作者: 雷懋成 | 2016-12-26 15:55

别墅洋房物管服务费为何那么高

在政治经济学里，商品的价格是由不变资本(如厂房、设备折旧，原材料消耗等)、可变资本(如劳动力的工资、福利等)和剩余价值(如利息、税金、利润等)构成。随着科技的进步和经济的发展，产品中技术的含量和研发费用所占比例不断上升，但仍可在厂房设备、仪器仪表的折旧和员工的工资福利中得到体现。本文不分析经济学中供给和需求变动对商品价格的影响(而且这里所说的商品是指实物产品，如第一产业生产的粮食、棉麻、肉蛋等，第二产业生产的钢材、电视机、房屋等)，而是讨论第三产业的产品。

第三产业产品包含交通运输、广播电视、金融保险、酒店旅游、物业管理、房地产投资、政府机关、军队国防(政府机构、军队国防按联合国制定的《经济活动国际标准产业分类》属第三产业)等主要提供服务、管理和流通的非实物产品。物业管理提供的产品是服务和管理，其收费的价格主要不是由固定资产折旧和材料消耗等费用组成，而是由员工的工资福利、“五险一金”、培训费(员工的学历教育费已由其本人在学习阶段提前支付，可在工资、福利中得到体现)及税金、利润构成。物业管理企业进行经济活动所需的资金、技术、信息量相对较少而对劳动力人数的需求相对较多，所以物业管理属劳动密集型行业，人力成本约占总成本支出的四分之三。

必须明确物业管理服务费价格与商品房(从住房具有既是商品又是不完全的商品的二重属性来看，商品房较一般房屋更具代表性)价格的关系和不同点。商品房价格是由土地出让金，土地整治费，可行性研究及规划设计、勘察测量、建筑施工、材料设备供应、环境绿化、营销推广等费用，以及工资福利，资本利息，税费和利润等构成。其中，别墅、洋房价格比普通住宅高，主要是由于对其实施的规划具有间距大、密度小、容积率低、绿地率高等特点，使每单位建筑面积分摊的土地面积多。而且，房地产开发商往往是将别墅、洋房选址在毗邻高山、森林、沟壑、公园或江、河、湖、海边，远离城市喧嚣，拥有良好的地理位置和生态环境。在现代社会人们越来越追逐“宜居”的时代，这些稀缺的居住用地资源的价格也远高于普通居住用地的价格。另外，高档别墅还配有私家游泳池、私家花园、私家车库、高尔夫练习场及为别墅业主设计甚至是量身定做的独特建筑风格、优美的园林绿化、完备的安全监控设施、智能化系统和独享空间。但是，这些都是由房地产商在投资后开发的实物产品，或有偿利用了“上帝”赐予的土地及生态环境，并且通过销售得到了补偿和回报，而消费者也是在购置时埋了单。普通住宅比别墅、洋房价格低正是由于在硬件上产生的差异而形成的。

经济社会中，别墅、洋房是为少数有特殊需求而又有支付能力的人群提供的，这有些像飞机上设有舒适的头等舱、酒店里设有惬意的套房、餐厅里设有温馨的包间一样。再者，从人们的消费心理和消费习惯来看，硬件上档次的差别也要求与之相匹配的服务具有不同的档次和品质。比如，开发商或入住后的别墅业主招标选择物管公司要求资质为国家一级，要求所服务的多个对象获得国家及省(市)优秀(示范)物业管理小区称号，要求已通过ISO 9000质量管理体系及ISO 14000环境质量管理体系认证等。服务深度和个性化上要求如实行365天24小时报修制度，服务中心接到报修后10分钟之内到达现场，小修合格率100%，对公共休闲的木质地面定期进行打蜡维护;大门保安采用站立式服务;定期举办插花、盆栽、茶道、养生、花草培植讲座及保姆培训;实行酒店式服务、零干扰服务;对环境噪音、空气质量的控制以及对专项服务、特约服务及服务的综合满意率都有较多、较高的要求。

而要满足和履行合同中的条款，取得好的服务效果，物管公司必将配备服务理念更先进、物管经验更丰富、业务素质更高、技能技术更全面的经理(主管)和员工。在涉外的别墅区，为消除语言障碍，满足沟通和服务管理的需要，还需配备既精通物业管理又熟悉外语的人员，并要求一般员工也要懂得简单的问候语和对话，充分体现规范化、人性化的服务和对业主的尊崇。这些事务付出相对较多，要求标准相对较高，服务效果相对较好，因而与此相对应的员工的工资、福利、社会保险以及企业文化培训、素质培训、技能培训、传帮带培训等成本费用必然要通过提高物管服务费价格才能实现。

可见，别墅、洋房与普通住宅物管费价格的差异与物业实体类型和档次的高低无关，既不是因为物业属于别墅、洋房就应该提高物管服务费价格标准，也不是因为别墅、洋房业主不在乎每月几百元到一两千元的物管费，而只与业主按菜单选择需要在物管服务品质、数量和效果上的差异有关，这是物管服务费价格形成的理论依据，而且也是可以通过比较、进行量化和科学测算得出的。

(本文共同作者：费文美、王忠惠，原载于《现代物业·新业主》2013年04期/总第254期)