作者: 方婉君 | 2016-12-28 13:58

时代庄园的换届选举障碍

“时代庄园——为中产阶级白领人士倾心打造的纯北美TOWNHOUSE社区”——这是开发商太合日盛为北京时代庄园打出的楼盘广告语。时代庄园由北京太合日盛房地产公司投资兴建，一期(西区)建成于2002年，二期(东区)建成于2003年，共计647户，总建筑面积110,000平方米，为低密度住宅区，行政区划隶属来广营地区办事处。它位于北京最具发展潜力的奥运村辐射地段，交通便利、环境优美，成为中高收入阶层的理想选择。

时代庄园

2003年10月，业主开始陆续入住，由开发商太合日盛指定其下属的金世恒业物业公司进行前期物业管理。然而好景不长，时代庄园问题逐渐暴露，业委会与居委会的矛盾也逐渐升级。

■ 矛盾溯源

以物业公司去留问题为核心，时代庄园业委会与居委会的矛盾重重。

2005年1月，时代庄园社区第一届业委会成立。2005年5月，业委会与金世恒业物业公司签署了为期一年的物业管理合同。然而物业服务却满足不了最基本的社区治安要求，小区盗窃案件时常发生，加之社区的临时用电、西侧万米绿地以及会所利用等问题，业主们对于金世恒业公司的物业管理越来越不满，不少业主抱怨物管公司的服务低下、态度恶劣、收支不公开。业委会与物业公司分歧逐步加大。

2006年5月，小区与金世恒业物业公司合同即将期满，业主大会决定不再与该物业公司续约，并决定招标选聘新物业公司。

2006年5月底，时代庄园居委会筹备成立。小区业委会主任卢岩先生在接受记者采访时笑称“居委会成立的点儿实在是太妙了”，恰逢物业公司换届的档，而当时业委会和绝大部分居民没有接到居委会筹备的消息，更不用说参与选举。居委会在成立后作出的第一个决策就是保留金世恒业物业公司在小区的物业管理权。小区业主向记者介绍说，居委会成员中竟然包括开发商老总的家属以及金世恒业物业公司员工，这很难不让人联想到，居委会的匆促成立与业委会解聘金世恒业物业公司有着直接的因果关系。这些猜测也加深了业主对居委会的不信任，为之后矛盾的升级埋下了伏笔。

2007年1月3日，业委会两年任期届满。根据《物业管理条例》，业委会于任期届满前两个月起开始组织换届选举。最终经过460户业主(占全部业权票数的70%)的合理合法投票，选举产生了第二届业委会。然而，业委会主任卢岩先生告诉记者，在换届过程中，业主曾多次申请居委会对业主大会及业委会换届选举工作进行指导、监督，送达文件已有10余次(均有文件送达记录)，但遗憾的是，居委会始终没有派员参与，也没有任何书面或口头的建议或意见。居委会的缺席导致新一届业委会至今未能在小区办备案，而此后居委会又以此为理由质疑业委会的合法性。

2007年4月29日，由于各类干扰因素的影响，时隔一年，业主大会正式启用2006年5月业主大会上通过的“以招标方式选聘物业管理企业”的决议，邀请了近十家物业管理公司前来小区考察，最后有六家一级资质物业企业参与投标，并进行了现场展示，成为业主“自主招标物业”的样板。然而，这第一口的螃蟹并不太好消化。

2007年7月15日，来广营地区办的一封名为《积极参加时代庄园社区业委会换届工作》的信直接否认了第二届业主大会的存在，近3个月的自主招标突然被打断。然而业委会依然继续争取着自己的权利，一手做招投标的同时，一手申请行政复议，并启动居委会罢免程序。

2007年7月25日，根据业主的投票，北京中实杰肯道夫物业管理有限公司以3211分的最高分中标，时代庄园业主准备迎接新物业公司的到来。然而新物业公司是选出来了，旧物业公司却迟迟不肯交接。金世恒业拒绝物业的交接，并动用各方面关系和力量拒绝撤离小区。记者致电中实杰肯道夫公司时，其工作人员无奈地表示，他们连小区都无法进入。“自主招标”无疾而终。

事实上，金世恒业与业主的物管合同已于2006年下半年到期，此后并没有再签署任何合同，但金世恒业仍旧滞留小区至今。

2007年9月，来广营街道办和时代庄园居委会依据市建委下发的《关于朝阳区时代庄园小区业主委员会换届及印章问题的批复》(即666号《批复》) ，组织重新选举出了一个业委会，即“第二业委会”，并迅速在朝阳小区办备案。既而形成了两个业委会并存的尴尬局面。“666号《批复》法院已经裁定是无效的了，”业委会主任卢岩先生称，业委会2007年11月针对市建委的批复提起行政诉讼。2008年4月7日，北京市宣武区法院裁定市建委666号《批复》无效。业委会认为，依据此批复而选举出的“第二业委会”也是不合法的。

自此之后，虽然业委会一直致力于与居委会以及物业公司、开发商的斡旋，以求取得自身合法地位的承认并维护业委会自主选择优质物业服务的权利，但事情迟迟没有进展，各方陷入僵局，很多业主选择了拒缴物业费来表示抗议。“物业(公司)不撤离，业主不缴费，服务跟不上”，这个中高档社区陷入了这样的恶性循环。

■ 近况追踪

一年多过去了，很少听到关于时代庄园小区的消息，这个京城知名的社区似乎渐渐淡出了人们的视线。小区是否已经解决了物管矛盾?两个业委会仍旧并存吗?它的现状如何呢?带着这些问题，记者再次走访了时代庄园。

北京的雪刚停，冬天的时代庄园笼罩在一片洁白的寂静之中。因为是工作日，小区居民大都不在园内，只有一两名物业保洁人员在清扫积雪，还有就是一直尾随记者的安保。小区的物业公告栏满满地贴着因拖欠物业费而被暂停服务的业主楼房号，而业委会的公告栏却是空空如也。在拍了几张照片之后，记者被物业公司客气地“请”出了小区。随后，记者致电金世恒业物业公司以及时代庄园居委会试图进行采访，均被其以各种理由搪塞推诿。

经过多方努力，记者联系上了时代庄园业委会主任卢岩先生并对其进行了采访。卢岩主任表示，小区矛盾的根源并不简单地存在于业委会与居委会或是物业公司之间，而牵涉到开发商与其背后的力量。金世恒业物业公司与小区合同期满，其物业管理本身就不合法，大部分业主拒绝交物业费，金世恒业公司目前完全是亏损经营，但仍然无合同滞留小区。为什么一个小小的物业公司居然有如此大的威力能够与业主相抗衡?为什么物业公司不能换?就是因为小区隐藏了太多不能为外人道的秘密。新的物业公司一旦入驻，一切就将大白于天下，当然换不得。

对于小区的现状，卢岩主任担忧地表示，时代庄园2008年已经成为朝阳区盗窃案件发生率最高的社区，治安环境堪忧，这也是小区几乎户户养狗的原因。在居委会方面，由于业主对其代表性的质疑，居委会的工作得不到业主的支持，从成立以来，除了保留物业公司之外，居委会几乎没有什么实质性的工作。在业委会换届选举和自主招标物业的过程中，也拒绝对业委会工作进行指导。至于所谓的“第二业委会”，则完全是为了保留物业公司使出的伎俩而已，只是白白占的一个“坑”，早就已经名存实亡。让卢岩主任欣慰的是，被大多数业主认可的还是业主大会正式选举出来的业委会，业委会一直以来的努力没有白费。

■ 何去何从?

2009年1月1日起开始实施北京市建委颁布的《北京市住宅业主大会和业主委员会指导规则(试行)》中对居委会进行了定位，物业所在地街道、乡镇“指导和监督”业主大会、业主委员会的成立、运行及活动。这一《指导规则》的实施又会对本来就已经矛盾尖锐的时代庄园产生怎样的影响呢?

让我们来听一听各方的声音。

时代庄园业主程先生认为，《指导规则》的产生完全是有关部门推卸责任的做法，业委会与居委会矛盾突出，不好解决，就将这个“烫手山芋”转移给了街道——这个不知道深浅的地方。

北京市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生律师认为，《指导规则》没有规定居民委员会组织召开业主大会，只是规定居民委员会担任筹备会议的召集人，而且居民委员会在筹备组会议上没有表决权和其他形式的决定权;《指导规则》没有规定居民委员会有指导/监督的权利，《指导规则》规定居民委员会发现有违反法律规定行为的，提请街道办事处/乡镇人民政府处理，居民委员会没有直接的处理权。居民委员会担任召集人，是规范性文件确定的一项义务，而不是权利，并且只适用于没有业主委员会的情况，有业主委员会的，应当由业主委员会完成。时代庄园小区的情况与规范情况有所不同，已有业主委员会，换届工作应当由业主委员会负责组织，居民委员会不能代行业主委员会职权。

时代庄园业委会主任卢岩先生认为，《指导规则》的实施体现着政府对社区管理的关注，其中居委会角色的定位也激发了小区业主对居委会的关注和参与的热情。2009年2月起，北京市居委会开始换届选举，此次直选率将首次突破50%。时代庄园非常希望能够利用这个难得的机会，参与到居委会的换届选举当中去，选出真正为业主说话的居委会。在其基础之上，才可能一步一步地实现社区的民主和发展。

(注：事件调查采访过程中因涉事居委会及物业管理人员多次拒绝回避，因而无法就业主反映情况进行核实。)

(原载于《现代物业》2009年第3期/总第109期)