作者: 权世振 | 2017-11-01 22:19

韩国公共住宅管理制度介绍（上）

韩国首尔市中心的江南区混合住宅综合体

Ⅰ.绪论

韩国住房管理始于上世纪60年代初大韩住宅公社成立，公共居住式住房建设(公寓)逐步趋向活跃。尤其，随着经济飞速发展与人口城市化进程迅速发展的公共住宅建设事业，进入80年代后期日趋成熟，步入21世纪已完成了制度化。

韩国在60年代以后，农村城市化进程加快，公寓成为重要居住形态。随之，住房管理成了人们生活中首要关注问题。因此，处于城市化进程阶段的中国目前面临的住房管理问题，是一种非常自然的现象。

因为，公寓等类型住房是实现土地利用极大化与消除严重住房紧张问题的有效解决方案之一，在高密度住宅小区将持续增加。

然而，此类新型居住形态，除家庭生活专用空间外，管理各家庭套房的独立住宅，分为专用部分与共用部分，后者需要进行共同管理。而且，从结构上与邻里至少有两面公用墙，因此，居室内的噪音、设备设施故障很容易直接影响邻居。

而且，如果居住者缺乏公共生活文化意识，很容易忽略对空间及设备的使用与管理。尤其，视各项公共管理工作为专门负责管理人及几名雇佣人的义务。总之，如果居住者缺乏主体、积极管理意识，很容易引发各类管理问题。

因此，在新型住宅小区不断增加的中国，营造相应舒适、和谐的居住环境，有必要实现有效的管理方法及管理内容。

而在韩国大部分公共住宅采用居民自治管理形态。上世纪70-80年代，韩国大规模公共住宅根据“公共住宅管理令”开始实行自治管理。然而，因难以满足可有效进行自治管理的专业管理人的经济报酬，而很难确保有具备专业知识的管理人。

而且，由于不具备关于公共住宅管理的系统手册等，并且管理职员缺乏对管理的主体意识，随之，对于公共住宅的管理，仅仅停留在单纯根据居住者们的要求实施的层面，是非常消极的阶段。但是，进入80年代以后，公共住宅历史接近30年之时，由于公共住宅严重退化及与管理疏忽导致国家的损失跃升为社会问题，政府开始研究关于公共住宅管理业务的具体内容及系统体系。

因此，笔者认为韩国关于住宅管理的制度化过程，可成为伴随城市化的住宅小区管理的参考资料。

混合体公共住宅外部实景

Ⅱ.公共住宅的管理法规

1.公共住宅管理原则

1).根据公共住宅管理令的管理

公共住宅及其配套设施与福利设施的所有者、入住者、使用者、入住者代表会议及管理主体需根据公共住宅管理令管理公共住宅。如有违反处以500万韩元以下罚款。

2).公共住宅管理令的适用范围

公共住宅管理令适用于下列公共住宅及其配套设施及福利设施。

(1)获得事业计划审批建设的公共住宅。

(2)以出售为目的，根据建筑法获得建筑许可建设的公共住宅。

但，为城市再开发事业建设的公共住宅除外;以租赁为目的的公共住宅单纯遵守公共住宅管理令中关于安全管理、行为许可及瑕疵保修的相关规定;以出售为目的获得建筑许可建设的公共住宅单纯适用公共住宅管理令中关于瑕疵保修的规定。

2.管理主体

1).管理主体

管理主体指管理公共住宅的自治管理机构、物业公司、开发商及依据租赁住宅法的租赁者。设住宅管理师或住宅管理员为管理责任人。

2).开发商

(1)建设应由入住者自治管理或物业公司进行管理的公共住宅开发商，在完成预定入住人数过半为止，需负责公共住宅管理，并与购买住房的业主签订管理合同。

(2)建设需由入住者自治管理或转由物业公司管理的公共住宅的开发商，在入住人数超过预定过半时，需通知入住者真实信息，并要求进行公共住宅管理。而入住者需在一个月内组成入住者代表会议，决定公共住宅管理方法(选择物业式管理方法，包括其物业公司的选择)。由入住者代表会议决定管理方法，需通知开发商并向管辖市长、郡守或区厅长申请。

(3)如果入住者代表会议未通知公共住宅管理方法或未组建自治管理机构，由开发商指定物业公司并通知入住者。由开发商指定的物业公司在组建自治管理机构或入住者等指定物业公司前，负责管理公共住宅。

(4)组建自治管机构或指定物业公司时，开发商需将公共住宅管理任务转给管理主体。

3).自治管理机构

入住者代表会议要求进行公共住宅自治管理，需在开发商要求公共住宅管理之日起六天之内组成具备一定技术人力及设备的自治管理机构。如果未具备相应设施人力或设备实施管理行为，将处以1,000万韩元以下罚款。

4).物业公司

(1)住宅管理业的登记

物业公司应具备一定的资本金、技术人力并向特别市市长、广域市市长或道长(省长)登记。未登记从事住宅管理事业或以不当的方法进行住宅管理业登记，将处以两年以下拘役或2,000万韩元以下的罚款，注销住房管理业登记未满两年无法再登记。

(2)物业公司的地位

关于物业公司的地位适用民法中关于委任的规定。

(3)禁止登记证的出租

物业公司不得令他人利用自己的姓名与商号代行法律规定业务或登记证外借等，如违反将处以一年以下拘役或1,000万韩元以下的罚款。

(4)注销登记、禁止营业、追加罚款

特别市市长、广域市市长或道长，遇到物业公司发生如下事由，可注销登记或规定一年之内期限命令停止部分或全部营业。或者代替禁止营业处以1,000万韩元以下追加罚款。如果物业公司在禁止营业期间营业，将处以一年以下拘役或1,000万韩元以下罚款。

①以非正当途径登记(必须注销登记);

②未达到登记标准;

③由于故意或过失的公共住宅管理的失误造成入住者财产损失;

④违反公共住宅的管理方法、业务内容等进行公共住宅管理;

⑤公共住宅管理业绩未达到总统令所规定的标准;

⑥拒绝向特别市市长、广域市市长、道长、市长、郡守或自治区厅长提交报告、资料，或者拒绝接受或妨碍、回避调查或检查，或报告内容不实;

⑦近三年内接受两次以上禁止营业处分，其停业处分合计超过12个月(必须注销登记);

⑧违反住宅建设促进法。

命令注销登记，应提前进行听证。

5).住宅管理师及住宅管理员

(1)住宅管理师及住宅管理员的资格

住宅管理员指通过住宅管理员资格考试者，住宅管理师为通过住宅管理员资格考试者，具备住宅管理实战经验等资格者。未具备住宅管理师或住宅管理员资格者执行住宅管理师或住宅管理员业务，或要求其执行者，将处以一年以下拘役或 1,000万韩元以下罚款。

(2)禁止资格证等出租

住宅管理师及住宅管理员不得令他人利用自己的姓名与商号代行法律规定业务或出租登记证等，如违反将处以一年以下拘役或1,000万韩元以下的罚款。

(3)取消资格或停止资格

建设交通部长官如遇住宅管理师或住宅管理员发生下列事由可取消其资格或规定一年之内期限停止其资格。取消资格时应提前进行听证。

①以非正当途径取得资格(必须取消资格);

②由于故意或重大过失的住宅管理失误造成入住者等财产损失;

③发生剥夺资格事由(必须取消资格);

④拒绝、妨碍、回避报告、资料的提交、调查与检查或报告内容不实;

⑤允许他人以自己的名义履行业务或出租资格证(必须取消资格);

⑥与住宅管理业务相关受到罚款以上处分(必须取消资格);

⑦违反住房建设促进法;

住宅管理师或住宅管理员在停止资格期间从事营业，处于一年以下拘役或1,000万韩元以下罚款。

3.公共住宅的管理方式

1).自治管理或物业管理对象

下列公共住宅与其配套设施及福利设施(面向普通个人销售的除外)由入住者自治管理或交由物业公司管理。

①300户以上的公共住宅 ;

②设有电梯的150户以上的公共住宅;

③中央集中供暖式150户以上的公共住宅。

2).统一管理或分类管理

入住者代表会议根据管理条件需要，经过入住者及使用人过半数书面同意，与临近的公共住宅区共同管理或以500户以上为单位进行分类管理。

4.公共住宅管理规定

1).公共住宅管理规定的制定与修改

由公共住宅的入住者及使用人制定关于公共住宅的管理及使用的公共住宅管理规定。销售后最初制定的公共住宅管理规定，由开发商签订管理合同时提出方案，经销售预定户过半的书面协议决定;其修改由公共住宅的入住者及使用者的1/10以上或入住者代表会议提案，经入住者过半数赞同决定。

2).公共住宅管理规定的内容

管理规定包括下列事项。但，不包括有害公共住宅入住者外人员基本权利事项。

①入住者或使用者的权利及义务;

②入住者代表会议的组成及运营，其组成成员的义务与责任;

③管理费、使用费及特殊维修准备金的每户分摊额计算方法、征收、保管、预留及其使用程序以及对拒绝交纳者的措施;

④采用自治管理所需的自治管理机构的组成、运营及业务，职员(包括管理办公室主任)的资格条件、人事、维修及责任;

⑤会计管理与会计相关职员的责任及义务(会计相关全体职员的财政担保相关事项);

⑥公共住宅专有部分与公用部分的划分与其管理责任及费用的承担;

⑦对违反管理规定者与扰乱公共生活秩序者的措施;

⑧关于住宅区内部增设或拆除结构物及设备结构物、公用部分堆积物体、广告物、标示物、传单等的粘贴、家畜的饲养及在阳台栏杆及外墙设置突出物等的许可标准;

⑨各栋代表人资格的选拔、解任及任期;

⑩对各栋代表人支付的业务开展经费及其金额;

●各项工程及劳务的申请及物品购买程序;

●会计审查;

●伴随管理公共住宅发生收入的用途及使用程序。

5.入住者代表会议

由入住超过预定住户过半的公共住宅的入住者及使用者按每栋户数选出代表，组成入住者代表会议，入住者代表会议负责：

①管理规定修正案的提出及公共住宅管理必要所有规定的制定及修改;

②管理费预算的确定、使用费标准、审查要求与结算处理;

③小区内电气、道路、上下水道、停车场、燃气设备、供暖、制冷设备、电梯等的维护及运营标准;

④采取自治管理形式，任命自治管理机构职员;

⑤公共住宅的公用部分、公共住宅的入住者共同所有的配套设备及福利设施的维护、更换及改进;

⑥关于公共住宅的专有部分(仅限住宅社区的全部)及公用部分与入住者的共同所有部分配套设施及福利设施的改造提案;

⑦入住者等相互利益相悖事项的协调;

⑧其他管理规定制定的事项，经组成成员半数以上投赞同票决定，对于物业公司，关于职员人事、劳务管理等业务的履行，不得进行不合理干涉。

(作者系韩国东西大学教授)

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