对簿公堂
我在一个依山傍海的高档花园小区工作，物业服务费每月每平方米八毛钱，收费率在80%左右。
物业管理收费难是目前带有普遍性的热点问题，也是长期困扰物业服务行业，阻碍物业服务健康发展的一个严峻课题。
为了满足业主需求，物业公司全体员工日以继夜地辛勤服务，然而无论如何努力工作，总是有一部分业主会以种种理由欠费。针对这一情况，在提高服务质量，巩固收费成果的前提下，我安排管理人员、项目经理上门征求意见催要欠费。
欠费的业主理由千千万，“门难进、脸难看、话难听、费难要”一直困扰着大家，欠费额也如同立夏后的气温节节上升。
为了生存，也为了荣誉与尊严，决定有选择地起诉欠费业主。
业主拖欠物业费
谁是第一个?
高档小区内藏龙卧虎，绝大多数业主是企业家和政府公务员。经过研究，挑选具有代表性的一户，年薪十几万的某大公司的副总经理章先生。事先派项目经理几次上门与他沟通交流，他都说是夫人当家，平时自己上班不在家，你们服务到不到位，夫人最清楚，她不缴费我也没办法。
好吧，找当家的谈，女业主对物业服务不满意，认为八毛钱的物业费太高，口口声声说只要降价到四毛就交。她的欠费已达到三千多元。做不通工作咋办?就是她了，发最后通牒，限定三日内交清欠费，否则，法庭上见。
当接到法院的传票后，章先生来到物业办公室，气急败坏大发雷霆：“凭啥起诉我!”
“我服务你给钱，理所当然。你长期拖欠不缴费，员工要吃饭，没办法只有去找法院。”项目经理理直气壮。
“好，走着瞧，还不知道谁赢呢?”章先生拂袖而去。
随着开庭的日子到来，我也紧锣密鼓地准备材料，《业主公约》、《物业管理合同》、《物业管理收费审批文件》、《欠费催交单》等等一应俱全。项目经理听说章先生找了律师，问我们也要找律师么?我说没必要。
开庭那天，提前十分钟到达法庭，被告来得更早，法院走廊里小区业主云集，大都是一些中老年人，细一瞅，清一色的欠费业主，足有二十多。呵，是当声援团的。我和他们打着招呼，有的见了我不太好意思，脸上挤出尴尬的笑。大家一起拥进法庭，旁听席顿时塞得满满当当。
法官宣布开庭，核实原告被告身份，章先生和他的律师坐在被告席上。
我代表公司宣读诉状：被告入住小区就以种种理由拒绝缴纳物业管理费，请求法庭判令被告支付物业管理费和滞纳金，并承担诉讼费用。
章先生的律师辩称：原告与业主委员会签订的合同他不知道，属于无效合同。同时又称：物业公司服务不到位，只收费不服务，一共列举了28条。边说边掏出证据，一摞照片。照片拍摄的是保安员在岗亭看报纸、保洁员晒在小区的衣物、被褥;健身器材油漆脱落;还有楼道里的烟头和烟盒;信报箱里的小广告等等。这些都是我们日常工作中存在的漏洞。
律师一张接着一张展示着，义愤填膺地罗列着物业公司的“罪状”。我耐心地倾听、记录，寻找他话语中的漏洞，思索着反驳的理由。当他举起一张一堆鞭炮纸筒和满地鞭炮纸屑的照片，指责物业公司不及时打扫卫生时，我捕捉到了突破口。
我接过这些照片，承认有些是我们日常工作中存在的瑕疵。随即我举起那张满地鞭炮纸屑的照片请大家观看：“提请法官注意，该图片的日期是2006年1月31日上午九点二十七分，这一天是农历大年初一。除夕夜里，几乎所有的业主都燃放了鞭炮和礼花，为了防止火灾，整个通宵，我们的保安员严阵以待，冒着刺骨的寒风，忍受着震耳欲聋的噪音，手持灭火器在燃放点执勤。第二天一早，我和物业公司全体员工，清扫鞭炮垃圾，整整扫了一个上午，垃圾装了二十多车。这是在还没有清扫到被告家门口时，他拍下这张照片，可见其用心良苦。请问被告，这堆垃圾是谁产生的，之后又是谁清理干净的?”
章先生理屈词不穷：“你们楼道保洁几天不打扫，我在门口专门放了个烟头，一个星期没有动。不信，我有证人。”
他的证人是住户老牛先生。牛老是个退休干部，和女儿住在一起，他的女儿是业主委员会副主任，平时他总代替女儿参加业主委员会会议，便以副主任自居，因其对物业公司原项目经理有意见，便长期不交物业费，是业主委员会成员中唯一的欠费者，为此多次受到过业主委员会主任和其他委员的批评，他却以此四处炫耀，很快受到欠费业主的拥戴，成为欠费业主的领袖。这次，他又亲自出马，参战助威。
被告律师：“请业主委员会牛主任出庭作证。”
法官询问了老牛的姓名、住址、职务，并要求举证要诚实。我心里暗暗乐了。
老牛站了起来，从口袋掏出早已准备好的材料，吭吭了两声开了腔：“我作为业主委员会副主任出庭……”
我举手：“牛老先生，请等一下。提请法官，他在欺骗法庭，首先他不是业主，其次他也不是业主委员会副主任。”
“到底怎么回事?”法官很生气。“你不是副主任?”
“我女儿是业主委员会副主任。”
“你不是就不要再说了，如果你愿意听，就坐下，否则，你就到外面去。”
“平时都是我替我女儿去开会的，物业公司也同意的。”老牛不甘心。
我说：“你连个业主都不是，有什么资格参加业主委员会会议?!”
“那我在你们办公室开了那么多次会，你又不是不知道。”
“不要说了，某某某是市委书记，他女儿也是市委书记么?”法官的话引发了大家的笑声。老牛气呼呼地坐了下来，两只眼睛狠狠地瞪着我，要是没有眼镜片的话眼珠可能就会掉出来了。
随后业主吴老伯又拍马出阵：“物业公司服务就是不到位，我儿子给我买了辆新车，保安三番五次不让我开进小区”。
我向法官说明了情况：小区长期免费停车，每到周末车满为患。去年夏天小区内一辆轿车自燃，消防车都进不来，大家都有目共睹。开发商建有几个车库，可大家既不愿买又不愿租，小区道路就那么一条，你不能叫物业公司把草坪都铲了吧。吴老先生是个新手，一次倒车，挂错了档接连刮了人家三辆车，亏得有目击证人，否则保安又要挨骂被罚。我又转向了吴老先生：“吴老，您的驾驶技术真的不敢恭维，老刮车谁敢让您进。再开个玩笑，亏得您儿子给您买了辆汽车，要是买架飞机，我物业公司还得给您修个机场不成。”大家笑了，法官也乐了。
律师又指责物业费八毛太高，为啥隔壁小区人家才收四毛。“我们没有看到你们比人家的服务好一倍。”
隔壁小区建得早，容积率高，配置低，房价也低。当初物业费也是八毛，开发商给业主补助四毛，后来开发商撤了，业主就只交四毛钱。而我们小区有喷泉水系、小品雕塑、还有健身区和儿童游乐场，容积率仅0.7，二手房价格已经每平方米一万元以上了。在我们隔壁的另一个小区配置不如我们，房价也不比我们高，人家物业费还收一块五呢，那又怎样解释?要知道当初物业公司与业主委员会签合同时，就定价八毛的。
我面对被告和旁听业主侃侃而谈：“物业公司容易么，在座的各位没有从事物业行业的，子女恐怕也没有做保安保洁的吧，咱们小区的保安保洁员都是外来打工者，大年三十的晚上，业主们都坐在温暖的家里团聚，吃着香的喝着辣的看着春节联欢晚会，我们的保安员、物业管理员、工程维修人员却在各自岗位上执勤值班。他们为了啥?为钱，是为了钱，但也都是为了你们啊。我们小区的业主非富即贵，都是成功人士、社会精英，绝大多数都很尊重物业工作人员，就拿三号楼501室的高大妈来说，大年三十晚上和她孙女一起端着热气腾腾的饺子，拿着牛肉、烧鸡和烤鱼，一趟又一趟地给我们四个门岗的执勤保安送去。”说到这里时，我的眼中噙着泪花。“当得知我们有的保洁大姐家中遭受水灾，我们那么多的业主给保洁大姐捐衣捐物。我就纳闷，为啥都住在一个小区，人的差别咋就这么大呢?今天难得有机会和大家聊聊，我只希望大家明确三点，一是小区是全体业主的，二是物业公司是和大家签了合同的，三是享受服务是要缴费的。”
法官提出调解，双方都接受。法官找我，提出章先生要求按每平方米七毛钱缴费，你们就适当降一点。我坚持八毛，不为别的，就是按合同办。不过可以给他个台阶，我们免收滞纳金，这是底线。几次调解，法官也费尽了口舌，我都坚持八毛不让步。当初合同定的，如果嫌贵，合同期满再说。物业公司服务了，就该付费，他不接受，就请您判，不过要是您判七毛，哪怕是七毛九的话，我也会上诉的。
我和章先生夫妇也几次交换了意见，毕竟大家能坐到一起心平气和地谈了。章先生埋怨我们不给他面子，第一个就起诉他，我说你太太不上班，天天走门串户，煽动大家都不缴费，不起诉你还起诉谁呢。
经过几次调解，被告不接受我方意见，最终法院判决书下来，物业公司胜诉，被告支付欠交的物业费和滞纳金，物业公司服务工作有瑕疵，诉讼费各付一半。
官司打赢了，自己心里还是沉甸甸的，欠费的还有近百户呢，难道都要打官司么?项目经理想把判决书张榜公布出去，我没有同意。人要脸树要皮，给人留点面子。再说好事不出门，坏事传千里，也给那些欠费业主留一点思考时间吧。
(原载于《现代物业·新业主》2008年4期/总第85期)
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