作者: 颜雪明 | 2018-06-01 08:50

观察北京天璞家园推墙纠纷的三个视角

位于北京东郊的天璞家园，一个4万多平方米商品房小楼盘，却配建了2万多平方米的“限价房”。新年伊始，限价房的业主入住，发现自己这200多套限价房被隔离于商品房区域之外，于是愤而维权，将铁门推倒。而商品房业主也不是“吃素的”，立即将铁门装好加固，寸土不让。

以往的小区纠纷，或者是业主与开发商，或者是业主与物业管理公司，而这次两边都是业主，是典型的“群众斗群众”。

类似的问题在全国已经出现多次，最近更有越演越烈之势，这不是法治中国的应有景象。面对众说纷纭，我认为只要站在法律的立场，通过以下三个视角，就不难把问题看清楚。

建筑物区分所有权视角

从物权法的角度看，这是一个典型的区分所有权纠纷。

一个住宅小区内有专有部分和共有部分，住宅套内是专有的，而共用设施设备和建设用地使用权是业主共有的。但业主共有，不意味着是人人有份、大家均分，而是不同区域的业主，有不同的权利。

就拿建设用地使用权来说，假如一期容积率为1，二期容积率为3，那一期业主的土地权益应当是二期业主的三倍才对。平均享有土地使用权，就侵害了一期业主的利益。

再举一个更明显的例子，1号楼1单元要换电梯，需要40万元，但本单元的维修资金只有20万元，而小区整个公共维修资金有4,000万元，能不能动用全小区的维修资金呢?当然不能，哪怕业委会主任就住在这个单元。他们能使用的只有本单元业主的维修资金，不足的部分由本单元的业主续筹。这就是全体业主共有与部分业主共有的关系。在我国台湾地区，称之为“大公”与“小公”。“大公”是全体业主的权利，“小公”就是部分业主的权利。“大公”“小公”虽然没有写进大陆的法律，但在生活中早就进入了大家的共识。一个小区分为A、B、C三个区，A区业主的门禁卡进不了B区;而同在A区中，1号楼业主的门禁卡进不了2号楼，这是再正常不过的现象，根本谈不上什么歧视。

不承认“大公”“小公”，就是不尊重他人的财产权。一个高层的业主声称别墅占用了太多的绿地，要在别墅的绿地上架杆拴绳晒被子，这是正当的维权吗?这种“维权”思想的本质，就是“你有，我也要有”，不承认财产权利的差别。那你如何要求别人尊重你的财产权利?那些住在城中村的市民能不能主张：你们住商品房、保障房是社会不公平，他们要推墙进来，你愿不愿意?

住房保障的视角

政府解决住房问题，都是保障最低收入者的居住权。而我们的保障房，无论从地段还是套型户型面积，都丝毫不亚于商品房的标准，然后又以大大低于商品房的价格分配给政府划定范围的“保障对象”，这就不是雪里送炭，而是社会财富的再一次分配。

就拿天璞家园配建的“自住房”来说，这个房子五年之后可以上市，两万元钱一平方米的房子，立刻就增值五倍。这是政府利用公权把巨额社会财富分配给他认可的社会成员，这种住房保障的正当性值得研究。

天璞家园用地面积4.65万平方米，其中基础教育用地1.94万平方米，占去42%;规划建筑面积6.83万平方米，其中配建自住房2.15万平方米，占去31%。商品房的楼面地价达到3.2万元/平方米，而自住房限价2.2万元/平方米，连地价都不够，更不用说建造成本。它的建造成本是由谁来承担的?表面上是由开发商承担，实际上是由商品房业主买了单。

这件事情本来已经很不公平，大家都是纳税人，都按照法律履行了纳税的义务，凭什么限价房的业主可以要求政府替他解决购房能力不足的问题，而商品房的业主就要替限价房的业主去买单?现在限价房业主还要同商品房业主平起平坐，分享商品房业主的利益，这是不是有点不讲道理?

依法行政的视角

冲突从表面上看，发生在业主之间，但根子是在政府的身上。

配建保障房本来是政府的职责。土地在政府手上，政府又有巨额的财政收入，为什么政府不主持建造保障房，而要通过强行配建来解决?

商品房配建保障房，至今没有法律依据。2014年3月28日，国务院法制办将《城镇住房保障条例(征求意见稿)》面向全社会征求意见，其中第十二条是“保障性住房的建设，可以采取在商品住房项目中配建的方式，也可以采取集中建设的方式。”我当时就提出，当下的配建保障房属于违法摊派。依据是国务院《禁止向企业摊派暂行条例》，“本条例所称摊派是指在法律、法规的规定之外，以任何方式要求企业提供财力、物力和人力的行为”。该条例明确提出，“禁止任何国家机关、人民团体、部队、企业、事业单位和其他社会组织(以下统称单位)向企业摊派。”2014年6月16日国务院办公厅《关于进一步加强涉企收费管理减轻企业负担的通知》重申，要依照《禁止向企业摊派暂行条例》等法规，“坚决查处各种侵害企业合法权益的违规行为”。也许今后配建的法规会出台，但即使如此，过去的配建也是违法的。

没有违法的配建，这类纠纷根本就不会出现。

抛开违法性，就算政府有权强行配建，那单独建一个住宅区又有什么不好?就算非要建在一起，砌道墙把两边隔开，又为什么不行?明明可以避免纠纷的措施，规划部门却坚决不准，这是什么道理?

规划不仅仅是要确定容积率与建筑形式、户型，更重要的是促使居民和谐生活。把商品房和保障房绑在一起，不用脑子都能想清楚，日后肯定会有很多矛盾。

一个买房人，要求和自己经济条件相当、生活水平接近的人住在一起，这是再正当不过的事情，也是他们买房时的重要考虑。为什么非要逼着他们和保障房业主住在一起呢?

官方惟一的解释就是不能人为制造穷人区和富人区。穷人和富人是社会造成的，不是商品房造成的。社会成员有穷有富，这并不一定产生矛盾。深圳很多高级住宅区，边上就是城中村，但从来没有发生过城中村的居民去商品房小区推墙的事情。城中村居民和豪宅业主的贫富差距更大，为什么相安无事?无非是各守其分。如果政府宣布，所有商品房小区的围墙都要拆除，这两部分人还会相安无事吗?

北京著名的北海公园，其中北海的水面和中海、南海，自古以来就连在一起。北海成为公园后，水面却用大铁栏杆隔开了，市民和游人不得进入中海和南海。我相信这里一定有充分的理由。但为什么到了天璞家园，这些铁栏杆就成了违法建筑?

在部分业主暴力损坏财物、破坏小区秩序的时候，政府应当及时制止、惩处，而不应当袖手旁观。但我们在新闻上看到，目前维护小区秩序的，只有小区的保安员。警察到哪里去了?特勤到哪里去了?纳税人供养了那么大一个政府，到关键时刻，却不能指望它来保护自己的利益，这是不是比小区纠纷更大的问题呢?

如果政府完全不管，我相信业主之间也能找到解决方案，就像一个堵车的路口，没有警察，最后也能疏通。但北京市建委又出来表态说，小区内的隔离栏杆是违法建筑，必须拆除，这是不是太草率了?认定一个违法建筑，要有法律与事实依据，要经过法定的程序，哪能口含天宪，出口成法?这在客观上就起到了挑动群众斗群众的作用。

所以，事情闹到这个地步，政府要承担主要责任。

化解这一类纠纷，其实非常简单。业主花什么钱，享有什么权利，豪宅业主不能侵犯普通住宅业主的权利，同样，普通住宅的业主也不能侵害豪宅业主的权利。即使没有《物权法》，按照天理，也是如此。

政府要管好该自己管的事儿，比如说为低收入人群解决居住问题，别让他们在大冬天里流离失所;有人破坏铁门，不论这是市政府的门还是小区的门，都应当立即制止，不能允许光天化日之下，公然乱砸。而不该政府管的事儿，像小区要不要建栏杆、设门禁，就不应当插手。如果政府能做到这样，哪里会有今天的纠纷?这个事件中的行政机关的做法着实令人遗憾。

美国经济学家、诺贝尔经济学奖得主弗里德曼说过一句话：“政府不是解决方案，而是问题本身。”本次事件就成为了一个写照。

原载于《现代物业·新业主》2018年2-3期/总第415期