作者: 贺云华 | 2016-12-02 17:09

产权定性是小区能否“开关”的关键

近日，有关小区能否封闭式管理的讨论日趋热烈，各种看法都颇有道理。笔者认为以解决交通拥堵作为要求小区开放的理由很难站住脚。

交通拥堵的原因很多，小区开放度不够仅是很小的一个原因。一般而言，小区规模不会太大，一旦大到必须开放时我想就违背了“小区”的称谓了，项目开发很大时，叫项目区好了!叫“小区”就应该是小区产权人可以自己决定自己的集体资产如何管理和使用。除非是位置特殊，在规划设计和销售之前已确定了本区有部分道路不归我“小区”所有，并且已公布了开放的方案和办法。否则，小区产权人应有权利决定是否允许他人使用，也有权选择是否有偿或免费提供服务。对于小区道路建设，规划部门可以根据城市区域的功能定位和发展动向规划出详细的大小路网权属和建设标准，但具体实施是各项目建设方落实的。一般情况下，投资方会按规划设计的功能和产权属性来投资。归“全民”所有的部分本应代表“全民”的单位去投资建设，一般是用纳税人的钱去建，任何人都无话可说，但如果财政紧张，拿不出为“全民”配套的路网建设费用，政府一般会支持或要求开发商出资建好配套设施，但既然是“投资”性的，就应当供建设方或小区产权人之外的人使用，使用者就应该适当付费，方可通过。目前，有部分开发商征地面积很大，规划中就有政府配套的路网，但有些地方政府无钱修或开发商等不及了就自己投资建设，但定性仍按规划要求确定为“全民”使用。

除此之外，对于小区开放与封闭的问题，笔者有以下几个观点供相关单位参考。

第一，应该提前界定小区路网的产权属性。一般情况下是谁投资谁拥有产权，也不排除投资方属赞助性质的。产权性质界定不同决定了投资的方式不同，决定了投资的回报、使用、日常维修养护、更新换代及管理费用的运行制度不同。我认为小区最好不要有归“全民”的道路,“全民”公产就应“全民”公有，“全民”公用，但谁用谁就应出费用。

第二，由产权属性决定开放程度。道理很简单，业主购房自用部位如何开放显然是业主自己全权决定的事，他人没有业主的同意不得私入民宅。自用部位里面也不排除有公共财产，如主给排水管等，这些公产权属明晰。为了这些公产的运行，管理方要求借路开展维养工作，业主有支持的义务。小区也允许有“全民”公产，小区业主也会无条件支持相关部门对“全民”公产的管理和维养，但决不会愿意无条件尽义务。归“全民”的部分对“全民”开放，归部分人的部分仅对部分人开放，抛开产权属性要求开放或封闭都是违背客观规律的空谈。

第三，小区的开放或封闭模式应多种多样，产权人有权作出自己的选择。传统的封闭模式是用物质形态显示的，如修围墙、栅栏、上锁等，当代的封闭式管理则不一定是“有形”的封闭，用无形的技术手段和相关规定也会有同样的效果，比如“私家花园，未经许可，不得入内!”也算“没有我的份”而形成的一堵无形高墙吧!放大一点说，小区不是我出资建设的，我也不是业主或使用人，我也不会擅入。但小区内如果有用纳税人的钱(或投资商配套建设的开放式商用项目)建设的供市民使用的项目，作为纳税人(购物人)都可进入使用。小区可以用图示标明开放的程度和区域，提示有关人士妥善选择和处理。

第四，政府部门不能越权越位。不尊重产权人意愿，将小区自有“路权”充“公产”是违背经济规律的。为避免此类问题发生，政府部门可以在土地开发前规划出道路权属，在土地使用权转让时作为前提条件，要么，政府投资给予配套，要么，就要求投资商修建，不同属性的土地开发附加条件直接在地价中得以体现，小区建成后，也会在房价中得到体现，小区的公共产权“公”到何种程度应在售房合同中说明，并作为附件资料明示各位业主，以便业主们权衡利弊后下单购房。对于过去未向“全民”开放的“区级”交通路网，如果政府认为交通拥堵的缓解有必要请小区将道路“贡献”出来，则应出台补偿征用“路权”的政策，并且决定权仍在业主们的头上。只有互相支持才能互惠互利。政府征用道路，如果尊重产权属性和经济规律，能给予小区相关业主适当补偿，小区的业主们是会支持的。如果业主多数都不同意，恐怕也不应强行征用。

(原载于《现代物业·新业主》2006年第6期/总第48期)