封闭与开放的较量
广州市规划局的“禁封令”一下达，小区道路、住宅区到底该不该封闭，引来多方的争议和关注。住宅区到底应该实行封闭式管理还是开放式管理?实施哪一种管理模式究竟该谁说了算?两种管理方式各自面临的管理问题有哪些?业主的权益如何保障?这些都是值得我们思考的问题，笔者拟就以上几个方面谈谈自己的看法。
居住区一般实行三级布局结构，即“居住区——居住小区——住宅组团”，并且从居住区的构成分析可知，房地产综合开发的适宜规模往往是居住小区。而居住区道路通常可分为居住区(级)道路、小区(级)路、组团(级)路和宅间小路四级。它是城市道路系统的组成部分，要与城市总体取得有机的联系，但其主要功能与城市交通干道不同。城市交通干道的主要功能是供机动车辆通行，注重其通行能力，同时起着城市功能分区的作用。居住区道路的主要功能是满足居民日常生活方面的需要，如上下班、上学等，这些出行行为一般以步行为主，因而居住区原则上不允许过境交通穿过，不能有过多的车道出口通向城市交通干道，以保证居住区内居民的安全和安宁。当然，居住区内道路还应方便市政共用车辆的通行以及内部公共设施和生产单位的货运交通需要。
由上面我们可以看到，房地产综合开发主要针对的是居住小区，其规模应与居住人口规模 7,000～15,000人，占地面积大致为12～35公顷相对应，但我们再看看目前广州市已建成的楼盘，大部分楼盘无法达到此规模，多数都只能与居住组团相对应，即居住人口规模 1,000～3,000人，占地面积大致为2～3公顷相对应，并且呈现一个特点：早期开发楼盘通常都比较小，各项配套设施不完善，俗称“麻雀楼盘”;而近些年开发的楼盘都较大，各项配套设施齐全，俗称“超大盘”、“航空母舰”。这与我国房地产开发从无到有，从小到大，以及开发商的实力，开发理念，市场竞争激烈程度也都是相适应的。
那么广州市出台的《准则》是否符合广州市的实际情况呢?笔者认为其实不然。《准则》的出台它是从城市规划的角度，本着“理想主义”出台的，意在“还路于民”，缓解城市交通压力。但它忽视了这样的做法与广州市房地产开发的历史及现状不符，广州市仅仅是近几年开发的若干“航空母舰”初步具备开放式管理的条件，而大量早期开发的“麻雀楼盘”根本不具备条件，因为它根本无法做到《准则》中所要求的开放所谓居住区道路、小区道路、组团道路，而仅封闭宅前小路。对于这种小楼盘，它本来就不能定义为小区，而仅仅是组团。即便是广州市现有的实行开放式管理的大型楼盘，它们的普遍做法也都是对小区的大环境实行开放式管理，但对各个组团依然是封闭式管理，因为开放组团道路而封闭所谓宅前小路，其实是不具备可操作性的。
开放式小区存在问题
笔者一贯认为：只要是开放式管理，它在一定程度上势必会伤害小区业主的利益，影响其正常的生活环境。其原因有四：
其一，开放式管理将加大小区治安管理压力，客观上使得出入小区的人员成分更加杂乱，物业管理公司需要投放的保安员，安防设备等需要增加。更重要的是业主的生活安全感肯定也会降低。尤其在广州市目前的社会治安现状并不令人满意的大环境下，这怎么不让人担心?
其二，开放式管理将使小区生活环境大受影响。除前述治安问题外，相应地还将带来噪音、废气、卫生等环境问题。并且小区外界人员的进入，并不是简单的“借路”，这实际上意味着小区内的许多配套设施他们也能使用，例如儿童娱乐设施等，而这必然也会影响到小区业主的正常使用，使得业主感觉小区生活环境恶化，生活质量下降，利益受到侵犯。
其三，费用问题。小区开放式管理要增加许多成本，例如治安、绿化、清洁卫生、公共设备设施的维修保养等。而这些毫无疑问都将是由小区全体业主“买单”，但事实上这是对业主不公平的，自己的利益遭到侵犯，而费用却还得自己支付，因为你根本无法找到其他使用人来相应支付使用费用。
其四，产权问题。按照国家有关规定，除市政设施外，小区内的道路、绿地等公共配套设施是由业主在购房时分摊购买的，那么这些设施理应由小区全体业主所共有(购房合同另有约定的除外)。小区实施开放式管理，就意味着本应由全体业主所独享的私人资源由于开放而变为社会公共资源，这明显侵犯了业主的利益。因此此类产权问题也急需在《物权法》中加以明确，以更好的维护业主的权益。
笔者认为，住宅小区究竟应实施开放式管理还是封闭式管理不应当由规划部门硬性规定，而应该根据小区的实际情况来确定，在其中占主导地位的应当是业主，而不应该是规划部门，也不应该是物业管理企业。而且从保护业主利益的角度出发，组团应当采取封闭式管理为宜，居住小区的“借道通行”如能严格控制在“借道”范围内也是可行的。总的原则应当是维护业主的利益，给业主提供一个良好的生活环境。
(本文共同作者：廖志浓，原载于《现代物业·新业主》2006年06期/总第48期)
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