作者: 徐生钰 | 2017-02-15 13:38

“意思自治、契约自由” 与小区车库产权

2006年12月24日，十届全国人大常委会二十五次会议第七次审议《物权法(草案)》，其中对小区车位、车库归属问题再次作了修改，规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人在买卖住宅、经营性用房时约定。”“占用业主共有的道路、绿地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”无疑，制度的设计者们以“意思自治、契约自由”的价值理念和取向，试图明确现实中纠纷不断的住宅小区车位、车库的权利归属，具有积极意义。但是，让不同主体去“自由”约定小区车位、车库产权，很不合理。

意思自治(私法自治)是私法理念的核心，是法律制度赋予并且确保每个人都具有在一定的范围内，通过法律行为特别是合同来调整相互关系的可能性，其真谛是自由的价值观。而契约自由又是意思自治的核心部分，其实质是契约的成立以当事人的意思表示一致为必要，契约权利义务仅以当事人的意志而成立时，才具有合理性和法律上的效力。

目前北京很多住宅小区都存在停车资源稀缺的现象

《物权法(草案)》把“意思自治、契约自由”理念应用到小区车库问题上，让当事双方(即开发商与购房者)通过约定确定其产权归属，似乎合情合理。但是，在“意思自治、契约自由”的基础上约定某个交易标的的产权，先决条件是该交易标的应该是一个独立的物权客体，而小区车位、车库并不是独立物权客体。

因为，居民购买的商品房虽然在产权证上标明的只是几十至上百平方米的房屋。但是，购买商品房的最终目的是用来居住的，正常的居住和生活仅仅有几十平方米的钢筋水泥是不够的，要有相应的道路、绿地、停车位和一个适宜居住的大环境等等，即居民购买某小区一套几十平方米住房的背后，包含着这套住房居住功能正常发挥的一系列附属和配套设施，小区的车位、车库就是附属设施之一。因此，国家通过制定一系列的法律、法规、标准、规范来保证居民住宅总居住功能的正常发挥。

对于停车位、车库，《城市居住区规划设计规范》第8.0.6条规定：“居民汽车停车率不应小于10%;居民区内地面停车率不宜超过10%;居民停车场、库的布置应留有必要的发展余地。”这意味着，一个中国城市居民小区，在现在或者未来一段时间，停车需求最低在10%左右。这是全国最低标准，各个城市根据自身发展水平、进而停车需求状况规定了自己的标准，如《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》规定城区小区居民汽车停车率不应小于80%。不管是全国的“规范”还是南京市“标准与准则”，都是以法律法规形式出现的，具有强制性。因此，在居民小区建设过程中，开发商至少要建相应数量的地下车库。笔者认为，《物权法(草案)》中所谓“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”由此而来。

附属本身是主体不可分割的一个部分，是为整个主体功能正常发挥作用服务的，没有附属的主体功能肯定是有缺陷的。既然车库是主体房屋的附属，在功能上为主体服务的，而在产权上怎么能够割裂开来呢?

从经济学角度看，主体和附属在功能上是互补的，如果缺少一方，另一方将没有功能或功能极低。就像购买自行车时必须有两个轮胎一样，是自行车功能发挥所必需的。购买小区房屋，一定比例的车库是应有之义。当然，有人会说车库不同于轮胎，买自行车的人必然需要轮胎，而买房屋的人不一定有车、也就不一定要车库。首先，目前车库对房屋功能正常发挥的作用的确没有轮胎对自行车的大，但是，这只是个时间问题，随着居民生活水平提高，将来对绝大多数居民来说，汽车将是日常生活的“必需品”，车库自然将是房屋不可或缺的组成部分。所以，一辆自行车的概念当中就已经包含了两个轮胎，轮胎不能再成为独立的物权客体，不能买了自行车又单独去“约定”轮胎的产权一样，一个居民小区的概念中已经包含了一定比例的车位、车库，不能把小区房屋卖给业主以后再去约定车位、车库的产权，在这里，小区车位、车库不是独立的物权客体。其次，相对于轮胎与自行车，车库与房屋的物权更不应该分割开来。因为相对于轮胎来说，小区车库是“固定”资产，如果买到的自行车没有轮胎，大可以从近乎完全竞争的轮胎市场上去购买就行了;而如果买到的房屋没有车库，总不能从其他地方买一个“拎”回来!

更进一步，居民买车是为了更加方便、快捷，当然车位、车库离住宅越近越好(《城市居住区规划设计规范》规定它们的距离不宜超过150米)，因此，对特定区域的小区居民来说，如果车库的物权从房屋独立出来，车库市场将近乎于卖方完全垄断，开发商完全可以采用歧视性垄断高价(这可能是现实中见到的所谓“车库比房贵”的主要原因)，这种高价格必然导致居民的利益损失，居民无法忍受损失时就会发生纠纷。从经济学角度看，矛盾和纠纷不利于资源(车位、车库)的充分利用。《物权法(草案)》第一条规定制定物权法的目的是“为明确物的归属，保护权利人的物权，充分发挥物的效用……” 车库与房屋的物权分立，显然与《物权法》的目标相抵触。

另外，把应该配建的车位、车库的物权与作为主体的房屋分开，作为独立的物权客体去约定产权，就相当于把小区内绿地的一部分出租或卖给某个业主(甚至非小区业主)作私家花园，这能讲得清、行得通吗?再极端一点，你买的房子的卫生间如果被“约定”给了别人，受得了家里交费上厕所吗?

所以，约定小区车位、车库的产权就是破坏了房屋产权的完整性。作为小区房屋附属的车位、车库，根本就不是一个、也不能是一个独立的物权客体，也就是它不够一个约定对象的资格，也就无所谓约定与否了。总之，“意思自治、契约自由”理念并不适合用来解决小区车库产权问题。

既然不能在“意思自治、契约自由”的基础上去约定车位、车库产权，小区车位、车库产权应如何确定呢?其实，前面的分析中已经十分明确，小区车位、车库作为房屋的附属，是小区房屋不可分割的一部分。就像小区绿地、道路一样，在销售前与房屋一起由开发商所有，销售后产权转移给全体业主，归全体业主共有。如果要谈“约定”，其产权在整个房屋销售契约中作为房屋不可分割的一部分进行“约定”了。

有人士分析认为小区车位、车库与小区绿地不同，因为小区绿地不可分割、不宜也不可能归任何业主专有，所以归全体业主共有，而小区车位、车库可分割并由有车业主专门用来停放车辆，所以，由当事人在买卖房屋时约定，这样似乎可以避免无车业主为有车业主承担车位、车库成本(其实在《物权法(草案)》二审时，把绿地和车库列为一类，后来正是考虑到这个因素，才规定绿地归全体业主而车位、车库要约定)，首先，正如前面所述，小区车位、车库的成本是否分摊到整个小区建安成本当中，本身就很难确定。其次，至于小区绿地，不同业主的需求也是不同的，有人喜欢天天欣赏小区中心花园盛开的花朵，而有人却对花粉过敏，但是，建设绿地的成本都分摊到房价中去了，对该业主来说，岂不也是帮别人买了绿地，而自己不消费吗?第三，绿地也可以分割，如果开发商把小区绿地圈成小块单独出售，想买来种花草树木或大蒜洋葱的会大有人在!至少在现实中有“买一楼，送花园”的例子。

所以，作为小区房屋的附属，小区车位、车库和绿地一样，其产权随着房屋的销售而转归全体业主，至于停车业主与不停车业主间如何协商车位、车库的使用问题，那是业主间的事情，与开发商无关，为什么要与开发商去约定产权呢?深圳曾经有开发商把房屋销售给业主后，又称房屋外立面产权由其保留并作为广告位出租的荒唐案例，按照目前《物权法(草案)》的规定，小区车位、车库又何尝不是呢?其实，高层电梯按楼层或人口分摊费用的方式或者小区内广告位出租模式等都可以成为解决车位、车库使用的参考。而且，小区车位、车库的产权如果归全体业主共有，前面所提的所有问题几乎都将不复存在，正好不是与《物权法》定分止争、“充分发挥物的效用”的目标极其吻合吗?

(徐生钰：南京理工大学经济管理学院讲师，南京大学商学院经济学博士;朱宪辰：中国系统工程学会副理事长，南京理工大学经济管理学院教授、博导、应用经济研究所所长)

参考文献：

[1]屈茂辉.关于物权客体的两个基础性问题.时代法学，2005(2).

[2]毛肖帅.何时才能给地下车位办证.中国房地产，2004(12).

[3]江建华.试论商品住宅小区车库的产权归属.中国房地产，2005.(4).

(本文共同作者：朱宪辰，原载于《现代物业·新业主》2007年第3期/总第57期)