房屋的价值随着时间增长，有方法吗？
前言
今年七月一、二日参加现代物业杂志社、云南省物业管理学会和台湾物业管理学会于云南昆明举办的现代物业发展论坛，本次研讨会主题定为“物业管理财富与机会暨第五届物业管理专业教学研讨会”。我配合研讨主题撰写论文，发表题目《物业管理前期介入检视建筑设计质量之专业服务》，因为我关心管理如何创造价值之方法，肯定物业管理前期介入专业服务绝对是商机，而且一直认为时间永远站在物业管理这一边。我记得当天论文演讲结束前，不经意地反问会场内代表们一句话：有谁能告诉我，房屋的价值能随着时间增值的方法?结果，现代物业杂志社宋有兴社长反问我问题：“黄教授，您有方法吗?”
房地产之“房”与“地”的资产价值
在台湾评估房地产的价值，可以划分“房”的价值与“地”的价值，譬如房屋有房屋税，土地有地价税，税率可以显示房产与地产的个别价值。因此，探讨或评估房地产价值，必须先清楚地将房产与地产分开谈。当我自问：房屋的价值能随着时间增值是否有方法?我必须不例外承袭前项思维，虽谈房地产价值，谈地产不谈房产，谈房产不谈地产。
房地产价值论的第一课，提到创造房地产价值的方法，经常聚焦于房地产投资地理位置的区位(Location)，房地产总体价值几乎决定于房屋座落土地的区位条件。因此有一说：创造房地产的价值无它，就是房屋选址的Location、Location、Location。
回顾物业管理前期介入专业服务内容，当开发商启动策划、规划阶段，若您有机会与能力参加前期决策，肯定可以参谋设定适当的投资业态与业种，同时也能评选适当的房地产开发区位。因此，我有感于今后志趣于物业管理前期介入专业服务的同行，必须选择良机愈早介入愈有发展商机。然而，本文不探讨房屋兴建选址的土地区位课题，仅单纯探讨房屋兴建后，房屋的价值随着时间增值，有方法吗?
从物业管理服务业谈“房产”价值
任何一家物业管理公司或某位资深物业管理专业人士，有机会参与物业管理前期介入的机会，必须珍惜。我的记忆中参与前期介入服务后，经常涉入的决策程度很深，时间拖延很长，并不是一般的物业管理公司或专家经常有的服务机会。
但是，一般物业管理公司或从业人员，仍然有许多机会参与房屋的物业管理服务机会，因此从物业管理服务业谈房地产之“房产”，如何能历久弥新长期保持价值?甚至探讨房屋的价值能够随着时间增值的课题，就显然相当迫切与具有挑战性。换言之，这才是真材实料的物业管理前期介入专业能力。我拟从建筑设计(物)、生活服务(事)、入住居民(人)面向展开。
房屋的价值能随着时间增值之方法
房屋的价值能随着时间增值，有方法吗?文化创意结合物业管理、公共艺术列入公设点交、创收空间之规划与经营、故事创造房产品牌与价值、优质生活服务提升房产可持续价值、节能减排的绿建筑能创造价值、屋主品味决定房屋价值。
文化创意结合物业管理
创意就是力量，结合文化的创意更能显现在地化、国际化的力量，甚至形成一种新产业，称为文化创意产业(Cultural and Creative Industry)，简称文创产业。文化创意产业的定义：藉由创意或文化积累，透过智慧财产的形成与运用，具有创造财富与就业机会潜力，并促进整体生活环境提升的行业。
台湾的文化创意正积极推展以下产业：1、视觉艺术产业;2、音乐与表演艺术产业;3、文化展演设施产业;4、工艺产业;5、电影产业;6、广播电视产业;7、出版产业;8、广告产业;9、设计产业;10、设计品牌时尚产业;11、建筑设计产业;12、创意生活产业;13、数字休闲娱乐产业。我们可以尝试前述的文化创意的内涵与方法，结合物业管理服务业，开创房屋的价值能随着时间增值的可行性。
以下列举物业管理结合设计品牌时尚产业之案例。台湾台中七期重划区的房地产开发商，开始销售新屋时，即设计一个精致的商标(Logo)，运用这个Logo发展出一套完全类似大饭店(酒店)住宿产品的赠送礼品，包括信封、信纸、浴衣、浴巾、肥皂、拖鞋、领带、丝巾等。不只是为了新屋销售时期短暂的、一时的购屋赠礼，也将成为购屋者入住后还能长期使用的生活用品。我相信藉由这种文创特色的产品设计，绝对是提升房屋品牌价值的良方。
公共艺术列入公设点交
艺术无价，公共艺术更高价。公共艺术设计是指在开放性的公共空间中进行的艺术创造与相应的环境设计。这类空间包括街道、公园、广场、车站、机场、公共大厅等室内外公共活动场所。假如开发商为自己房地产销售与经营策略，采用投资公共艺术品的概念，于建筑设计时即考虑设置公共艺术品，兴建竣工交屋后，也能将公共艺术品列为公共设施(简称公设)点交项目，请问您：如此的作为可否开创房屋的价值随着时间增值呢?
台湾某房地产开发商于兴建公寓大厦住宅建筑时，愿意投资公共艺术品，以700万元新台币采购三位艺术家的设计作品，一位已经成名资深的艺术家，两位未出道、有潜力的艺术家。作品项目包括金属雕塑品、油画、水彩画、室内灯罩等。这十件公共艺术品是开发商提供的，却也列为该栋房产商品，成为售屋者与购屋者于点交公共设施项目中的一项公共财产。
很难言，十件艺术品中的任何一件作品，十年、二十年甚至三十年后，因为艺术家成名，导致该项艺术作品的价值升值百倍甚至千倍。您说：房屋的价值随着时间增值，有方法吗?
创收空间之规划与经营
管理目的不在保值，贵于能创收与创价。台湾的房地产开发商推出公寓大厦建筑时，最近几年来开始注意到如何规划创收的空间或设备，让大楼住户居住者，或大楼住户所筹组成的管理委员会，可持续经营与创收的机制。以下列举几项创收空间之规划与经营案例：
1、大楼地下室规划出租的停车位
台湾公寓大厦地下室配合建筑法规经常设置停车场，停车场中的部分停车位，将产权划归大楼管理委员会所有，因此即可利用这些停车位空间，进行经营创收的机会。例如，定期或不定期出租车位即有租金收入，车位成为永久性或临时性的汽车美容区(清洗打蜡区)，也有出租与服务的额外服务收入。
2、大楼地下室闲置处设置出租贮藏柜
台湾公寓大厦地下室停车场，除非建筑师于从事建筑平面时能有高明的设计，事前考虑过建筑模数配合(Module Coordination)，否则地下室内经常存在东区一块、西区一片的死角，既不能停车，也不容易充当其他用途。开发商或管理委员会经常利用这些死角空间，辟设成赠送或出租贮藏柜，采使用者付费方式，提供该栋大楼住户租用，经常有人租用即有创收的租金。
3、地面层一楼店面或骑楼的广告
台湾市区干道建筑物的地面层一楼，依据建筑法规须设置提供公众行人穿越使用的骑楼空间，骑楼列柱的墙面，可以设计成展示橱窗或商品广告位置，如此，所有权人的屋主或管理委员会，均有机会创造出租广告的收入机会。
4、屋顶层设置可出租的广告招牌
无可讳言，台湾市区干道的商办大楼或小区的公寓大厦，从管理委员会年度收支结构而言，广告出租经费是当前最大宗的收入来源。尤其屋顶大型广告招牌的出租费。我经常举一个代表性的案例说明：台北市的东华大楼，由于建筑物屋顶的可视线相当辽阔，家电企业看重了屋顶设置广告招牌的效益。记得应该已经是十年前，日系Panasonic家电企业即愿意以年租金300万元新台币承租，该大楼管委会允诺一次订约出租五年，即有1,500万元新台币的收入，东华大楼实时善用此笔经费，作为建筑外墙整修工程费。
故事创造房产品牌与价值
先谈凶宅，再谈豪宅。电视台或报章新闻为何显目报道凶宅、灾宅之纠纷事件?显而易见如此不吉祥的、破坏气氛的事故、事件，会迫降房产价值。以下是两则相关报道：
【台北市媒体报道】房仲业者昨日宣布，开始对“凶宅”推出制度化保障机制，在交屋后约定保障1年期间，若民众买到凶宅，最高可获原价买回的服务，降低凶宅纠纷发生率。信义房屋总经理薛健平说，台湾每年约有2,000-5,000户房屋，发生自杀或他杀或意外死亡超过7天的案件，这些非自然死亡个案发生地点，就是俗称的“凶宅”。
【嘉义市媒体报道】李姓医师夫妇三年前以一千二百万元(新台币，后同)向基督教台湾宣道福音会总会购买别墅，去年多次在屋内看到移动绿色光体，向邻居打听才知买到凶宅，要求退还三百六十万元，法官认为卖方未尽告知义务，判福音会总会败诉，应返还李姓医师夫妇一百八十万元不当得利。
然而，好的事故、事件却能创造房产价值，我们该如何寻求以事故、事件转成故事，开创故事包装房产品牌，提升房产价值的方法。确实值得我们来尝试与讨论：
1、世界知名建筑师的设计作品
我经常在台湾与大陆，看到、听到许多的房地产开发商，愿意高价花钱委请世界知名的建筑师、设计师们，参与房地产开发方案的建筑规划设计，理由何在?显而易见，能以设计师之名，创造房地产之价。
2、偶像剧的拍摄场
以故事包装地产或房产的创造价值方法，考虑房景或地景成为拍摄电影或电视剧的场景，藉由知名演员的剧情魅力，开创品牌、提升价值。台湾的《海角七号》电影，一炮打红台湾屏东恒春的许多场景。最近流行的韩剧形成世界知名的韩流(HALLYU)，也为大韩民国创造惊人的国家财富，开创许多知名观光景点，好品牌的房地产开发。
3、活用建筑兴建的历史记录
我曾经看过法国米洛大桥(英文:Millau Viaduct，法文:Viaduc de Millau)施工记录短片，非常感动。米洛大桥是目前世界上最高的高架桥，位于法国南部横跨塔恩河(Tarn River)深邃的河谷，2001年10月动工，2004年12月完工，原有20英里蜿蜒其间的公路，在米洛大桥通车后，行车时间从3小时缩短为10分钟。桥面平均高270公尺，路面深入云端，工程壮观，结构轻巧，细致却不失坚固，克服了大自然的天障，成为21世纪的人类建筑奇观的“桥梁之母”。
藉由施工历史记录短片，居然成为营销大桥的良方。同理类推，一栋建筑物兴建过程，如何有系统地记录施工历史过程，编制成能感动购屋者或住屋者的历史记录短片，值得策划与尝试。我诚心盼望您相信，当您播放房地产开发的历史短片，有人会感动流泪，那就成功了。
您相信吗?只要是好的故事，愈能流传则价值愈高。流传愈久则房屋的价值随着时间增值，是可以相信的。结论，故事可以创造房产价值。
节能减排的绿建筑能创造价值
我无意中发觉台湾许多家的房屋代销公司，售屋人员虽有能力说明眼前能看到房屋之好，譬如使用材料品牌、空间设计风格的好，却无能力解说十年、二十年、甚至更久远后，房屋性能之好。譬如能够减缴管理费、降低消耗能源费、容易落实物业管理、房产易保值与可创价的好。简言之，房屋代销公司主管仍未能体察物业管理服务专业的特点，培训售屋人员藉由物业服务创造房产价值的解说方法。
云南昆明举办的现代物业发展论坛中，李风(上海东湖物业管理公司总经理)发表《延伸物业服物链的几项尝试》论文，该篇论述中曾经提及几项有关价值工程观点的个案：
垂直电梯与中压式燃气锅炉的配置方案，依据我们管理大量的类似案例，测算人员流通量和中压式燃气锅炉热水使用量。提出了把电梯总量18台改为16台，中压式锅炉改为常压锅炉方案。我们以详实的数据，余量系数的确定，与设计单位进行了反复认真的论证，最终设计单位和发展商采纳我们修改意见，以上两项配置内容的修改，节约工程投资120余万元。
电梯总量18台改为16台，一栋房屋若以五十年的耐用生命周期计算时，节省了、降低了庞大的、难以估计的消耗能源费，我相信绝非区区120余万元人民币的价值。容许我再举例说明台湾的节能减排的个案：
台湾城市建筑规划与兴建，呈现高密化、高层化、复合化的垂直混合使用趋势，因此建筑物均兴辟地下停车场。为维持地下停车场的空气质量与有效照明，启动空气流通的鼓风机电力，与日夜开灯照明的电力，成为最大宗的消耗电费(此消耗能源总费仅次于电梯使用电费)。设置鼓风机的目的在于推动地下室空气流动，以利维持空气质量。建筑师从事地下室建筑设计时，若能同时考虑到设置排风口与安排通风道，将能大量减少启动鼓风机的次数，当然大大降低鼓风机的消耗电力。再谈地下停车场的照明设备，房屋一旦兴建启用后，几乎一辈子呈现开灯状态，如何从建筑设计面或选用照明设备面，落实节能减排措施?如能细致落实节能与减排方法，绝对能够减缴每月必缴的管理费，能减缴管理费，相对就是提升房产的价值。
优质生活服务提升房产可持续价值
七月一日参加现代物业发展论坛，日本主讲人四方基之【永旺永乐(北京)物业服务有限公司董事长】演讲日本商业物业管理的重要理念，提出彻底满足顾客需求，坚持顾客第一(Customer First)的服务理念。确信优质的生活服务，协助提升物业价值。换言之，房屋的价值因为优质的服务导致随着时间增值，绝对有可能。
东京都物业管理机构是在台湾著名的物业管理公司，公司经营理念与服务的特点之一，就是落实生活与商业的服务面向。综观该公司网站上提供的生活与商业的服务项目，包括一年三节(春节、端午、中秋)的小区与公寓大厦住户商品的联合采购，四季蔬菜水果旺季的蔬果联合采购等。如此以顾客为主的温馨服务，时间永远站在物业服务提升房产价值这一边。
回顾当前大陆物业管理服务业发展瓶颈时机，转型与创机的良策之一，彻底认知服务业的创业理念与服务精神，多面向开发住宅小区的、商办大楼的“生活与商业的服务”商机，确实可谓突围与创价的管道。
结语
屋主品味决定房屋价值。有人说：一栋房屋的价值经常决定于住户社群的屋主品味与水平。换言之，小区或公寓大厦的住户居民，人的因素才是决定房屋价值的关键。“孟母三迁”、“物以类聚”等环境行为学上经常出现的引例，经常提醒着我们一个事实：干净的街道上走着愈多漂亮的人，愈多漂亮的人走的街道愈来愈干净。
专栏文章写到此处，我有一点犹豫，“屋主品味决定房屋价值”究竟与“房屋的价值随着时间增值”，有关系吗?请教您。
链接：
“在地化”：(Localization)是相对于“全球化”而来的另一种趋势和潮流，是指一个地区或国家，任何一种经济或商品流动，必须适应地方需求，才有可能加速发展。在地化可视为一种产品或服务的应用，能够为某一特定文化或语言地区所接受的情况。本土化与在地化主要区别在于：在地化，客观融入当地(外来者融入所居地);本土化，主观融入当地(本地者归返乡土)。(MBA智库百科)
(原载于《现代物业·新业主》2012年8期/总第231期)
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