案例回顾：擅自将自行车库变商铺的后果
题记：建筑规划区内小区共用设施变更功能应经过严格的法律程序，物业管理公司未经有利害关系的业主同意，也没有办理任何行政审批手续，其擅自变更公用设施规划的行为是违法的。
事件回顾
1996年3月，广州开成房产开发有限公司开发兴建了开成花园小区。根据当时的经济发展情况，小区楼盘的底层设置为架空层，用作小区居民停放自行车。随着城市经济的快速发展，原来设计作停放自行车的架空层大多处于闲置状态。2008年10月，开发商的下属公司开成物业管理有限公司将自行车库改造成商铺，对外出租收取租金。小区业主委员会认为自行车库改为商铺影响了小区居民安宁的生活环境，并且给小区治安带来隐患，要求物业管理公司立即停止侵权，恢复自行车库原状。物业管理公司不予理睬。业主委员会经多次协商未果后，准备向法院提起诉讼。
笔者接受业主委员会委托后，对相关的案件材料进行了法律分析，认为建筑规划区内小区共用设施变更功能应经过严格的法律程序，物业管理公司未经有利害关系的业主同意，也没有办理任何行政审批手续，其擅自变更公用设施用途的行为是违法的。于是，业主委员会在获得业主大会的授权后作为原告向法院提起诉讼，要求法院判令被告物业管理公司停止对自行车库的侵权行为并将车库恢复原状。
被告开成物业管理公司在接到法院的应诉通知书后在答辩状中辩称：物业管理公司作为开发商的下属企业，按照与原告签订的物业服务合同的约定对小区进行物业管理。物业公司将自行车库改造成商铺对外出租的收益是用于弥补物业管理支出的经费不足，没有对业主造成损害结果，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经过法院开庭质证和辩论，笔者依据事实和法律提出如下代理意见：
一、物业公司变更公用设施功能没有经过业主大会的表决程序
对于建筑区划内共用设施使用功能的变更，我国法律规定了严格的法律程序予以规范。《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：……(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第五十条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”根据上述法律法规的规定，物业服务企业如果要改变公用设施的用途，应当由业主大会讨论决定。本案中，自行车库改为商铺的行为属于“改建、重建建筑物及其附属设施”的范畴，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。物业服务企业未经过业主大会的讨论通过，擅自将小区的公用设施功能进行改变，显然违反了上述法律法规的规定。
二、物业公司变更公用设施功能没有经过城市规划部门的审批
建设部建住房[2002]123号《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》规定，房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批;城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。据此，变更房地产规划应经过城市规划部门的审批，否则任何单位和个人均不得擅自变更规划。《广东省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》第三十条规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位和个人，应申领建设工程规划许可证。
本案中，物业管理公司如果要对小区公用设施进行规划变更，应首先向城市规划部门申领建设工程规划许可证。城市规划部门在对建设单位的申请进行审查时，应考虑因该规划变更受影响的利害关系人的意见，从而作出是否颁发《建设工程规划许可证》的行政决定。
三、物业公司的行为侵害了业主的利益，影响了小区业主的正常生活
《物权法》规定了业主的建筑物区分所有权，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。在区分所有权的建筑物上，各区分所有权人的专有部分互相依存，区分所有权人对于整栋建筑物的安全与维护，具有共同的责任和义务。对于违反共同利益损害区分所有权人共同利益的侵权行为，区分所有权人有权采取必要措施制止侵权行为，从而维护全体业主的合法权益。本案中，被告物业管理公司将自行车库改造为商铺出租，有的商铺被租户用来经营餐馆和音响店，商铺释放的油烟和噪音污染给底层楼房业主生活造成严重干扰。同时大量非小区常住人口的涌入，给小区的安全带来极大的隐患。因此，作为小区共用设施所有权人的全体业主，有权授权业主委员会对被告的侵权行为予以制止。
法院的判决
小区架空层是规划作为业主停放自行车使用的公用设施，其用途具有特定性。被告如果要改变其用途，应依法征求业主大会的意见，并到城市规划部门办理相关的行政审批手续。被告在没有依照法定程序办理相关手续的情况下，擅自改变自行车库的用途的行为违反法律规定。法院判令被告停止对自行车库的侵权行为并将其恢复原状。
(原载于《现代物业·设施管理》2009年第6期)
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