作者: 张庆东 | 2008-12-01 16:07

公维金的档案资料所有权应归属于全体业主

2002年3月5日，翠湖家园业主委员会与金都物业有限公司(以下简称“金都物业”)签订了一份物业服务合同，委托金都物业管理翠湖家园，管理期限为三年，即自2002年3月6日起至2005年3月5日止。该合同第六条还规定，“本合同终止时，金都物业公司必须向接任方移交物业管理用房、物业管理档案和属于业主的公共财产。” 物业服务合同到期后，2005年9月19日，金都物业在翠湖家园业主委员会多次强烈要求下，才与业主委员会解除了协议并撤离翠湖家园，但在撤离时未移交相关财务帐册。同日，翠湖家园业主委员会与新聘任的永同昌物业管理公司签订了物业服务合同。2006年3月1日，翠湖家园业主委员会与金都物业就翠湖家园物业服务进行有关财务移交，但对于公共维修金的收支明细帐及相应的财务凭证没有进行移交。之后，翠湖家园业主委员会多次向有关部门进行反映，但均未果。翠湖家园业主委员会遂诉至法院，要求金都物业移交有关公共维修金的明细帐及相关财务凭证。

金都物业辩称，翠湖家园业主委员会不具备诉讼主体资格，其诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。

法院经审理后认为：《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中明确表明，业主委员会符合民事诉讼法所规定的“其他组织”的条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设备、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房等，可以自己名义提起诉讼。故金都物业主张翠湖家园业主委员会不具备诉讼主体资格的理由不能成立，翠湖家园业主委员会具有诉讼主体资格。住宅共用部位共用设施设备维修金属于全体业主所有，该维修金在物业服务合同履行期间由物业服务企业代管，物业公司应当建立相应的维修金档案，并定期接受业主委员会的检查与监督。对此，因管理使用该维修金而产生的明细帐及有关债务凭证的所有权也应当属于维修金的所有权人，这是一种主物与从物的关系。如果物业服务公司因代管维修金需要进行财务做帐，则可复印相应资料进行保存。维修金档案属于物业管理所必需的资料，在物业服务合同终止时，物业服务企业应当将这些资料还给业主委员会，翠湖家园业主委员会诉求金都物业移交有关公共维修金的明细帐及相关财务凭证，具有事实依据和法律依据，应予支持。法院依照《物业管理条例》第二十九条第一款第(四)项、第三十九条第一款、第五十四条第二款的规定，判令金都物业应于判决生效后三日内将2002年3月6日起至2005年9月19日止期间翠湖家园公共维修金收支明细帐以及相应的财务凭证移交给翠湖家园业主委员会。

一审判决后，金都物业不服提出上诉，诉称：1、其在管理期间，已按规定将公共维修金的收支明细帐及结余的公共维修金款项全部移交给业主委员会;2、一审认定上诉人应将公共维修金收支原始会计(财务)凭证移交给业主委员会，完全于理不通，于法无据。业主委员会并非是公共维修金的所有权人，无权取得公共维修金缴款原始财务(会计)凭证。公共维修金的所有权人分别属于缴交相应公共维修金的业主个人，物业公司在代收这笔款项后，出具给缴款业主的缴费凭证，即属于公共维修金收取的财务凭证。翠湖家园业主委员会根本就不属于公共维修金的所有权人，无权取得基于所有权关系而存在的公共维修金的缴款凭证。对于公共维修金的代管代支，其完全是根据与翠湖家园业主委员会签订的物业服务合同及相关的法律法规进行的代管代支。代支的凭证，根本不存在一审所认定的主物权与从物权的关系。原审认定小区物业管理档案包括其进行经济业务活动中产生的原始会计凭证，是错误的。请求依法撤销原审判决，驳回翠湖家园业主委员会的诉讼请求。

二审法院经审理确认了原审查明的事实，并另外查明金都物业在对翠湖家园管理期间，对管理项目是单独记帐的，与公司的经营行为所发生的帐目没有重合。二审审理认为，金都物业受翠湖家园业主委员会委托，对翠湖家园提供物业服务，其行为是一种委托管理行为，金都物业作为受托人，在对讼争物业进行管理期间所作的针对管理项目财务记录，仍然属于受托范围。在其与翠湖家园业主委员会解除服务合同之后，为方便下一任物业服务企业进行管理以及翠湖家园业主委员会查询相关的帐目，理应移交相应的财务记录。有关翠湖家园的公共维修金收支明细帐及相应的财务凭证亦属于物权人翠湖家园全体业主的财产，金都物业无权占有。其拒不交还讼争帐目的上诉理由不充分，且缺乏相应的法律依据，不予支持。原审判决正确，应予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决驳回上诉人金都物业的上诉，维持原判。

本案系一起较为典型的物业服务合同纠纷案件，案件的焦点在于如何确定公共维修金的档案资料所有权归属及业主委员会的诉讼主体问题，而对于前一个问题在目前是属于法律盲点。本文仅讨论前一个问题。

《物业管理条例》第五十四条第二款明文规定，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。但对于因管理和使用公共维修资金所产生有关档案资料(如明细帐及相关财务凭证)的所有权，有关法律却没有明文规定。这在实践中出现两种观点：第一种观点认为，公共维修金档案资料的所有权应归属于物业服务企业。理由是，由于物业服务企业在履行服务义务过程中，按照法律规定对于公共维修金的管理应设置相应档案便于有关部门进行检查，虽然相关法律明文规定物业服务企业是公共维修金的代管者，但该项业务也是物业服务企业的主要业务之一，这些档案资料是由物业服务企业制作和形成，按有关法律规定应属于公司的明细帐册及财务凭证之一。另外，物业服务企业已按有关规定定期将有关公共维修金的收支开销情况公布，业主委员会及业主已能够实现有关监督权利。第二种观点认为，公共维修金档案资料的所有权应属于业主所有。理由是，有关法律明文规定，公共维修金的所有权属于业主，而由公共维修金所产生的有关明细帐册及财务凭证等档案资料均也应属于业主所有。另物业服务企业对于公共维修金只是履行代管代支义务，在法律上只是一种保管行为，对公共维修金的档案资料只享有占有权，并非是享有所有权。本案所采纳的是第二种观点，公共维修金及其管理使用所形成的档案资料之间的法律关系，其实更符合主物与从物的法律关系特征。以物与物之间是否具有从属关系为标准，可以将物区分为主物和从物。凡两种以上的物互相配合、按一定经济目的组合在一起，起主要作用的物为主物;配合主物的使用而起辅助作用的物为从物。本案中，公共维修金与由其所产生的档案资料均属于独立的物，公共维修金虽是货币，但由于被特定化而成为特定物，公共维修金的档案资料的产生是缘于公共维修金的管理与使用，离开了公共维修金，该些档案资料就丧失了经济目的，且档案资料是公共维修金的专属之物。金都物业在上诉时主张，公共维修金的代支凭证，属于债权凭证，根本不存在一审所认定的主物权与从物权的关系。这种主张混淆了主物与从物的相对性关系，因为公共维修金的代支凭证相对于业主的缴费行为而言是债权凭证，但对于公共维修金而言则是主物与从物的关系;其次就物的特征来看，公共维修金的代支凭证也是物，而且是有形物、动产。由于公共维修金的所有权人是全体业主，根据主物与从物的关系，因管理与使用公共维修金而产生的档案资料(如财务凭证、相关明细帐等)的所有权也应归属于全体业主。另外，对于第一种观点认为由于公共维修金是由物业服务企业代管，其所产生的档案资料是由物业服务企业制作，且按有关规定是须设档案并接受有关主管部门检查。这种主张，也不影响公共维修金档案资料的所有权归属问题，因为如果物业服务企业需要接受有关部门检查，则可在有关档案资料移交给业主委员会时，将有关公共维修金档案资料复印后作为财务会计资料。

综合以上分析，笔者认为，本案一二审法院的处理是正确的。公共维修金的档案资料的所有权归属于全体业主，物业服务企业只是公共维修金的代管者，在物业服务合同终止时，应将有关资料(包括公共维修金的档案资料)移交给业主委员会代管。

(作者单位：厦门市集美区人民法院)

法规链接：

《物业管理条例(2007修订)》

第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十九条　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

第五十四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

(原载于《现代物业·新业主》2008年4期/总第85期)