装修管理要不要收费？
物业公司接管新竣工住宅小区后，首先面临的就是用户装修问题。按以往惯例，物业公司要收取一些费用。这些费用总体看来，分为两种类型，一是可以退还的，二是不可退还的。要退还的部分，主要是装修押金。不退的部分费用，一般被称为装修管理费。
先说说装修押金问题。目前，开发商新建的物业，大多仍为粗装修房屋，买房人收房后，一般委托有资质的装修公司或无资质的装修队、外包工进行装饰装修。在装修过程中，有些业主受建筑专业知识限制或利益驱使，主观、盲目性较大，如果缺少强制性约束与规范，很容易对房屋整体结构、相邻产权的建筑产生永久破坏性影响。对此，国家虽然出台了一些装修管理办法，但由于管理对象多数是分散的业主、个体装修承包商或装修游击队，收效并不理想。在实践中，业主入伙时，大部分开发商要求前期物业管理单位收取业主一定数额的装修押金(或称保证金)，以限制业主可能实施的违章装修行为。只要业主不擅自拆改房屋主体结构、共用设施设备，竣工后即返还业主。但这种做法一直遭到部分购房者的质疑和不满，认为是无根据的乱收费，应该取缔。如铜陵市物价部门已根据部分业主要求，明确禁止收取装修押金。不过，笔者仍然认为，一定数额的装修押金应该收取。
第一，过去虽然收取了装修保证金，还有相当一部分业主不顾有关规定违章装修，少数业主甚至宁愿事后不要回装修押金，也要按自己的意愿去装修，对物业管理单位的正当劝阻置之不理。现在，没有保证金作为经济约束手段，一些业主则会更加肆无忌惮地违章装修。所以装修押金不但要收，而且应提高收取标准，以加大经济约束力度。
第二，房屋主体结构一旦破坏，事后再怎么补救都还存在隐患。房屋管理的目的重在预防，而不能把预防的目的转化为对业主的事后惩罚。目前，对违章装修行为的执法还没有形成有效的预防手段，物业管理单位也难以做到及时制止。实践证明，不收取装修保证金后，部分新建小区已明显出现对违章装修行为的失控现象。
第三，收取装修押金的目的主要是为了房屋的整体安全，是对业主整体利益的保护，不应该是乱收费。部分业主之所以认为收取装修押金是乱收费，主要是因为国家对收取装修押金没有一个明确的规定。政府有关部门应根据当地实际，确定收费单位、制定收费标准、返还办法等，对装修人进行正确引导和管理，而不能迁就部分业主的意愿取缔了之。
总之，收取一笔装修押金，可使业主(或装修公司、装修队伍)在装修过程中有所顾忌，起到事前预防作用。万一出现损坏房屋整体结构、破坏房屋共用设施设备、给他人造成生命、健康、财产方面的损失等情形时，也可先从这笔押金中支付修复、赔偿等费用。如果装修过程一切平安，没有出现上述情形，收取的押金如数返还。应该说，对用户入住新竣工房屋时，预先收取一笔装修押金是一个比较好的控制、监督、补救办法。
再说说装修管理服务费。我们知道，物业竣工交接后，小区几乎成了一个巨大的装修工地，物业公司要对装修业主、装修工人、装修行为、装修材料、装修垃圾、场地秩序、安全防盗等进行管理、监督，而这些工作当然会有人力、物力支出。有人说，这些工作应当是物业管理的一部分，怎么还要单独收费?是的，目前的装修管理主要由物业公司在管，由于装修行为在时间上集中于交房后的前12个月左右，这时物业公司工作量大增。如果物业公司能长期干下去，额外的支出费用可在以后的物业服务费中逐渐消化。但事实上，新竣工小区的业主委员会成立后，多半会炒掉前期物业公司，选聘新“管家”，这样，在同样的物业管理收费标准下，不收装修管理服务费对前期物业企业是不公平的。所以，装修管理服务费应该单独计收。但这也需要政府主管部门确定服务内容、标准，制定服务价格。国家虽然倡导物业公司同装修人自行签订装修管理服务协议，并收取装修管理服务费，但可操作性低，实践中住户抵触很大，难以推广，费用更是无法落实。
笔者认为，不论是装修押金、装修管理费，都应该纳入前期物业管理范畴。在现行物业管理体制下，前期物业管理中各项收费还很难用合同、协议的方式来约定，只有依赖政府部门尽快完善小区公共服务的各种规定、收费标准，建立监管机制，实现政府定价，统一管理，才能实现管理、服务与价格之间的相对平衡。
(作者单位：安徽省铜陵市宏信物业管理有限公司)
(原载于《现代物业•新业主》2007年3期/总第57期)
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