作者: 朱宪辰 | 2011-12-01 20:46

成套住宅的“共有部分”

上篇文章(《现代物业》2011年09期)中讲到“共有部分”既然是不可或缺的，那么就现在城市基本生活条件考虑，“合理”的成套住宅至少应该包括哪些“共有部分”财产呢?

按照《物权法》(第七十三、七十四条)的说法，就是建设单位(即通常所说的“开发商”)在“建筑区划内”除去两种部分以外的所有部分，都是业主们共有份额权对应的“共有部分”财产。除去的两部分一是《物权法》第七十条所讲的“住宅、经营性用房等专有部分”;二是第七十三条所讲的“城镇公共道路”和“城镇公共绿地”。除此以外，统统都是业主的共有财产。

紧接着的一个问题就是，开发商是不是可以把“建筑区划内”的许多部分都当作“专有”的来卖钱，从而让“共有部分”大幅度缩水呢?开发商当然都会尽量这样操作。于是，“合理”的“共有部分”至少应该达到什么标准，或者说应该满足什么条件，才算是“合理”的买卖呢?把握两条：

第一，任何一个“专有”部分单位的使用，如果缺了功能性保证的“共有部分”，就不能正常使用的话，那么这种功能性保证的“共有部分”就不能划为“专有”。例如，小区里的道路场地和出入口，如果被开发商当作“专有”部分卖出去的话，买了这些道路场地和出入口的业主，就可以有权决定“过路费”的价钱，其他业主不掏高价过路费，就进不了自己的家。这种性质最明显的体现是小区停车位——开发商把地下空间或地面停车位当作“专有”的卖钱，那么，所有没买车位的业主要想开车回家，就要听任车位主人宰割，“你要是付不起停车费，那就别开车回家”。在中国已经普遍小车家庭化的今天，居住生活的基本功能是把车开回家，而开发商把停车位划为“专有”以后，就缺失了停车位这个功能性保证的“共有部分”。

第二，“合理”的买卖是买卖双方没有隐瞒欺骗，了解真实情况以后，按照真实意愿签的合同，那么双方都必须认账。仍以车位为例，如果在买房子的时候，开发商在房屋买卖合同里面清清楚楚地向对方指出来，你买的小区里面的车位只租不卖(车位是“专有部分” )，以后租金随行就市，天价的停车费也活该，你要是明明白白认了，以后打算住在这里出门就是打的或者步行的话，那你签了这份合同，买了这个小区的房子，就算是“合理”的了。

《钱江晚报》2011年7月报道了非常有趣的一个典型，是浙江千岛湖里面一个小岛上的别墅小区。因为在这个别墅的买卖合同上，没有把“建筑区划内”功能性保证的“共有部分”列清楚，以至于业主们只有一个专有空间，不仅没水没电，甚至回不了家，因为湖面上的渡船是专有的，艄公可以拒绝让业主上船。于是，业主想回家，就真的只能游泳了。

归纳起来有三点：

a、业主们买房子之前，要把建筑区划内开发商承诺的“共有”部分搞清楚(在建筑设计中的术语是公建配套)，一定要列进合同，否则不要买这个麻烦;

b、如果你弄清楚了自己以后要吃的亏，还愿意掏钱，那以后不要再去“维权”了;

c、已经被糊弄，已经签了一份不明确“共有”部分的合同，也拿到自己家“专有”部分的产权证、土地证以后，那就设法集合所有专有部分的物权登记证书，把那些没有物权登记证书的“专有”部分持有人告上法院，因为按照物权法，没有物权登记证书的“专有”权是无效的;不属于“专有”的部分统统都是“共有”的;现在共有部分被人非法占有，所以要告他。

为什么小区共有财产价值远远大于专有部分?

首先看开发商卖出的楼盘投入情况，任何一个要卖出价钱的楼盘开发商投入的最大比例是花在什么上面的?无疑是土地，好地段的地价高，对应的就是建筑区划周边的条件好。第二，小区建设档次高，也就是建筑区划里面的建筑设计、景观绿化设计、以及配套设备设施档次高。显然，这些钱都是花在共用部分的。算一算自己家户内专用面积上能摊多少土地面积?如果以通常的小高层12层为例，景观绿地面积至少要占全部建筑区划土地面积的35%，活动场地道路近似占25%，其他设备用房、门卫房、物业管理用房、围墙等等占10%，那么住宅楼占地面积就是30%。一层住宅分摊的土地面积就是0.3/12=2.5%，也就是说，即使买下了整个小区所有各栋的一层楼，这些专用面积也才分摊到土地面积的2.5%!其他97.5%的土地都是与别人共用的财产!

因为开发商花钱的最大比例是在共用部分的，那么自己买到的财产价值里面，绝大部分，应该达到90%以上的部分，都是共有财产。也就是说，花钱买房子变成“业主”以后，自己的最大价值的部分是“共有份额权”。

再从业主买房子角度来看，之所以有的小区房价高，有的便宜，无非还是地段和小区环境。前面已经说了，地段值钱就是这块土地值钱，而小区土地绝大部分是全小区共有的财产;小区环境，那更是全体业主共有的财产。

最后从自己把房子卖掉变现的角度考虑，有人说，在一个好的小区里面，即使住宅单位里面像个鸡窝也能卖出好价钱;差的小区即使住宅单位装修再好，卖价也上不去多少。因为住宅小区房子的价值主要在共有财产部分。

共有责任

既然业主的财产价值九成以上都是共有部分，那么，对应于“共有份额权”的责任就是不得不共同承担的了。这种责任或者说义务当然也是按份额承担的。

如果某一个业主，不承担自己应该按份额承担的维护义务和管理责任，那么实际上他就对别的出钱出力维护管理共有财产的业主造成了侵害。

对共有财产要承担的责任或者说应尽的义务，在《物权法》里面是这样规定的：

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务(第七十二条);业主应当遵守法律、法规以及管理规约(第八十三条)。

国务院《条例》具体将管理规约细化为：

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。(2007年修订版第十七条)

从情理上说，为了让共有财产用得舒心又保值增值，每家每户都应该出力，承担共同维护的义务，这就类似房改以前的大杂院或者楼道里面，共用水电总表下面每家还有分表，到每家抄表分表读数，计算分摊收钱的事情，必须轮流分担一样，否则就没有办法让共用的总表运转。

现在小区运转的事情虽然比以前要繁杂，但是道理还是一样的，各家各户业主都无法脱卸这种共同决定、共同出力以及共同出钱维护好、使用好小区共有财产的事情，包括：

一、必须对“议事规则”、“管理规约”作出书面表决，否则，投票过不了半数，共有财产就没有怎么运转的章法，肯定会遭受损失;行使共有份额权去投票，本身就是应尽的义务。

二、必须参与决定小区物业服务要达到的状态和相应付费的标准，也就是通常的合伙聘物业服务企业，或者聘请物业经理，再聘专项的物业服务，例如电梯维保等等。按共有份额权投票定方案、按共有份额比例出钱。

三、有义务轮流出任业主委员，就像排值日一样，充当业主大会的资料准备、议案收集、表决票印制张贴等等一系列共同事务。如果业主们愿意这样的事情也用出钱来代替出力，聘请业委会秘书来做这些事务性工作，那么，至少监督秘书工作、监督物业服务企业的合同执行，还是每个业主必须履行的责任义务，最终的监督把关总不能让别人代劳。

政府部门在小区共有财产使用中与业主的关系

关于政府部门在小区共有财产使用运转中的角色，从民事财产关系的角度考虑，除了业主之间发生了相互违约侵权犯法的事件以外，业主之间自己决定如何运转，就像公司的股东们之间自己商议公司运转一样，通常与政府没有任何关系(除非股东之间违约侵权犯法了)。

但是因为业主们对自己的共有财产普遍不知晓、不重视，以至于发生了非常普遍的冲突和矛盾;共用部位、共用设施设备，较普遍地破败毁损，导致了两个后果：

一是小区作为城市的主要构成，破旧的外观影响了市容市貌，所以，政府部门不断花钱进行小区出新;

二是因为共用部位、共用设施设备破败毁损，居民们生活基本功能无法保证，依然错误地向政府要求解决困难，例如更换电梯，导致财政被动出钱，这种钱花出去，于法无据，情理不通，后续也难以为继(因为不可能由财政包揽居民住宅修缮维护和更新，否则就不要房改了)。

总体而言，政府与小区业主的关系混乱，缘于业主不把自己当共有财产的业主!从长远来看，唯有政府部门通过事例和媒体报道，转变业主不把自己当业主的观念，才能有所改观。

(原载于《现代物业》2011年第10期/总第202期)