作者: 倪斌鹭 | 2010-12-01 11:51

封闭自家阳台与物业管理权是否相悖

[案情介绍]

2008年3月，被告陈先生与泛海房地产开发有限公司(以下简称泛海公司)签订了商品房买卖合同，以预售商品房按揭方式购买了“蓝海”小区海景公寓一套。该合同约定：“该商品房阳台系封闭式阳台，灰色塑钢窗”。但是，房屋竣工后，北阳台为灰色塑钢窗封闭式阳台，朝海的南阳台为护栏开敞式阳台。

2009年7月1日，蓝海小区业主收房入伙，美时净物业管理有限公司(以下简称美时净公司)与业主签订了物业管理服务合同。该合同规定：“为美化蓝海小区环境，保持整体协调性，不得擅自封闭阳台”。

作为海景公寓，面海敞开的开放式阳台故然便于业主凭栏眺海，但是，陈先生发现南阳台不封闭，存在着不安全、不卫生等问题，遂多次与美时净公司协商，要求封闭南阳台，但遭其拒绝。

2009年10月1日晚，两名盗贼尾随住户进入蓝海小区伺机作案。在小区入口处，美时净公司的保安既未对他们进行询问，也未进行相关登记。两贼从南阳台翻入陈先生家中准备实施盗窃。当天陈先生已外出度假，家中只有父母在。陈父察贼后大声叫喊并报警，盗贼慌忙之中拎走一部笔记本电脑，翻越陈家南阳台后逃走。陈母林女士患有高血压和心脏病，被突如其来的盗贼惊吓，以致长时间精神恍惚，严重影响了生活。此事件后，陈先生于2009年10月10日将自家的南阳台改造成灰色塑钢窗封闭式阳台。2009年11月1日，美时净公司以陈先生擅自违约封闭阳台为由诉至法庭。

[控辩与反诉]

原告美时净公司认为，陈先生在未经有关单位批准、也未通知物业公司的情况下，擅自封闭自家阳台，已经违反了原、被告双方签订的物业管理服务合同的相关约定，而且，被告自行封闭阳台的行为，妨碍了物业公司对小区的正常管理，给物业管理公司今后的管理带来了压力和影响。原告要求法院判决被告陈先生破拆已封闭的南阳台，恢复房屋原状。

被告陈先生认为，其与原告美时净公司签订的物业管理服务合同属于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。理由是：根据办理入住手续时原告的规定，业主如果不签订物业管理服务合同，就拿不到自家房产的钥匙，且无法进入业主已购买的房屋。在此种不合理的情况下，包括陈先生在内的业主们，无奈之下只好在上述违反法律的合同上签字。可见，上述合同是无效的。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

2009年11月10日，陈先生和林女士以美时净公司违反物业管理服务合同约定义务为由向同一法院提起反诉，要求美时净公司赔偿被盗财产损失，并补偿5万元的精神赔偿。

反诉被告美时净公司认为，保安服务只是为维护物业管理区域的公共秩序而实施的防范性安全保卫活动，并不能消除小区内盗窃案件的发生;也不能因为提供了保安服务，就必须保证小区内每个居民人身和财产安全不遭受不法侵害。本物业管理公司聘请的保安人员经过了专业培训，均持有上岗证;且作案嫌疑人员非小区内住户，系蒙混侵入小区作案，当时小区保安依照规定进行了巡逻，未发现可疑人员，故物业公司在提供服务过程中不存在任何过错行为。请求法院依法驳回陈先生和林女士的诉讼请求。

[判决]

法院经审理认为：泛海公司与被告陈先生签订的商品房买卖合同约定“该商品房阳台系封闭式阳台，灰色塑钢窗”，使业主在购房时认为阳台都是封闭的，从而影响了业主在缔结合同时行使选择权，这是业主与物业管理服务公司发生纠纷的根源。原告美时净公司为履行物业管理职责与被告签订的物业管理服务合同为格式合同，双方是物业服务提供者与业主之间的关系。业主作为购买房屋的所有权人，对自购房屋的阳台具有专有所有权，可自主使用和处分。原告未考虑售房时的商品房买卖合同中有关阳台的约定而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容实属无效。鉴于陈先生自行封闭阳台使用的材料和样式与小区北阳台是统一的，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其他公共利益，故对原告美时净公司的诉讼请求不予支持。同时，反诉原告陈先生和林女士与反诉被告美时净公司签订了物业管理服务合同，可以认定双方存在着合法的物业服务合同关系，故双方均应受到物业管理服务合同的约束。本案中，反诉被告美时净公司虽已按合同要求在小区设置了门岗和保安员，保安员也定时进行巡逻，但其禁止业主封闭自家阳台，留下了安全隐患，且有证据证明作案人员非小区住户，保安员怠于管理，致使业主遭受损失，物业服务公司应承担相应的违约责任;但业主因物业服务公司违约遭受损失，无权向其索要精神损害赔偿;应对作案人员要求承担精神损害赔偿责任。

近日，根据《民事诉讼法》第五十三条第一款、《民法通则》第七十一条、《合同法》第三十九条第二款、第一百零七条、《物权法》第七十一条和《物业管理条例》第三十六条之规定，法院判决如下：一、驳回原告美时净公司的诉讼请求;二、驳回反诉原告陈先生和林女士要求美时净公司赔偿精神损害5万元的诉讼请求;三、反诉被告美时净物业公司在本判决生效之日起10天内赔偿陈先生和林女士的笔记本电脑被盗损失7,300元。

[评析]

一、物业管理企业所获得的物业管理权不可以自行放弃。

陈先生封闭自家阳台，却遭美时净公司起诉，本案中，其虽未得到法院支持，但物业公司之所以能够对抗业主处分其财产，是基于对小区物业的管理权。所谓物业管理公司的物业管理权，是指物业管理公司维持物业管理区域管理秩序的权利。

物业管理企业获得物业管理权的基础是物业管理合同，在物业管理合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业管理企业处于受托人的地位，其受托处理的委托事务就是物业管理。

物业管理企业是否可以自行放弃已拥有的物业管理权?答案是否定的。本案中，如果美时净公司对类似陈先生的行为不起诉，任由业主擅搭擅建，可能影响到小区的整体美观、市容环境及其他公共利益，也就是全体业主的权益有可能受损。届时，全体业主可根据物业管理服务合同，追究物业管理企业怠于管理的违约责任。可见，陈先生封闭自家阳台时，物业管理企业必须表明和宣示立场，也就是说，物业管理企业行使反对该行为的物业管理权，根本不是在行使一种可以放弃的普通民事权利，而是在履行义务。从这个意义上说，物业管理权的性质属于一种权限，是物业管理企业根据物业管理合同从业主那里获得的授权。物业管理企业行使物业管理权，不是在行使以业主为相对人的合同权利，而是履行以业主为相对人的合同义务。

二、在本案中，业主对自购房屋的阳台享有处分权。

建筑物区分所有权是多(高)层建筑(所谓异产毗邻房屋)及其物业管理区域内的一种不动产权利形态。所谓建筑物区分所有权是指多个所有人共同拥有一栋多(高)层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分(专有部分)所享有的所有权，和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分(共有部分)所享有的共有权，以及基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之，它是建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。从《物权法》角度看，一个物业管理区域内的许多异产毗邻房屋的集合体(即区分所有权建筑物的集合)构成了物业管理中所涉及的物业;而前述区分所有权建筑物的所有权人便是通常所说的业主。显然，在本案中，被告陈先生是建筑物区分所有权人。从物权的角度看，物业管理是为了保障物业正常使用功能(或延长物业的使用寿命)从而实现物权价值的必要方法。业主对自己所拥有的物业享有直接支配的权利，对物业进行管理的权利基础来自物权。业主对物业管理权的行使有两种最主要的方式：一是自行管理，二是委托物业管理公司。物业管理公司因为业主授权而享有物业管理权。

依据《物权法》原理，建筑物区分所有权人对专有部分的权利是建筑物区分所有权中占主导地位的权利。自家的阳台属区分所有权人(业主)专有，业主对封闭或不封闭的阳台享有占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人干涉;但业主同时也负有义务：如行使专有部分所有权时，不得妨碍建筑物的正常使用和损害区分所有权人的共同利益等;法律法规还针对业主在装修中改变建筑物用途、危害建筑物安全的情形，尤其对于建筑物的承重结构不得进行拆改等设定限制。

综上，在本案中，被告陈先生对自购房屋的阳台享有所有权，可以对阳台进行处分，但在处分时，必须不能妨碍其他区分所有权人的共同利益以及其他公共利益。

三、在本案中，被告陈先生自行封闭阳台的行为，并没有侵犯物业管理公司的物业管理权，物业管理公司无权进行干涉。

如前所述，物业管理企业的管理权源于物业管理服务合同(或业主公约)的规定，是业主对其物业管理权利的暂时让渡。物业管理服务合同(业主公约)对物业管理企业和业主同样具有约束力。物业管理企业应当依约行使权利，不得随意超越自己的权限。业主应当遵守物业管理服务合同(业主公约)的规定，不得妨害物业管理秩序。如果业主的行为妨害了物业管理秩序，物业管理企业有权予以制止;造成损害的，可以要求其承担相应的民事责任。

在本案中，陈先生自行封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其他公共利益，也就是说，业主的行为并未侵犯物业管理公司的管理权。原告美时净公司起诉的另一个理由是被告的行为未经有关部门审批。根据建设部的《住宅室内装修管理办法》规定，装修人未经城市规划行政主管部门批准，不得改变住宅外立面。因此，在目前法律没有明确规定的情况下，对未向外侧扩展、延伸的单纯封闭阳台的使用行为，应认定为未侵犯其他业主利益暨物业管理秩序的正当行为。本案中，法院对物业管理公司要求业主对封闭阳台的装修予以拆除的诉讼请求予以驳回。

(原载于《现代物业》2010年第06期/总第153期)