作者: 赵旭普 | 2017-02-15 16:10

成立业主委员会协会的几点思考

2006年3月4日，沈阳市和平区南湖街道文安路社区业主委员会协会成立，首次成立大会审议通过了《业主委员会协会章程》，选举产生了协会会长，副会长，秘书长，理事会，理事。这是沈阳市乃至全国第一个业主委员会协会组织。协会成员期望通过提高业主委员会的素质，成为沟通业主与物业公司之间的桥梁。

“我们社区管辖17个住宅小区，其中有14个小区有不同形式的物业管理，其中有9个小区有业主委员会。业主与物业公司的矛盾非常集中，有的是业主嫌物业公司服务不好，要炒物业公司;有的是物业公司自己撤出小区……这些矛盾爆发后，联系着业主与物业公司之间的业主委员会就显得很重要。”文安路社区胡主任如是说。58岁的协会会长杨树林表示：”作为会长，我决不会辜负会员的重托，我们将踏踏实实地做好工作，更好地为业主维权，在构建和谐社区建设中，尽我们的一份力量。“

2003年9月1日，国务院颁布实施了《物业管理条例》(以下简称“《条例》”)。《条例》的颁布，客观上填补了国家物业管理法规的空白，同时，也为推动物业管理行业的健康发展做出了重要贡献。《条例》颁布实施后，一系列诸如业主、业主大会、业主委员会等名词不再让人感到陌生，相反，业主的维权意识更强烈了，希望通过法律武器维护自身合法权益。沈阳市和平区南湖街道文安路社区率先在全国成立了首个业主委员会协会组织。作为新生事物，业主委员会协会在业主与物业公司之间，以及在政府与各小区之间会起到怎样的作用?在构建和谐社会中，业主委员会协会应该如何定位?成立业主委员会协会面临着什么首要难题?让我们共同关注业主委员会协会成立所引发的思考。

思考一：成立业主委员会协会有何必要性?

首先，业主委员会协会是业主理性维权的组织保证。随着住房制度改革的深化，商品房住宅不断增加，业主与物业公司，业主与开发商之间的矛盾日益凸显出来。而业主维权最直接有效的办法就是通过小区业主委员会来实现。然而，截止到目前，全国住宅小区成立业主委员会组织的却少得可怜。据了解，北京市共有3,000多个小区，但截止到2006年初召开业主大会，成立业主委员会的却只有496个，也就是说，只有不到两成的小区组建了业主委员会。广州市国土房管局2005年的数据显示，广州市小区、大厦将近4,000个，组建业主委员会的约560个，占比例为13.3%。成立业主委员会协会后，协会可以协助尚未成立业主委员会的小区尽快成立业主委员会，让业主找到合理合法维权的途径。

其次，业主委员会协会可以为政府分忧解难。政府主管部门可以通过业主委员会协会，对各小区的业主委员会工作给予指导、监督与管理，让业主委员会运作更加规范。另外，业主委员会协会成立后，可以建立健全协会内部管理制度，建立预警机制，更好地为政府分忧解难。

再次，业主委员会协会可以整合社会资源，促进会员单位之间的交流。成立业主委员会协会后，协会可以吸纳众多的业主委员会骨干，根据职能组织会员单位学习物业管理法律知识，提高会员单位的理论水平和政策水平。协会成员间也可以相互切磋，取长补短，共同提高。各小区业主委员会业务水平提高后，可以提高业主委员会的自治管理能力，同时业主委员会又可以在广大业主中对所学习到的法律法规政策进行宣传，以保障业主的合法权益。

思考二：业主委员会协会应如何进行角色定位?

业主委员会协会的成立，从宏观角度讲，可以在党和政府与各小区之间发挥桥梁和纽带作用。从微观角度讲，可以在业主与物业公司之间发挥桥梁和纽带作用。总之，协会的成立，应该以维护业主的合法权益，建设和谐社区、和谐社会为根本宗旨，决不能不顾一切，一味追求维护业主的任何权益。协会应该以国家相关法律法规政策为准绳，维护业主的合法权益。业主委员会协会的职能主要应该体现在以下几个方面：一、学习有关物业、物权等方面的法律法规和政策，协助政府有关部门制定物业服务标准，向政府有关部门反映业主的建议和要求，在政府和业主之间架起沟通桥梁;二、了解和掌握各小区基本情况，开展专题调研、讨论，协助解决小区管理中出现的各类问题;三、参与调节因物业管理而引发的各种矛盾和纠纷;四、为优秀小区的评定提供参考意见;五、为会员小区物业水平提高提供服务，举办有关物业管理的专业培训，定期召开年会。六、协助尚未成立业主委员会小区召开业主大会会议，并组建业主委员会。七、向所有小区提供相关咨询服务。

思考三：谁应该成为业主委员会协会的“娘家”?

业主委员会协会属于民间组织，按照《社会团体登记管理条例》相关规定，成立社会团体，应当经其业务主管单位审查同意后，方可在民政部门登记注册。由于业主委员会协会属于新生事物，目前的法律法规还没有明确规定业主委员会协会的业务主管单位是谁。早在2004年10月，厦门市有15家业主委员会联合起草了《关于成立厦门市业主委员会协会的报告》。2005年7月，广州东悦居等7家小区，2006年2月，广州白云区等11家小区，也分别向房管局有关部门递交了成立业主委员会协会的请示，得到的答复是，目前的法律法规没有授权该局作为业主委员会协会的业务主管单位，因此没有审查和同意的权力。2006年8月，北京32家业主委员会联合盖章的“关于成立业主委员会协会的请示”也没有得到建委等相关部门的批准。市建委有关负责人表示：北京市建委与相关的两个部门物业处与小区办的职能，目前还没有批准成立类似机构的权力，业主委员会协会更适合向民政部门申请。找到业主委员会协会的业务主管单位真就那么难吗?到底谁应该是业主委员会协会的“娘家”呢?《条例》中第十六条及第十九条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案;业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”笔者认为，既然业主委员会在所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案并受其管理，因此，业主委员会协会的业务主管单位就应是所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门。所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应有审批行政辖区内业主委员会组织的权利。在此问题上政府应该有所作为。

沈阳市和平区南湖街道文安路社区率先在全国成立的首个业主委员会协会，属于一个社区所管辖的区块范围内的协会组织，尚不具有规模。目前在全国范围内，以区、县、市、省为单位的业主委员会协会组织还没有成立，笔者期待着这样的业主委员会协会组织早日成立，为推动物业管理行业的健康发展，维护业主的合法权益作出贡献，同时也为构建和谐社区、和谐社会尽一份力量。业主委员会协会的发展前景如何，在为业主维权的路上会起到怎样的作用，让我们拭目以待。

(作者单位：盘锦辽河石油物业管理有限公司)

参考文献：

[1] 范欣，薛雪. 业主维权又多一个组织.辽沈晚报.2006年3月17日.

[2]《物业管理条例》.2003年颁布.

(原载于《现代物业·新业主》2007年第3期/总第57期)