如何维护业主的居住环境权
环境权是一项越来越受到人们关注的新型的法律权利。楼盘和自家房产的周边环境如何，目前已成为不少业主购房时在房价之外优先考虑的内容之一。不少房地产开发商也投其所好，纷纷打起“环境牌”，“绿色”、“自然”、“生态”成为各类房地产广告高频率使用的词语。花钱买“环境”，仿佛成了不少房地产开发商和购房消费者的共识。“环境”，这张原本应该是房地产买卖中的“双赢”牌，却成为不少消费者心头永远的“痛”。在近几年不断见诸报端的小区业主维权事件中，人们已不再只盯着住房面积缩水、墙体裂缝、虚假广告等老问题，围绕居住“环境权”的案例也越来越多。据中国消费者协会统计显示，有关商品房的投诉已经连续6年保持两位数的增长。而绿地缩水、电磁辐射、采光权等不少过去被人们忽视的房产环境权益纠纷，正成为商品房投诉的新热点。
业主居住环境权屡遭侵犯
——谁之过?
综观近几年的案例，常见的影响居住环境权的因素主要有以下几个方面:采光、通风被挡，景观视线被挡，垃圾处理不当，绿地缩水，电磁辐射超标，放射性超标，空气受到污染，噪音超标，水质受到污染，公共利益受到侵犯等。
笔者以深圳为例(见表一)，从分析破坏小区居民居住环境权的种种表现入手，谈谈预防上述种种侵权行为发生的措施。
表一 破坏业主居住环境权面面观
维护业主居住环境权的措施
(一)规范政府行为，确保规划的连续性和科学性
由于缺乏前瞻性，政府部门随意修改规划的举措往往给小区环境和自身形象带来负面影响。以文中所举的“丰泽湖”事件为例，深圳市相关部门事后承认，丰泽湖山庄四期用地的审批与南坪快速路的酝酿、规划和决策衔接存在脱节现象。市人大听证机构也指出，“对此，政府工作是有教训应总结和吸取的”。因此，政府及其有关部门还应加强对规划和决策的论证，坚持以人为本，坚持依法行政。
(二)健全公众参与决策机制，完善听证会制度
西方大多数国家的环评在项目倡议人提出工程概要时，便要求公众参与，直至工程结束。而在我国，差不多要等项目被行政主管部门认可后，到了“环评报告书编制阶段”公众才开始参与调查，而这时候已明显不利于公众对工程提出意见。在国家重点建设项目——“深港西部通道深圳侧接线”最终稿确定前，政府有关部门并未向后海片区20万居民开展调查、公示、听证，直到工程动工前夕才有少数业主获悉。偌大一个项目，仅仅是在某小区内发了50份调查问卷就完成了对公众征求意见的程序，显然不妥。
《环境保护行政许可听证暂行办法》已于2004年颁布，期待有关部门能真正按其要求落实，“对环境可能造成重大影响的大中型建设项目、可能产生油烟、恶臭、噪声或者其他污染，严重影响项目所在地居民生活环境质量的小型建设项目，将实行环保公众听证”。
(三)加强法制建设，防止违规操作行为发生
尽管《物业管理条例》使小区居民的权利得到了较大保障，但难免显得单薄。建设部2004年制定的《居住区环境景观设计导则(试行稿)》中虽然也对小区光环境、通风环境、声环境、温、湿度环境、嗅觉环境和视觉环境等做了详细的阐述，但也仅是一个指导性的文件。因此，业主在维护“居住环境权”时就时常遇到“无法可依”的尴尬局面。噪光污染是随着社会的发展而产生的一种新的环境污染类型。在城市噪光污染侵害案件日益增多的同时，我国噪光污染侵害的法律救济手段却呈空白，尤其是民事立法缺位[8]。发生在北京的“全国第一例有关电磁污染的听证会”上，专家就找不到合适的“高压输电工频磁场”的标准。
另有数据显示，在引发业主维权活动的原因中，开发商擅自更改规划的占了44%，而多数专家认为，现行的开发模式(开发商只管盖房子)是产生众多纠纷的根源[9]。在房地产业不断成熟的今天，无论对开发商、经营者还是物业管理企业的行为都需从法制层面上做进一步的规范。对基层社区而言，也要加强相关法律的宣传力度，让每个小区居民知法、懂法、善用法。
除了立法、普法外，严格执法也是必要的。由于城市规划问题，一些商业、工业和居住区混合处，城市功能区分工不清而易生纠纷，相关部门分工协作不够也影响了查处的效果。以噪音污染为例，目前共有环保、工商、城管、交管等部门负责管理。无证无照由工商管理，生产经营类噪音和建筑施工、歌舞厅噪音属环保管辖，叫买叫卖等社会生活类噪音归城管，而交通噪音又由交管部门处理，因此，执法的各部门应该进一步加大监察力度和协同力度，发现一宗查处一宗，坚决杜绝各类污染行为[10]。
(四)充分发挥业主委员会作用，做到“理性维权”
业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式。因此，有条件的小区一定要及时组建自己的业主委员会。成立业主委员会一般应由开发商和物业公司牵头组织，但由于开发商留下了诸多遗留问题，物业管理公司又害怕业主对其服务不满，业主委员会成立后会改聘其他物业公司，所以积极性都不高。在笔者所在的深圳南山区，全区600个物业(包括小区、大厦等)中，成立业主委员会的只有200个左右，只占1/3，数量之少出人意料[11]。长期以来，业主维权意识仍然停留在感性阶段，只知道维权，至于维护什么权利、怎样理性且合法地维权，还缺少清晰的认识。而由业主委员会出面维权能有效提高维权的针对性和成功率，避免业主个人采取过激行为，使维权更加理性、合法。
(五)提高业主道德水平，共同维护、营造美好环境
除了外部因素，业主的共同维护和营造也是保障居住环境权的重要因素。如在晚上尽量减少电视音量以免妨碍邻居休息、不将垃圾随意扔在小区内以免影响他人的视觉和嗅觉、不占用公共通道以免侵犯大家的共同利益等。只有全体居民共同遵守公共秩序，才能建设一个和谐优美、健康向上的小区环境。
参考文献:
[1] 曹筠武.一条路拦住丰泽湖[N].南方周末，2004-07-22.
[2] 方兴业，吴涛.正在崛起的法治之城——深圳依法治市十年回眸[N]. 深圳特区报，2003-11-14.
[3] 杨晓青.开发商改变功能违规招商，楼宇转换层建起桑拿院[N].深圳法制报，2005-06-29.
[4] 梁永建.小区要建医院业主集体抗议[N].南方都市报，2005-08-08.
[5] 刘娜，叶志卫.业主拒缴管理费，物业公司诉上庭[N].深圳特区报，2004-08-10.
[6] 胡名忠，钟辉. 楼顶绿化别搞“违法建筑”[N].深圳商报，2003-08-19日.
[7] 王朝晖.阳台变餐厅，油烟熏邻居[N].深圳法制报，2004-12-10.
[8] 李燕玲.噪光污染的民事立法缺位及其规制体系[J].河北理工学院学报(社会科学版)，2004(1):269~272.
[9] 文静.从维护社区开始，如何让社区与城市共荣[N].北京青年报，2003-09-25.
[10] 王明祥，雯峰.业主权益没有保障，物业管理缺乏监督，南山三分之二物业无业委会[N].深圳特区报，2004-10-21.
[11] 龚清，肖意.噪音何以成为都市顽症[N].深圳特区报，2003-05-14.
(原载于《现代物业•新业主》2005年第11期)
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