我为业主的事业着急
合肥鑫苑望江花园业主
2009年6月的最后一天，天津一报纸的记者与我用电话访谈。此报关注业主维权、业主组织，想知道我这方面的经验和见解。正好《现代物业》的成忻编辑也在杂志7周年的时候，要我谈谈专栏撰稿的动因。应该说，我没有参与业主维权和业主组织的经验，我在注意业主理论上的权利，我把参与业主维权、业主组织的人称为物业管理界内人，而把自己看作物业管理界外人。
我站在物业管理界外注意业主的行为，最先感觉简单的事情怎么那样复杂?以为中国内地长期没有物权概念，业主们不知如何从物权的角度调整自己的心理、组织自己的行为。我曾对拥有商品房的朋友直率表示：“业主的商品房是共有。”说这话，我心里的“商品房”非指业主的单元空间(房间)，是指业主们的整座楼房和这座楼房使用的土地。楼房单元无法物理地、周延地分割，楼房作为不可分割的一个物体只能业主共有。感觉就这么简单。
2000年3月中旬的一天，我路过(北京)美术馆东街的韬奋图书中心(书店)就进去翻书。翻到梁慧星教授主编的《中国物权法草案建议稿》。看目录“所有权”一章：“建筑物区分所有权”一节与“共有”一节前后并列。再看正文：“建筑物区分所有权”与“共有”没有制度关联。甚是诧异!这与我感觉“建筑物的区分所有”属于共有是相反的。我感到业主权利简单、维权复杂的原始因素所在了。问题出在权利概念上：引导政府行政、业主行为的权利概念有差错。
关于物权立法，“2001年6月、7月、9月，中国社会科学院《要报》接连刊载中国社会科学院法学研究所郑成思教授的三篇文章，建议不制定物权法而制定财产法，并对中国民法学界进行了尖锐的批评。”这引起该法学所梁慧星教授的激烈反应。2002年5月23日，“法学时评”网BBS贴出梁教授前引郑教授三章全文及他本人反驳的长篇论文，引起一片学人、学子关于物权法的理论之争。我想起那本《中国物权法草案建议稿》，8月2日贴出“我看郑、梁关于财产法和物权法制定之争——从建筑物区分所有权看郑、梁之争(一)”，8月19日续贴“从建筑物区分所有权看郑、梁之争(二)——房地产业的大产权和小产权” ，8月20日又贴“从老法学家和青年经济学家各说历史看郑、梁之争”。10月22日，再贴“试探建筑物区分所有在物权法中的位置”，探讨了《中国物权法草案建议稿》“建筑物区分所有权”与“共有”没有制度关联的专家设计的问题。2004年3月5日，“法学时评”网编辑胡丰将2002年“郑、梁之争”引起的讨论选编结成一帖：“梁慧星教授和郑成思教授之论战——制定‘物权法’还是制定‘财产法’?” 胡丰所辑帖子编入梁慧星教授的那篇长文，郑成思教授反驳两帖，徐国栋教授的一帖观察，梅夏英教授的一帖看法，我的三帖看郑、梁之争。从此，我开始批评梁慧星教授主编《中国物权法草案建议稿》中的“建筑物区分所有权”理论。没想到，“法学时评”网不久被关闭。那时，我还在看“搜狐焦点房地产网谈房论市业委会联盟论坛”。
“法学时评”网被关闭后，我转向直面业主谈我的关于物权法的观点。由于我不参与物业管理，我就将我的法律思维形成一个大标题“对物业管理的界外思考”。再后来，从2007年3月起，我又在《现代物业·新业主》开辟专栏继续写系列“对物业管理的界外思考”。一直写到2008年12月。共二十期。我认为，“界外”和“界内”的关系是业主维权实务与“业主的建筑物区分所有权”制度的关系。业主的行为需要正确的法律理念作基础。没有一个正确的法律理念，业主的行动很困难。法律理念正确与否首先是法学家的责任。自从有了《物权法》以及“业主的建筑物区分所有权”，看起来业主有权利了。但是立法理念不到位，业主的维权行动处处受制得不到便利支持，权利减损厉害。至于写到系列结束为止，请问感觉到中国物业管理在“界外”有何变化，也就是说法律理念有何变化?在这方面，全国人大法工委前五、六、七届经济法室主任魏耀荣教授也在同一个方向上进行力所能及的努力。由于《物权法》已经通过并实施，修法需要时间。我答复天津的记者：“我们的业主(在法律上)是单体集合，不是共有，建筑物区分所有权的个人主义性质，业主面对集体权利受到侵害很难形成合力，这也是业主维权艰难的一个原因。”我希望广大业主能了解这一点：单有集合与团体共有是不同的两种物权所有。表面上单有集合与团体共有都涵全体业主，实质上全体业主的关系有别。单有集合的所有权制度突出个人利益，团体共有的所有权制度强调团体利益。两种制度的逻辑出发点不同。业主团体共同行为如果只有个人所有权制度可适用，能实现业主个人权利，但是缺乏制约个人随意行为、便利业主团体实现共同权利的制度保证。所以，即便如别墅住宅区也不乏随意私搭乱建行为，严重破坏别墅区整体经济价值，其他人只好“你搭我也搭”寻求个人利益最大化。这在其他国家是不可思议的。这是不同的所有权制度理念使然，非政府管理不得力。
(原载于《现代物业·新业主》2009年第7期/总第121期)
本文为《现代物业》、 设施管理网（cnfm2001.com）联合版权所有，禁止转载。如有需要，请联系xdwyxmt@126.com。