作者: 鲍轶欣 | 2010-12-01 15:27

住宅物业管理服务责任归属

区分所有建筑物已经成为我国相当一部分大中城市的重要甚至主要居住建筑。这种集约利用土地的居住建筑，比传统居住建筑有更多的风险源，也更易发生较为重大的责任事故。新近发生的一些重大灾难，让各界更深刻地认识到风险无处不在。对于物业服务企业来说，也应认真反思怎样在物业管理过程中规避风险，以保障企业的可持续发展。

通常服务事项的责任归属

通常服务事项大体上可以分为对物的管理与对人的管理两类。对物的管理的责任范围，一般而言，除非物业服务企业与业主有特别约定，对物的管理的对象仅限于住宅(小区)共用部位共用设施设备，其相应的责任范围也限于物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护等管理。

对人的行为的管理按照具体内容，又包括建筑物使用(群租、装修等)管理、小区秩序维护管理等。

建筑物使用管理。例如住宅群租，在管理规约没有规定、物业服务合同也没有相应约定的情况下，物业服务企业应当告知业主，房屋出租必须符合当地规定的房屋出租条件和人均承租面积标准要求;业主违规出租且拒不听取物业服务企业劝告的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告。在管理规约存在规定并对物业服务企业进行授权处理的情况下，物业服务企业可以合法行使授权，对住宅群租问题进行必要的规范乃至制止。再如住宅装修，不当的房屋装饰装修活动会导致共用部位、共用设施设备的损坏，影响到相邻房屋的结构安全和其他居民的生命财产安全，甚至整个小区的正常生活秩序，在住宅装修过程中物业服务企业需要履行必要的管理义务，告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项，对装修现场进行必要的巡查，发现违规情况时予以劝阻甚至制止，劝阻无效时向有关主管部门予以报告，由有关主管部门予以处理和处罚。

小区秩序维护管理。物业管理区域秩序维护，应当是物业服务企业配合公共管理部门做好住宅小区的治安防范工作，并不对有关行为可能无法控制的结果承担责任，也就是说，只要妥当履行了规定或约定的秩序维护义务，即使发生了治安案件、刑事案件、交通事故，物业服务企业也可免除自己的责任。依据《物业管理条例》、《消防法》及相关规定，当物业服务企业发现消防安全隐患后，应当通知有关责任人员及时改正。如果责任人拒绝改正，物业服务企业应当及时告知业主自治机构或者直接报告有关行政主管部门。物业服务企业怠于履行法定或约定的消防管理义务，造成损失或扩大损失的，应承担民事责任。当物业管理区域内发生火灾时，物业服务企业应当积极进行救助工作，并及时通知消防部门，否则应当承担相应的法律责任等。

物业服务企业委托专业服务企业承担保安、保洁、车辆管理等专业服务事项时，与业主直接建立物业服务合同关系的仍然是物业服务企业，其无权将相关责任直接转让给专业服务企业。因专项服务事项管理不善导致业主损害后果发生时，物业服务企业仍然是向业主赔偿的直接责任人。当然，物业服务企业承担相应赔偿责任后，可依约向专业服务企业进行追偿。

总体而言，物业服务企业作为民事主体，只是按照业主的委托进行物业管理，本质上从事的是民事活动。因此，发生相应问题时，物业服务企业应当控制其行为的尺度，在相应的权限范围内行使权利，需要提请有关行政管理部门处理的，应当及时报告，并协助做好处理工作。但是，物业服务企业不能越权行使属于公共权力部门的职权，否则就构成违法行为，需要承担相应的法律责任。当然，为了便于物业服务企业更好地履行维护小区公共秩序的义务，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》赋予了物业服务企业以起诉权，对于业主违反物业服务合同约定，违反法律、法规以及管理规约的行为，物业服务企业有权依法管理，甚至可以向法院起诉，请求法院判决业主承担民事责任。

其他服务事项的责任归属

公用委托服务。根据《物业管理条例》，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。住宅区域内，公用设施发生相应事故时，一般应由公用企业承担责任;如公用企业与物业服务企业约定，由物业服务企业代为承担维修、养护义务的，公用企业应先行赔偿，再根据委托服务协议向物业服务企业进行追偿。

物业保修服务。建设单位委托物业服务企业保修后，物业服务企业没有按照住宅物业委托保修协议履行保修服务导致损害后果发生的，此时，建设单位应是直接的赔偿责任人。建设单位承担赔偿责任后，可以依约向物业服务企业进行追偿。

责任保险

物业管理责任保险的作用在于使受害人在意外事故发生后得到及时、足额的经济补偿;同时，通过保险公司的区别对待、浮动费率等措施，鼓励投保人主动提高安全防范水平，在客观上使公众安全隐患得到有效预防和控制，并降低风险发生概率。

物业管理各项服务事项涉及面广、可控性低，直接关系人身和财产安全，损害金额有时会超出想象，但物业管理又是一个微利行业，相当一部分物业服务企业处于保本甚至亏损经营状态，责任承担能力不强，因此，建立责任保险制度、进行合理的风险转移是十分必要的。

物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用应是物业服务企业足额投保的费用，实际上并不属于物业服务企业自行支配的收入，应当足额投保。否则，一旦发生相应侵权事实，物业服务单位很可能无力赔偿，从而无法有效保障受害人的求偿权利。

但是，目前住宅物业管理过程中，还普遍存在着部分物业服务企业不投保或不足额投保的现象。有鉴于此，可以借鉴《沈阳市物业管理条例》的立法经验，前期物业管理期间，强制要求物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险。

需要指出的是，进行责任保险不是万能的。如果真发生了相应事故，仍然会影响到众多业主对物业服务企业服务的信心。在某种意义上，所谓规避或转移风险的理念，也是较为消极的。物业服务企业最根本的还是要规范管理，千方百计提高服务质量，对服务范围内的事项尽到最大的注意义务，努力做到化解或避免风险。

(原载于《现代物业·新业主》2010年第12期/总第171期)