为什么民用住宅改为商用？
许多地方居民住宅改为商业用途,一时间大家议论纷纷,有的赞成、有的反对，对于民宅禁商的利弊，可谓是仁者仁见、智者见智，笔者从物业管理的角度认为民宅应禁商，其理由为：
一、安全管理存在隐患
小区的安全是业主的第一需求，也是物业管理的重要组成部分，若民宅改为商用，小区进出的人员多且杂，难以有效控制，尽管物业管理单位可采取一些安全防范措施，如加大保安巡查力度、增加监控摄像头等,但仍会给一些不法分子以可乘之机。有的盗贼白天打着商业事务的幌子对小区的环境位置进行踩点，晚上就潜入小区进行偷盗，笔者单位曾抓获进入小区的盗贼，经公安机关审讯才道出原委。保安巡逻时发现一些可疑人员在小区楼道内窜来窜去，保安上前查问时，一些人神色紧张，回答时含糊其辞，由于没有犯罪事实，只好将其劝离小区。如此种种，给小区的安全带来了隐患。
二、邻里关系不和谐
邻里关系是否和谐是衡量小区物业管理水平高低的重要标志。一些小区民宅改为商用后，影响了其他业主的正常生活，造成邻里关系紧张。如在笔者曾工作过的大厦，一位十楼业主将房屋租给他人开办美容院，一些女顾客来美容院做美容时，出现在楼上楼下找错房号的情况，干扰其他业主正常的生活，尤其是一些与爱人关系紧张的女性业主开门时，见到的是年轻陌生女性，凭着女性的敏感，有的怀疑自己爱人的生活作风有问题，男性业主解释时是越描越黑，由于这些误会出现夫妻吵架甚至闹离婚等，影响业主的家庭生活。
三、影响小区安宁环境
住宅小区是业主日常生活、休闲的主要场所，需要一个安宁清静的环境，个别业主只考虑个人利益，只要有人租房便将房屋租给他人。如笔者曾见过一个小区内设有保险公司，一到双休时间业务员便来保险公司进行培训，培训时又唱又喊，一些业主原本希望双休在家休息一下、睡个好觉，可小区大清晨却是热闹非凡，使原本清静的小区失去应有的安宁。许多业主因为睡不好觉，纷纷向物业管理单位投诉，有的甚至将矛头指向物业管理单位，造成业主与物业管理单位之间的关系紧张。
四、不利于物业保值、增值
物业管理的目标之一就是要使业主的物业保值、增值，由于一些住宅小区民宅商用后，小区的品味、优美环境及公共设备设施使用、小区安全等方面在一定程度上被打了折扣，许多业主不愿意住在小区，潜在的业主不愿购买小区房屋，那么小区的物业就无法达到保值、增值的目的，最终损害的是业主的利益。
由于民宅商用给业主的工作、生活带来诸多不便，无法使其保值、增值，业主怨声载道，有的业主便把怨气撒在物业管理单位的头上，出现因此而拒缴物业管理费等现象，严重扰乱物业管理单位的正常工作。对于民宅禁商，业主一片叫好之声，现北京、广州等地禁止民宅商用，如《广州市房屋租赁管理规定》第十一条规定：承租人应当按照房屋规划用途使用房屋，不得擅自改变建筑物使用性质。《浙江省物业管理条例》第四十一条规定：业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。
对于民宅禁商，一定程度上我们给予支持，但我们也要从国情实际出发，应看到民宅禁商对社会发展带来一些不利因素，民宅禁商之弊在于：
一、不利于中小企业的发展
民宅禁商，无疑会影响一些如IT科技公司、设计公司等中小企业的发展。由于这些中小企业经济实力较弱，他们在创业之初总是想方设法降低成本，若他们到写字楼租办公房，昂贵的租金是他们难以承受的，对他们创业发展更是雪上加霜，再者这些公司对相邻业主并未产生很大的负面影响。
二、资源消耗巨大
现在各地许多小区办公司的情况较为普遍，若真正全面实施民宅禁商,需要新建大批写字楼，其能源、资源的消耗巨大，与国家倡导的资源节约型、环境友好型社会的要求不符。
因此，对于民宅禁商的问题，笔者认为应具体问题具体分析，要从国家和社会整体利益和长远利益出发，而不应采取一刀切的方法。随着电子商务的推广，家庭办公的增多，对于一些家庭办公、中医推拿等在不影响其他业主正常生活的情况下应给予保护和促进中小企业的发展。如笔者曾工作过的大厦开设有一家中医针灸推拿诊所，该诊所是位退休老中医开设的，其医德高尚、医术高明，社区许多老年朋友有腰椎间盘突出等疾病，经他诊治，大都医到病除，深受小区老年朋友的欢迎;又如小区有位退休老师，其对书法绘画有较深的造诣，远近闻名，他在小区开设书画培训班，由于书画能陶冶情操，小区许多小朋友拜师门下，小区处处弥漫着书香气息，从而提升了小区的人文品味。由此可见对于民宅禁商应慎重决策、酌情处理，笔者认为可采取如下措施：
一、对商用项目进行评估
对住宅改为商用的，由物业管理单位、业委会对其经营内容是否影响其他业主正常的生活进行评估。对餐馆、歌厅等油烟、噪音大，污染环境等项目坚决禁止，对一些不影响他人正常生活又有利于小区健康向上的，如书店、书画培训、中医、IT高科技公司等在征得相关业主同意后，由物业管理单位和业委会出具证明，工商部门凭此证明办理营业执照。工商部门对企业工商年检时，应当对场址进行核对，若查出场址不一致的，应当不予年检，从而从源头上加以控制。
二、对民宅商用的管理费用的约定
对允许民宅商用的单位，物业管理单位应与其约定相关物业管理费、公用电等相关费用。由于民宅商用改变了房屋的使用功能，增加了物业管理的难度，需要物业管理单位加大投入，其相应的物业管理费、公用电分摊费用等也应相应增加，确保物业管理工作的正常开展。
三、政府部门制定相应措施
对民宅商用管理，不仅需要物业管理单位、业委会加强管理，而且需要政府相关部门加强监督指导，如房管、工商、税务、公安部门等部门相互配合，对出租房、营业执照、环境卫生等进行综合执法。对于新建开发项目，从规划设计开始严格把关，对已投入使用项目进行控制，避免民宅商用的泛滥，从源头上对民宅商用进行有效控制并加以引导，从而促进社会的和谐。
总之、对民宅禁商我们要有所为、有所不为，我们要从大多数业主利益出发，根据广大业主意见，对商用的内容进行综合考虑，顾及各方利益。
(作者单位：温州市鸿翔物业管理有限公司)
(原载于《现代物业》2007年第05期)
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