作者: 戈琳 | 2012-12-01 11:36

从北京到硅谷：50万美元地产概念大不同

近期，美国两位参议员民主党人查尔斯·舒默和共和党人迈克·李提议在美购房满50万美元(约合320万人民币)，可在美国拥有3年的居住权(特别强调居住权不等同于持有“绿卡”)。此提议是否最终通过还充满变数、悬而未决，但其冲击力却如引爆一枚重磅炸弹，激起美国各界诸多争论。“文学城”(北美最受华人欢迎的资讯网站之一)转述多方观点，从官方到民间普遍认为此提案旨在吸引中国投资者。笔者也这样认为。当前美国涌现的移民潮中，墨西哥人和中国人数量为最，而持有的流动资金达到50万美元的墨西哥人数量却极其有限。在北京三环之内多数新建物业市值都高于50万美元，迅速变现也轻而易举，很多中国人投资美国在经济上已不存在障碍，但对于投资房地产是否能取得预期收益、如何规避市场风险则需要做足功课。

如果不考虑资金的时间价值，房地产投资收益等于物业升值收入与租赁收入之和减去税费、物业服务费等相关费用。在中国，由于正处于城市化进程过渡期，物业价值成倍增长，投资者往往不作投资分析,投资房地产基本只赚不亏。在美国，由于失业率已接近10%，金融危机的负面影响还未消退，大部分区域短期内房价难见起色，长期来看又存在房地产税等支出成本，不能简单遵循中国经验进行投资活动。还是让我们从中国和美国房屋发展现状的细节入手，采用“解剖麻雀”的方式，了解中国和美国住房发展情况。

走进硅谷

美国幅员辽阔，各州之间经济、文化和政策差异很大，房屋发展也各具特色，无法统一概述。由于硅谷(英文名Silicon Valley)是华人投资美国的首选城市之一，且最具备美国中产阶级聚集区的特色，选取硅谷房地产作为样本，与中国北京进行比较。

硅谷地处美国加州北部，临近旧金山市，由Palo Alto、Mountain View、Sunnyvale、Cupertino等约二十个小镇沿着U型海湾环绕而成(见图1)。众所周知，硅谷是举世瞩目的高新技术发展中心，一次又一次地引领世界科技革命和技术创新的潮流，因华人、印度人多以技术移民为主，这里自然成为华人、印度人聚集的主要地区之一。由此“老中”(华人对自己的统称)约占1/3,“老美”(主要指白人)约占1/3,“老印”(指印度人)约占1/3。当然，在硅谷，“老中”更喜欢居住在San Jose、Fremont一带，那里街面上随处可见中餐馆、中文书店、中式便利店，标识也基本使用中文。

美国在2008年金融危机之前，也经历过房价过快增长、需求不能得到满足的阶段，而因“老中”偏爱房地产投资，致使像硅谷这样的华人聚集区房价更是日新月异，也曾经出现排队抢房、疯狂出价的景象，颇似北京、上海房价上涨时期的情况。但是随着北美金融危机的到来，房地产泡沫迅速破灭，房价一跌再跌。硅谷外围地区如Pittsburg，高点时上涨到70多万美元的房子，如今只标约20万美元，也少有问津，以实例印证了需求和购买力决定市场价格的经济学理论。目前，硅谷中心地区如Mountain View、Sunnyvale由于苹果和谷歌等几大新兴高科技企业大量购置土地作为办公基地，两个城市的房价已基本止跌，并开始回温。但硅谷外围地区还在缓慢下跌，尚无回暖的迹象。

房地产税支撑小镇市民安居乐业

美国是以所得税为主体的复税制国家，建立了联邦、州、地方三级政府各有偏重税种、税权彼此独立的课税制度，联邦政府主要征收所得税、州政府主要征收销售税，也征收少量所得税，地方政府主要征收财产税。财产税主要税源是对土地和房屋直接征收的房地产税(又称不动产税)。房地产税征收基数为土地和房屋的评估价格，各个地方征收比率不尽相同，但都在1%至3%范围内。在硅谷，大部分地区房地产税征收比率为1%-1.5%之间。如此算来，50万美元的房子每年要缴纳0.5万-0.75万美元之间，合人民币约在3万-4.5万元。

由于硅谷地区房屋类型以独栋别墅(house)为主，独栋别墅的业主基本不缴纳物业服务费用，院内的绿地一般自行或者雇用墨西哥人进行修整。金融危机前，硅谷中心地区因地价节节攀高，建设单位大量开发了联排别墅(townhouse)，联排别墅业主每年需缴纳物业服务费，主要用于维修房屋本体、聘请专业公司提供共有部分的绿化、保洁等服务，每月物业服务费用约在200-400美元之间。北美由于地广人稀，一般情况下居民不喜欢长期居住在公寓(apartment)内，认为上下楼会相互打扰、影响生活品质，硅谷大部分公寓由商家进行开发建设、物业管理，房屋租赁一体化经营，基本仅用于出租，很少对外销售。

相较北京，硅谷住宅基本是低层建筑物，均未配备二次供水、电梯等设施设备，物业服务企业无需提供设备运行维养服务，同时也不用承担公共管理职责，市政府负担社区内外的水、电、道路等市政管理、治安管理、社区外的绿地维护、社区居民的义务教育等事项，当然这些支出的部分来源还是房地产税。同时美国政府实行退税政策，业主可以从所得税中扣除缴纳的房地产税及抵押贷款中的利息部分。所以美国人买房时会理性平衡，既要合理避税，还要考虑是否有能力支付房地产税。正是这样的税收体制使得很多美国人对投资房地产持谨慎态度，毕竟支出是长期和固定的，而收益却充满不确定性。

当然购买美国房产不仅仅带来居住权，还附加教育权、退税权等诸多权利，但前提是要在美国生活、学习才能享受附加权利。美国人购房除了考虑经济因素外，还要考虑自身生活需求，尤其是学区排名。以Cupertino学区为例，那里房屋使用年限虽然大部分超过50年，房屋破损率比较高，但由于学区排名总在全美前列，加之华人重视教育，育有子女的华人精英分子偏爱购置那里的房产，支撑并一再推高房价，目前房屋售价基本都在100万美元以上。但是当子女进入大学后，多数华人会选择搬离该区域，原因很简单——每年要缴纳1万-2万美元房地产税，而其他地区缴纳同样税金的房屋舒适度、宽敞度则更好。

很多中国投资客对业主权利义务一无所知，可能错过享受权利的机会，同时还要承担超过预期的费用支出，从而陷入盲目投资的陷阱。而且美国房屋中介费用也高达房款交易价格的5%-6%，很少有人能自行卖出房屋，尤其在当前的经济形势下，同价房屋的交易成本，硅谷明显要高于北京，正常情况下交易周期也更长。由此可以判定，在硅谷买房更要综合衡量、冷静分析，否则可能要承担物业贬值、纳税、中介费用三项损失。

一半是海水，一半是火焰

美国人选房最爱说“位置、位置还是位置”。位置好房价贵自然收税高，地区管理投入资金大，提供的各项服务品质高，成为富人聚集区;位置差房价低则一切反之。在硅谷，富人区与穷人区的界限非常明显，富人区环境优雅，住宅和自然美景紧密相连，业主一边享受“采菊东篱下，悠然见南山”的闲趣，一边享受现代化都市的繁荣;穷人区房屋破旧，居住环境嘈杂混乱，业主一边要面对居高不下的犯罪率，一边要忍受布满街道的各处涂鸦。

奥克兰(Oakland)黑人聚居区就是典型的穷人区，也许这么说政治上有点不正确，笔者也绝对没有种族歧视的意思，但事实确实如此。各族裔集团在移民之后往往是聚族而居，一旦经济收入好转，这种居住上的界线就会被打破，而黑人生活环境和生活方式相对封闭，形成世代延续居住的生活状况。由于普遍存在着贫穷、失业、吸毒、帮派、犯罪、单亲家庭等问题，使得黑人聚集区往往成为“问题街区”。奥克兰黑人集聚区每年都会登上全美最危险城市前十名的排行榜，而且这种形势在可预见的未来似乎不会改变。低收入、低税收导致教育投入不足，教育投入不足又影响居民素质，陷入恶性循环的怪圈，靠知识改变命运很难在那里上演，只有贫穷、犯罪在不断延续。

但是在相隔仅一个办公区的独立城镇彼蒙特(Piedmont)却是另外一番景象：小镇依湖而建，一排排临湖欧式建筑，既不密密麻麻，也不稀稀落落，阳光洒在湖水上留下金色的吻痕，湖边静静停靠的游艇彰显居住者的生活雅趣。小镇以其独特的方式述说着一种童话、一种艺术、一种尊贵。当然高昂的房价以及长期缴纳的房地产税让很多人望而却步，成为分割贫富阶级的门槛，形成消费能力、生活观念相似的人聚居在一起的现象。笔者认为这样的方式比较合理，毕竟生活品质相似的人在一起居住会更和谐。

在北京，虽然房屋品质存在差异，但是尚未形成“富人区”与“贫民区”的概念，而且禁枪令也使得社区内犯罪性质、伤害程度、案件数量都相对轻微。现在国内很多网站宣传美国房价正处于低谷，在美国投资10万、20万美元可以购置独立别墅，于住于租都很合适。其实，10万、20万美元对于大多数中国人于住于租都不合适：居住则环境太差，难以适应;出租则租金较低，欠缴风险高。总而言之，在美国购房除了调查房屋本体之外，还要考虑社区环境和管理情况。

谁说青年人必须要买房

在中国，购置房产成为衡量一个人是否成功的重要标准，大学毕业之后就开始筹划买房，很多毕业生无力支付首付款，但迫于房价飞涨工资不涨的形势，不得不选择使用父母的养老钱买房。在美国，多数人在35岁之前不会买房，因为买房会成为更换城市的绊脚石，禁锢个人发展的空间。美国人会因为“要工作”上街游行，像“占领华尔街”正如火如荼地在各大城市蔓延，但没人因为“要房子”上街抗议，就算去抗议也绝对没人会支持。这正好和中国的情况相反，现在媒体、网络舆论“批判”青年人买不起房的残酷社会现象，指责政府制造这样的局面。笔者却认为其实更应该关注青年人的工作现状和创业空间，将个人发展和中国经济前进的轨道有机结合起来，让每个人找回失去的安全感，这比买房置业重要得多。

当然，美国人选择晚买房或者不买房有多元化的文化环境和多种选择的生活方式作为基础。在San Jose的中心地带笔者发现房屋租赁中心(“Leasing Center”)，接待室工作人员介绍说，这个项目全部为低层公寓，大约有500个单元房，有单居、二居、三居多种户型，内部装修齐全，只租不卖。以二室一厅为例，不带家具的租金大约2,000美元/月，带家具租金约为2,500美元/月。相较租用个人的房屋，这类租赁房有租赁服务更专业、租赁期限可自控等方面的优势，租房者不必担心租赁届满房主收回房屋，可以免受搬家换房之累。

至于在硅谷投资好，还是在北京投资好，应是仁者见仁、智者见智，没有绝对正确的答案。不过，对于准备移民美国的华人，不妨尝试美国人的生活方式，放下以前积累的思维模式，暂且搁置投资判断，保持一点虚心、一点好奇心，从细节上、从实践生活上观察比较。当美国价值在脑海里逐渐清晰时，再作决定也不迟。

(原载于《现代物业》2012年第01期/总第211期)