作者: 倪斌鹭 | 2012-12-01 10:26

台湾省地下室物权问题

台湾省地狭人稠，为了解决城市土地日益枯竭的困境，在建筑物高层化的同时，其地下室的使用也越来越受到重视，衍生的纠纷也屡见不鲜，在大陆类似的案例亦不胜枚举。为了保障地下室相关当事人合法权益，台湾省物权相关法律、法规也作了相应的规制。本着两岸法律比较研究的初衷，拟对台湾省地下室物权的常见问题作如下介绍和分析。

“区分所有建物”的概念

不动产的意义，是指土地及其定着物。定着物系指非土地的构成部分，其附着于土地，具经济上的目的，不易转移其所在之物。

不动产的所有权，有单独所有权(如一块土地或一栋房屋或土地与其上房屋为一人所有)、共有所有权(以上物权为多数人所有的情形)。共有，又可分为分别共有(数人按其应有部分对于一物享有所有权者)与公同(注：相当于共同共有)共有(依法律规定或依契约而成立的公同关系的数人共有一物);公寓、大厦社区等形态的集合住宅，则为区分所有。

地下室产权可以单独所有

区分建物【注：建物(源自于日语：たてもの)是建筑物的意思，即大楼、房子等，以下同】共同使用部分的产权以单独编列建号、登记为共有、随同区分建物(主建物，即主体建筑物，以下同)一并转移、不得分割为其特色，而地下室又为区分建物(公寓大厦)中共同使用最重要的部分。台湾土地登记规则规定，地下室如依使用执照记载，非属共同使用性质，并已编列门牌者，视同一般区分所有建物，申请单独编列办理保存登记，可以成为独立产权的区分建物。

注意所有权状的记载

地下室产权以共有形态为常见，但亦可为单独所有;共有时的登记，台湾地政机关的登记簿标示部备考栏应记明“本建物系某某建号之共同使用部分，其所有权须随同各该建号建物移转”字样;在主建物登记簿标示部备考栏则记明“共同使用部分见某某建号，其所有权须随同本号建物移转”字样。依台湾相关规定，共同使用部分(包括地下室共同使用部分)并不另外发给“建筑改良物所有权状”，只是在主建物的所有权状(即所有权证，以下同)上，“○○○地政事务所主任○○○”的上方空白处记载“本建号建物共同使用部分某某建号持分○分之○”字样。所以，地下室购买人为了究明其拟买受的地下室属于单独的独立产权或共有的共同使用部分，最简单的方法就是查看有无单独的所有权状。

认清地下室的用途

地下室在构造上或使用上均具有独立性者，可以登记为独立产权，即可以如同地上各层建物，作为主建物办理产权登记。按照台湾最高法院的司法判例，买受地下室应该注意其执照(或建造执照所附的建筑设计图或建物测量成果表)所载明的使用用途，除可了解其所有权类型外，更可避免违反建筑物使用的行政管理规定。

地下室规划为地下机械停车位使用

登记为独立产权的地下室，非属于共同使用性质，由所有权人按使用执照所载明的使用用途使用和自由处分。但是，如果地下室属于共同使用性质，除了受电室、水箱、蓄水池、电梯间、化粪池等公共设施外，大部分面积都属于建物依法应附建的防空避难设施;此时，如果不妨碍防空避难使用目的，还可以作为停车场使用。地下室属于防空避难设备而兼作停车场使用时，平面式车位较少纷争;而机械式停车位则应注意该停车设备并不应视为固定设置;同时，若机械停车设备确实无碍实际停车功能及使用安全，除第一层净高应符合规定外，停车设备的总高度可以不予限制。

共同使用性质的地下室分管

同一地下室可能有属于共用性质的，有属于单独产权者，二者必须以砖墙或RC【即钢筋混凝土(英文：Reinforced Concrete或Ferroconcrete的简写)，工程上常被简称为钢筋砼。】墙予以间隔;且单独产权部分的使用不得违反分区使用规定和危害安全与卫生。故如未能查明使用性质与所有权属，即认建商(即开发商)违法出售地下室，往往容易造成错误。至于共同使用部分，因属主建物所有人全体共有，其使用必须获得其他共有人同意，这是共有物使用分管协议的问题。至于分管的方法，由全体共有人(主建物所有人)共同协议或建商在售屋时分别征得购屋人同意，均可达成分管的效果。

地下停车位外卖的危险

属于独立产权的地下室或建商在法定防空避难设备之外另行增建的地下室，是可以区隔为小单位出售的，买受人也可取得独立产权。但是，如果属于共同使用性质的共有地下室，其所有权已经属于主建物所有人共有，原则上已经不能再度出售;如再予出售，则造成重复买卖、一物二卖的情形，地下室共有人可依“物上请求权”规定，请求买受人返还地下室;也可依“不当得利请求权”规定，请求建商返还价金;如果共有的地下室，外卖予大楼住户(共有人)以外的其他人，因建商并非所有权人，且又未经全体住户同意，建商属于“无权处分”，买受人可能无法使用;纵然可以使用，也难以避免纠纷。同时，无论再度出售予大楼本身住户或大楼住户以外之人，买受人不可出卖也不可分割所有权，买受人只取得使用权。

车位使用权买卖不能公证

属于共同使用性质的地下室，区划为停车位使用时，建商不能再度出卖予大楼住户或大楼住户以外之人，否则，建商将造成“一物二卖”情形;此时大楼住户只可依分管协议的方法，使各住户取得停车位的“使用权”;大楼住户以外之人，向建商买受类似的停车位，亦系如此。无论大楼住户或大楼住户以外之人，取得这种停车位“使用权”，予以出售时，买受人也只可取得使用权，并无所有权;且这种“车位使用权买卖契约”，依台湾司法解释，不能请求法院办理公证。

超卖停车位的民事责任

规划的停车位数目较出售的车位数目为少，是车位的“超卖”，但销售时或契约书上约定的车位形式、销售数量与建妥交付的单位数量、形式亦无不同，则无违约民事责任。

有独立产权而可作为停车空间使用的地下室，因所有权属于建商，只要建商不违反使用目的、符合停车空间规格且未违反契约约定，并能满足汽车进出、停放效用，则无“超卖”的问题;但在防空避难设备兼作停车空间使用的情况下，如建商在申请建照时规划的车位与推出销售时的数目不同，是否构成超卖的责任?台湾的法院实务见解认为，只要建商交付的车位形式、数量与契约书上约定的内容相同，并不构成超卖的情形，即判定建商应否付违约责任，应以契约内容为准。

超卖停车位的刑事责任

在刑事责任方面，如建商申请建造执照的建筑设计图规划67个停车位，实际销售时推出71个停车位，办理交屋时，如果71个停车位都符合法定规格、不违反防空避难使用，可供正常停车使用、符合契约内容，台湾省法院系统看法虽不尽一致，但台北地方法院检察署则认为不构成欺诈罪，应予不起诉处分。

地下室的对外通行权

共同使用性质的地下室，因属全体住户共有，对于一楼法定空地、门厅等共同使用部分，故不发生地下室对外通行的问题;但是，属于独立产权的地下室，可能未分摊一楼法定空地或未分摊一楼出入门厅，故有可能发生无法出入的通行权问题。实例上，台湾最高法院曾有一宗判例：甲与乙合建七层楼房，甲分得一至三层，乙分得四至七层与地下室所有权及一楼空地、七层楼顶阳台的使用权。对地下室出入楼梯则经甲乙约定，由甲同意乙使用附属于一楼的楼梯间，后乙将分得的地下室出售予丙，丙在一楼空地上搭建违章铁棚与地下室相连，合并作店面使用。甲以丙违法使用而终止使用约定，请求丙应返还无权占有的楼梯间。判决结果，甲获胜诉，丙应返还。所以，买受独立产权的地下室，签约时即应注意其对外通路问题，以免买受后对外出入无门。

营造厂商的法定抵押权

所谓“法定抵押权”，是指台湾民法所规定的，承揽人就其所承揽的工作为建筑物或其他土地上之工作物或为此等工作物之重大修缮时，因其承揽关系所生之债权，对于其所为工作所附之定作人的不动产享有之抵押权而言。营造厂商(即建筑工程承包商)建筑房屋，台湾最高法院曾有一宗判例认为，应就各个区分所有建物因承揽关系所生之债权，分别发生法定抵押权。基于此，地下室买受人对于建商积欠营造厂商之工程款，应慎防营造厂商行使法定抵押权，而丧失权益。

关注台湾省的地下室物权问题，除了研究借鉴外，或对大陆意向赴台购买不动产的单位或个人对海峡两岸物权相关法律的明显差异有所提醒。

(原载于《现代物业》2012年第01期/总第211期)