作者: 汪伟倩 | 2016-12-22 16:44

五块钱换个灯泡贵吗？——物业管理收费小议

前不久笔者在某网站看到一条有关物业管理收费的新闻报道，就五块钱换个灯泡到底贵不贵，是否属于乱收费展开讨论。有网友称一个灯泡价格不超过一元钱，而物业管理公司的电工更换一个灯泡一分钟都不用，收费就是五元钱，明显是属于暴利等等。看到这条新闻使我不由得想起了早在1998年笔者走访深圳中海物业管理公司时，中海公司的一位负责人向我们介绍有关深圳物业管理发展状况时曾经举过的一个案例恰好就是五元钱换个灯泡到底贵不贵。没想到今天在互联网上又看到这个问题，心里觉得有一种说不出的滋味。

我不清楚网友所指的五元钱到底享受了何种服务，但我知道，作为业主，如果您家中坏了一个灯泡自行更换的话，您必须自己首先到商场购买一个灯泡，回到家中，准备好必要的工具(如扶梯，或合适的桌椅)，还得承担安装时“小小的”风险(家中只有老人，妇女，小孩就得注意了)。但如果您怕麻烦，不愿承担这“风险”，您就可以拨打小区物业管理处维修班的电话，那有电工24小时值班，在无其他意外的情况下电工将在十五分钟内携带必要的用具(如人字梯)来到现场在一分钟内给您换好灯泡。

我们在这里所说的换灯泡是件日常生活小事，也是作为普通业主可以完成的小事，但我们想想：如果坏的不是灯泡，而是在炎炎夏日业主家的电路出了毛病，或是在深夜业主家突然爆水管，这时业主是否需要及时，优质的专业服务呢?这五元钱的代价其实并不高，关键在于您享受的服务和您所付出的报酬是否相适宜。

笔者为此专门查找了有关资料，以深圳市XX小区为例，早在1999年在该小区有偿服务项目第二大类维修项目第14小项：换灯泡10元 / 个(含料)。这个收费标准比我们讨论的五元钱还高。那为什么一方面消费者认为物业管理收费偏高，心中有抵触情绪，拖交，少交，甚至拒交，而另一方面物业管理公司又称公司亏损呢?

首先是消费者的消费观念有待更新。我们知道在以往计划经济时代，职工的住房都是由国家或单位统包统管，职工无偿的或者象征性的支付极少的租金便可获得住房的使用权，住房的维修保养管理费用一般也都是由国家和单位负责，职工无须另行支付有关费用，而国家每年都需要为建房、维修保养花费大量的资金;但是自从实施住房制度改革，职工向国家购买住房的产权，成为业主，特别是2000年前后住房分配由“福利分房”向“货币分房”过渡后，消费者要获得住房就必须到房地产市场购买，住房完全成为自己的私有财产，那作为业主也必然要为住房的日常维修保养以及享受其他服务支付相应费用，这在客观上为物业管理在全国范围内的铺开提供了物质基础。但是仍然有部分消费者习惯于以往的传统模式，对于要自己“花钱买服务”的方式有抵触，那自然觉得物业管理费贵了。

笔者还接触过一部分业主，他们能接受“花钱买服务”的观念，但认为我花了一大笔钱购买了你的房子，你在物业管理方面就应当以社会效益为主，降低收费标准，创造一个良好的社会形象，这无形中也在为你开发商做广告啊。对于这一种认识，我们认为，首先消费者购买住房是向房地产开发商购买，而物业管理是由物业管理公司提供。物业管理公司，顾名思义，它管理的是朝着社会化，专业化，企业化，经营型方向发展的，要实现物业管理的市场化，物业管理公司的选择要体现竞争，要通过招投标的形式来实现，不仅仅局限于由开发商的下一级子公司即物管公司来管理，这样才有利于物业管理公司提高管理水平，有利于我国物业管理行业的健康发展。无论是房地产公司还是物业管理公司它都要讲究社会效益，但是市场经济的目标是追求资源最有效的配置，获得最大的综合效益，即由经济效益，环境效益，社会效益三者组成，三种效益相互促进。作为企业，必然将经济效益放在首位，否则它将无法保障生存;生存都无法保障，那还奢谈什么社会效益，环境效益。深圳市某知名物业管理公司通过招投标取得某小区的物业管理权，将小区经营的红红火火，社区文化活动丰富多彩，创造了良好的社会效益，树立了自己的品牌，为母公司的房地产开发，销售作出了贡献，但是付出了每年亏损几百万元的代价(由上级母公司补贴)，试想，如果母公司“断奶”呢?物业管理公司还能取得这样的效益吗?还能够独立生存下去吗?房地产项目的开发一般三五年，物业管理却是几十年，母公司能扶助几十年?(现在许多开发商都是成立项目公司，项目完成，按照章程公司自然消亡，在开发销售时开发商可以在物业管理等方面给予优惠，但不是永久的。)物业管理公司自然还是得靠自身的发展，深圳某小区的最终发展也证明了这一点。

其次，目前我国绝大多数居民的收入水平还偏低，无法承受过高的物业管理收费，就拿前面我们所提到的五元钱换个灯泡的案例来说，试想一个月收入三百元的消费者和一个月收入三千元的消费者对这五元钱的收费自然会有不同的看法。对于低收入家庭，即使他能认同“花钱买服务”的观念，他也无法承受“过高”的物业管理费用，而一个物业管理公司它要保证自身的运作，不能亏损，而且应当有一定的盈利。这就有一个价格的问题，消费者“花钱买服务”，你花多少钱，就应当享受与你所付出的报酬相对等的服务，这才符合市场经济规律。

笔者认为，目前我国政府物业管理定价标准与物业管理市场经营成本相背离，笔者在此所指的主要是占市场绝大部分份额的普通住宅小区的收费标准偏低，对于占市场少数的高档住宅小区，物业管理商已经有一定的利润空间。普通住宅小区，小区业主一般都是工薪阶层，承受能力不强，而且小区配套设施陈旧，不完善，维修保养成本高，而政府定价又偏低，物业管理公司处于惨淡经营的境地，通常开展多种经营，提供各类特约服务，针对性服务，以弥补管理经费的不足，前面所述为业主更换灯泡便属于此类有偿服务。笔者曾经走访过广州市东山区某住宅小区，小区的物管人员(笔者的学生)向笔者介绍，小区有十余年楼龄，业主主要是广州市各单位职工，在收费时，通常业主是公务员的基本能按时交费，而有部分业主是国企下岗职工，这部分费用收费较困难，还有极少部分是钉子户的，几乎没交过管理费(笔者在此仅是就事论事，无其它用意)。小区在几年前曾被评为全国优秀管理住宅小区，按照有关规定，物业管理公司可以提高20%的物业管理收费标准，但公司怕引起小区业主的不满，所以一直不敢提价。小区主要靠停车场管理和母公司提供的商铺出租补充管理经费，物业管理公司方能保障略有盈余。

不可否认，目前我国物业管理市场还不是很健全，即使是在广州，深圳等物业管理发展较快，物业管理制度较健全的沿海开放城市，也存在乱收费的现象。笔者也曾听深圳某物业管理公司老总调侃的说过“广州水深，深圳水浅”，言下之意大家自己体会。

物业管理在我国属于新兴行业，近几年来也得到迅猛发展，但是人们的消费观念，人们的收入水平，物业管理收费的标准成为制约物业管理发展的几大因素，我国目前对物业管理行业的定位是微利行业，物业管理从业人员的收入比其他行业明显偏低，这对吸引高素质的人才加入到这个行业，对我国物业管理行业的更大发展将起到负面的作用。但是笔者相信随着我国经济的进一步发展(特别是内地城市经济的发展)，经过十到二十年的磨合期，我国的物业管理事业一定能取得更大发展!

(小记：笔者以前曾谈及“由于开发商对业主的承诺未兑现，业主拒交管理费”的情况，故在此未做表述，笔者对我国物业管理行业发展的看法还可套用股评人士常说的一句话“长线坚决看好，短线谨慎乐观”，最后在此衷心感谢深圳中海物业管理公司王有才主任及全体同仁对笔者的关心和支持。)

(本文共同作者：汪俊辉，原载于《现代物业》2002年11月/总第5期)