民宅商住两用要慎行
2007年国家工商总局和北京市工商局都发出了关于将住宅改变为经营性用房的登记管理办法(国家工商总局《关于住所(经营场所)登记有关问题的通知》工商企字〔2007〕236号和北京市工商行政管理局《关于解决无证照经营场所以及其他经营住所问题的意见》京工商发〔2007〕195号)，对在住宅小区和住宅楼内进行商业经营活动提供了行政许可。对此项行政行为，我认为应当慎行。对把民用住宅作为商业活动的场所即是允许住宅小区商住两用。这样的决策从短期来看弊大于利，从长远来说更是后患无穷。
第一，允许住宅小区商住两用有损于住宅小区的性质和功能，破坏国家实现“居者有其屋”的根本大计。住宅小区的功能是居住，是实现城市居民居住权利的物质依托。住宅楼和写字楼的成本价格相差悬殊，商户进入住宅楼，可以享有住宅楼盘的种种优惠，降低商业成本，获得高于租用写字楼的不可计数的商业利益。在商业利益的驱动下，商户们会无孔不入、千方百计地往住宅楼里挤，结果必然会改变住宅楼的住宅功能，不能满足居民居住需求，搞得“民不聊生”。
第二，允许住宅小区商住两用有损于住宅楼的寿命，损害居民的居住权益。居民住宅楼与写字楼在水、电、气、暖等基础设施的设计上是非常不同的。住宅小区的公共设施在设计上就无法承受商业用途。商业活动对楼房及其配套的公共设施的耗损大大高于居民的生活活动。二者混住在一起，必然缩短住宅楼的设计年限，提高住宅楼保养维护的费用，给居民造成新的搬迁之苦。即使向商户收取一定的经济补偿，但是他们给居民造成的机会损失也是不可弥补的。
第三，允许住宅小区商住两用有损于居民的生活质量和生活安全，侵犯了居民的生存权利和健康权利。商业活动区域和住宅区域对各种污染的承受标准有严格的区别。居住需要安静。而商业活动必然造成高于住宅污染标准的各种污染，必然会给居民的生活质量、生活安全带来严重的损害，这种损失不是赔偿多少钱所能够平衡的。试想由于噪音引起失眠、神经衰弱的精神痛苦;由于光电、生化等污染引起各种难以治愈的疾病;由于人员出入混杂引起刑事犯罪的增加;由于车辆出入引起的小区内交通拥堵以及停车位的匮乏等等，都会给居民的生活质量和生活安全带来沉重的打击。
我认为人的权利是有顺序的：
首先，人的生命权是最高的人权。居住权属于生命权中的一项基本权利。如果一个人不能健康地活着，他的其他一切权利都会成为空话。而允许商户进住宅小区侵犯了居民的居住权，影响了人的生命权。
其次是保护劳动者的劳动权、就业权。应当给劳动者、就业者提供他们承受得起的劳动就业场所和机会。为了扩大就业应当在商业活动的空间范围内，通过税收、资助、援助等各种优惠政策来解决。这就需要政府在降低写字楼价格，为广大劳动者提供廉价的适当的就业场所和更多的就业机会上下功夫，而不是把本应当通过公共行政解决的问题推给生活小区里的居民。
第三，即使在当前特殊情况下出现了商户进入住宅小区的情况，也不应当提倡，更不应当放任自流，而应当严格限制、严加监管，使之只能在不影响居民的居住质量和各项居住权利，不改变住宅小区基本功能的前提下有限度地进入，对那些高污染的要坚决取谛，逐步加以清除。否则还有什么居民的居住权利可言?
鉴于以上原因，我认为，在住宅小区里居住权高于财产所有权、用益权、处置权等。政府在制定有关公共政策时首先应当维护居民住宅小区中居民的居住权。某些政策在表面上似乎把允不允许商户进入住宅楼的权利下放给了居委会和业委会，好像在发扬民主，而实际上是违反科学常识的。住宅楼商住混用只能引起更多的纠纷，破坏住宅小区的安宁，不利于小区的和谐。所以，试图通过民宅商住两用来解决就业场所问题的政策一定要慎行。
(作者单位：中国人民大学)
(原载于《现代物业》2008年第06期)
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