业主代表向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门提出申请。房地产行政主管部门应当在物业管理区域所在地街道办事处(乡、镇人民政府)的配合下，征求业主、居民(村民)委员会的意见，经相应区域内三分之二以上业主同意后进行划分，并在相应区域内公告。

原载于《现代物业·新业主》2018年2-3期/总第415期