对北京太月园小区地下车库纠纷的思考
据2007年1月12日《法制日报》第八版刊登的《祸起小区共有部分被开发商独占》一文介绍：北京太月园小区业主自1999年陆续入住后发现，地下一层除设备间外，其余部分被开发商指定的前期物业管理公司隔断装修后经营出租，业主们只好在地面上自己找地方停自行车，几年下来丢失了上千辆。而当初开发商在楼盘广告上说的是“地下一层作自行车车库”，办理入住手续时开发商和每户业主签订的《房屋使用管理维修公约》中也明确说“小区共有部位及场所，包括道路、绿地及自行车库等”。
2005年6月，太月园小区业主委员会把物业公司告到法院，要求物业公司停止地下一层的经营出租，恢复成自行车车库。物业公司辩称，售房合同中注明了设备间包括在公摊面积中，应属业主共有，但地下一层除设备间外的面积没有公摊，产权应归开发商所有，其受开发商委托管理。一、二审法院均判业委会败诉。
此案例反映了小区物业管理中普遍存在的问题：包括车库在内的小区物业如何区分专有部分和共有部分?小区业主的权益如何维护?本人谨发表几点看法，供各位参考。
物业专有部分和共有部分的区分标准
根据区分所有权的理论，物业专有部分和共有部分应作如下区分：
专有部分是指，构造上及使用上均可以独立，且可单独作为所有权标的的物业部分，其中最典型的就是房屋的套内部分;
共有部分是指，基于物业的结构、设计或功能，为整体物业的利用而形成和存在的物业部分，其在构造上或使用上没有独立性，包括共用部位(如物业主体承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等)和共用设施设备(如业主共同使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电照明线路、消防设施、绿地、道路、非经营性停车场、公益文体设施和共用设施设备使用的房屋等)。
北京太月园小区地下车库性质的分析
根据前面所阐述的物业专有部分和共有部分的区分标准，我们要确定太月园小区地下车库的属性，首先必须搞清楚它在构造上及使用上有没有独立性。
车库不同于物业共用部位中的主体承重结构、门厅、走廊等部分，它可以形成自身独立的空间，在构造上不具有独立性，但从使用的角度分析，居民小区的车库的建立应为全体业主提供停放车辆的便利，服务于整体物业的利用，在使用上不具有独立性，应归入物业共有部分的范围，其面积和成本应进行公摊，业主对其享有共有权，业主为使用车库所支付的费用，是车库的维护费用，不是使用车库的租金。在满足业主基本停车需求的前提下，开发商可以建设其享有所有权的服务特定人群的经营性车库。太月园小区除了该地下车库外，别无其他合适、安全的停车场所，因此该地下车库应当归入共有部分的范围。
但是对于车库等设施的归属，目前法律没有规定，有关行政主管部门无法将车库等设施作为共有部分强制进行公摊，而完全由开发商说了算。在售房过程中开发商往往运用模糊语言，使购房者误认为所购房屋有共有车库等配套设施，实际上开发商并不将车库等设施进行公摊，而由自己享有车库等设施的产权经营牟利，但房屋销售价格却没有因少公摊了共用设施而成本降低。
鉴于此种情况，全国人大公布的《物权法(草案)》(征求意见稿)第七十六条第二款有如下规定：“会所、车库的归属，有约定的按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”即使该款规定将来能够通过，也无法解决问题，因为开发商(即建设单位)可不将车库等设施进行公摊，从而取得车库等设施的独立产权，排除业主的共有权。北京太月园小区一案中，被告物业公司的抗辩理由就是，开发商享有除设备间外地下一层的产权，有权进行相应的处分。这也是太月园小区业委会败诉的原因。
本人认为，应通过立法明确规定，除了经规划行政主管部门许可的个别经营性车库、会所外，小区车库、会所为业主所共有，排除开发商享有所有权的可能性(除非开发商与业主另有约定)，因为这些设施具有为小区全体业主服务的属性，其在使用上不具有独立性。在目前法律尚无明确规定的情况下，可由有关行政主管部门作出规定，强制要求开发商在房屋预售和销售时，对规划设计范围内的物业共有部分予以公示，并且这些公示内容作为共有部分公摊的依据，从而保护购房者的知情权。
北京太月园小区业主权益的救济途径
太月园小区业委会在与物业公司的诉讼中败诉，这并不意味太月园小区业主就此丧失了维权途径和手段。
首先，如果规划行政主管部门在规划许可中明确规定太月园小区地下一层的用途为“车库”，那么该规划许可具有强制效力，小区业主可据此要求规划部门履行职责，责令开发商和物业公司予以改正，将地下一层恢复为车库。
其次，太月园小区开发商在楼盘销售广告中曾允诺“地下一层作自行车车库”。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，开发商在楼盘广告中关于“地下车库”的允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约;该允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人如有违反，应当承担违约责任。而且，开发商在太月园小区业主入住时，与业主订立的《房屋使用管理维修公约》中也明确约定“小区共有部分及场所，包括道路、绿地及自行车车库等”。现在开发商委托物业公司将地下一层隔断装修后经营出租，显然违反了其作出的允诺和约定，太月园小区业主可以以开发商为被告提起诉讼，要求其承担违约责任，或要求开发商履行合同，将地下一层恢复为车库，或解除合同，由开发商赔偿相应损失。
(作者单位：江苏南通天业律师事务所)
(原载于《现代物业·新业主》2007年第3期/总第57期)
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