作者: 陈建谋 | 2011-12-01 16:14

台湾房屋居住保障政策简介

台湾自1999年4月起研拟住宅法草案条文，惟因迟迟未获共识，“行政院经济建设委员会”(以下简称“经建会”)于2001年3月1日召开上开方案后续措施办理情形会议获致决议，暂缓推动住宅法立法，先行推动订定“整体住宅政策”。2005年5月24日核定“整体住宅政策”朝建立合理住宅补贴机制、健全住宅市场及提升居住质量方向着手拟定，其政策目标为：基于保障基本人权的精神，结合官方与民间资源，在健全的住宅市场、合宜的居住质量、公平效率的住宅补贴与社会住宅的规划下，使不同所得水平、身心机能、性别、年龄、家户组成、族群文化之民众，拥有适居且有尊严的居住环境。随后因应时代潮流需求于2007年11月21日制定“2008年至2011年整体住宅政策实施方案”，制定三大目标及其对应之执行策略与完成措施如下：

计划目标一：健全住宅市场。其执行策略为：1、健全住宅市场机制及法令;2、加强住宅及不动产相关信息的建置及发布;3、加强住宅市场供需引导及总量规划;4、加强推动住宅金融相关机制;5、保障弱势者承租或承购住宅的机会可近性及多元性;6、鼓励新建及修建无障碍人性化住宅。完成措施包括：1、于2007年规划完成“住宅交易安全制度”，建立不动产交易控管机制，办理“不动产交易纠纷产生原因及其处理机制”之研究;建置不动产交易服务平台;2、2007年7月11日修正公布《身心障碍者权益保障法》第16条，以保障弱势者居住不受歧视;3、推广倡导各类住宅及不动产交易定型化契约及相关法律常识;4、推动或建立建筑开发、室内装修、租屋管理、租赁信息服务、不动产经纪等住宅相关产业及服务业之评鉴制度或评选活动，并提供消费者参考。

计划目标二：建立公平效率之住宅补贴制度。执行策略为：1、针对国民的弱势状况，提供适切、多元的住宅补贴措施或行政协助措施;2、建立公平的申请条件及查核机制;3、鼓励私部门及第三部门开发经营适合弱势者居住之住宅;4、鼓励失能者在宅照顾及多元住宅形式照顾;5、建立灾后住宅复原重建辅助机制。完成措施包括：1、办理住宅补贴，自2008年起每年补助购置住宅贷款利息补贴30,000户、修缮住宅贷款利息补贴5,000户及租赁住宅租金补贴60,000户;2、2007年1月30日核定“整合住宅补贴资源实施方案”，并已完成订定“住宅补贴作业规定”及相关申请须知，取消职业身份限制，改以家庭所得、自有住宅的状况、申请者的身心条件及家庭状况等条件，决定补贴对象。

计划目标三：提升居住环境质量。其执行策略为：1、改善个别住宅质量;2、改善小区环境质量;3、推动无障碍的住宅及小区环境。完成措施包括：1、补助各地方行政机关推动办理“营造都市小区新风貌计划”，鼓励采用雇工购料方式办理环境改善，于2007年办理完成，落实小区居民共同参与小区发展规划与环境营造;2、积极推动都市更新之重建、整建及维护，并建立示范案例;3、研订住宅性能评估制度，藉由住宅各项性能之等级标示，以带动住宅建设质量的提升。

台湾于2011年5月19日终于通过住宅法草案条文，计7章、54条。住宅法草案确立“社会住宅”及“合宜住宅”的法源依据。社会住宅部分，草案规定，各地主管机关应评估社会住宅的需求总量及兴办户数，纳入年度住宅计划及中程住宅计划;合宜住宅方面，草案规定，最高及地方主管机关为稳定住宅市场，在供需失衡的地区，得视实际情形采取兴建合宜住宅或其他必要的市场调节措施，招商方式、售价与租金方式、申请资格等，由最高主管机关订定。

台湾社会住宅政策

台湾广义社会住宅大致上可分成“社会住宅”、“合宜住宅”、“现代住宅”、“公益住宅”、“青年住宅”以及“国民住宅”等6大类别，其中“国民住宅”法源国民住宅条例于1975年颁布，为台湾地区最早实施的社会住宅，实施地点分散全台各地。但近年来都会区房价高涨，因此台湾推出以供应都会区为主的社会住宅型态：“社会住宅”、“合宜住宅”、“现代住宅”、“公益住宅”及“青年住宅”，基本上住宅法草案已将“社会住宅”及“合宜住宅”明确定位并纳入规范，其余则分属不同的主管单位，整理如表1所示，分别说明如下。

表1 台湾社会住宅类别

社会住宅

大台北都会区第一批社会住宅地点，2010年11月15日正式拍板定案，分别位在北市万华、松山及北县三重、中和等地，预计将兴建1,500-1,600多户。 “内政部长”江宜桦表示，这次公布的地点区段好、交通方便，预定2011年底前动工。首批社会住宅1,661户，未来将优先出租给社会经济弱势户、中低收入户，和北上求学求职青年。社会住宅选址原则：1、交通便捷，临10公尺以上计划道路为优先考虑;2、基地规模，形状方整且面积0.3公顷以上;3、土地权属为公有地;4、无地上物，立即可以兴建。社会住宅规划适用条件：1、社会弱势族群，指身心障碍者、老人、家庭暴力庇护等无法透过租金补贴租到合适住宅的弱势者;2、经济弱势族群，针对中低收入户、单亲家庭、劳工、原住民等经济弱势族群;3、就业单身族群，针对外地到台北都会区就业的单身青年，全面检讨住宅补贴方案中，对单身年龄之限制，并将单身青年居住地区及收入，纳入租金补贴考虑范围。

合宜住宅

为解决房价过高的问题，官方将提供合宜价位的住宅给特定弱势家庭申购。机场捷运A7站将规划的“合宜住宅”，已于2011年7月9日由远雄、皇翔、名轩，丽宝等4家建筑商得标，总户数达4千户。未来将推出30坪-50坪、3-4房间、规划14层-26层的住宅，平均单价15万元新台币，推估总价450万-750万元新台币，最快年底、最慢明年四月，民众便可申购。申购条件是无自有住宅及低于台北市家庭平均所得(158万元新台币)50%的家庭，单身则须年满40岁，具资格的民众可选择不同建筑商所盖的住宅，不过如果申请额度超过提供户数，则必须实行抽签。营建机关2011年6月17日上午举办位于板桥浮洲地区的第二期“合宜住宅”招商说明会，共吸引80家建筑商到场，包括远雄、华固、长虹、太子、国建、力麒、冠德等17家上市公司都派员了解，现场询问热烈，显示建筑商投资意愿极高，该案预期7月正式招标。第二期板桥浮洲“合宜住宅”，整体基地面积共约22公顷，其中作为住宅区的用地有11公顷(约3.3万坪)，分成两块基地，预计共兴建4,300户住宅出售，初步分为15、27、29、35坪四种格局，主要以27坪-29坪产品为主，公设比(公共设施比例)则规定30%以内，预计2015年3月交屋。

现代住宅

都会区房价居高不下，一直是十大民怨之首，因应都会区房价居高不下，“经建会”提出规划“现代住宅”方案，由官方出地、民间兴建，希望让符合标准的年轻族群可以有属于自己的房。2011年5月正式提“现代住宅草案”，财经官员透露，房价预估每坪20万元新台币左右，且离捷运站约500公尺公有土地上，推出地上权BOT开发案。若官方完全不向建筑商收取权利金，70年的房屋使用权，可以压低到每坪10万-12万元新台币;以权状25坪、实际坪数20坪规划，一户最低只要250万元新台币。2011年6月28日敲定将在新北市土城和三峡试办“现代住宅”，特色是“没有土地所有权、也没有房屋所有权”，只有使用权，售价将只有市价的一半左右。“经建会”副主委黄万翔2010年6月28日公布两块“现代住宅”基地，一块距捷运顶埔站约500公尺，一块距捷运预定站教育研究院200公尺。两案合计将推出560户。一般预料，土城、机场捷运林口A7、板桥浮州将是最有未来“现代住宅”可能的地点。

表2 现代住宅特色，资料来源：联合报，2011年5月5日

公益住宅

官方首次于2010年以指定用途方式释出台北市三宗精华区公有地地上权兴建“公益住宅”，2010年10月15日公告三笔地上权土地标售，包括一笔位于杭州南路的土地，指定作为学生住宅，一笔位于内湖康宁路的土地，则是指定作为银发住宅，还有一笔位于仁爱路四段的土地，未作限制，地上权年限均为50年。于2010年10月28日公开招商，包括远雄、国美、皇翔、元大、华固、日胜、德安、将捷等大型建筑商都派员到场，寿险业方面，新光、国寿、富邦、全球人寿、国华人寿也都到场与会，预定二年内兴建完成，规划祭出超低租金，供银发族、学生承租，预定租金最低每坪700元新台币，最高不超过2,500元新台币。政府公益住宅规划案整理如表3所示。

表3 公益住宅规划案一览表

青年住宅

“青年住宅”构想源起于现任台湾公共工程主管官员李鸿源，最近审查各地的公共建设，发现高达53件闲置的公共设施，也就是“蚊子馆”。李鸿源参考荷兰经验将烂仓库变成适合民众居住的住宅，提出新的活化资产构想，计划要将台北市以及新北市一两处闲置的公共设施，打造成流行独特的青年住宅。李鸿源认为，这种做法不但可以让“蚊子馆”有效活化，更能使年轻人有机会挥创意塑造新地标，并且让进驻的民众也不用担心被标签化，会是三赢的做法。

第一批“青年住宅”示范户将落脚在新北市永和区，新北市府于2011年7月8日率先推出青年住宅示范户，选定永和区中正路一处警察宿舍，这处已有30年屋龄的警察宿舍为2-3层楼建筑，因房舍老旧，目前除有1户作为警察备勤室外，其余皆为无人使用的闲置空间，改建后可入住22户居民，预计最快2011年年底可推出。

国民住宅

“国民住宅”是台湾地区施行历史最久的社会住宅，国民住宅条例于1975年7月订颁，明示国民住宅系由官方直接兴建出售、出租供收入较低家庭居住。1982年修订增列贷款自建及奖励民间投资兴建;1989年函颁《辅助人民贷款自购办法》，运用银行资金并由官方提供利息补贴，协助民众购置民间住宅。其实施方式大致分可为4个阶段：1976-1981年官方直接兴建时期;1982-1989年，官方直接兴建、贷款人民自建、奖励民间投资兴建时期;1990-1998年，官方直接兴建、贷款人民自建、奖励民间投资兴建、辅助人民贷款自购时期;1999年以后贷款人民自建、辅助人民贷款自购时期。

官方直接兴建国民住宅用地之取得方式如下：(1)价购公地、(2)价购公营事业机构土地、(3)配合军眷村改建土地、(4)区段征收土地、(5)开发新市镇/新小区、(6)市地重划、(7)都市更新。官方兴建国民住宅所用资金，主要来源有“国民住宅兴建基金”、银行融资和其他渠道(地方财政垫借，公共房屋贷款及垫款之收款标售/租商业，服务设施及其他建筑物之盈余价款)。

历年来计协助404,427户购(建)公共住房，其中174,891户属官方直接兴建，41,751户贷款人民自建，67,479户属奖励投资兴建，120,306户辅助人民贷款自购住宅。

台湾住宅补贴政策

中低收入家庭住宅补贴政策

台湾为了协助中低收入之家庭解决居住问题，于2011年6月28日订定《低收入户住宅补贴办法》，自2011年7月1日开始施行，住宅补贴基准规定如下：

一、承租住宅租金费用补贴：每户每月最高新台币3,600元。最长补贴期间由各地住宅主管机关衡酌财政状况定之。

二、简易修缮住宅费用补贴：每户最高不超过新台币六万元整。

三、自购(建)住宅贷款利息补贴：1、优惠贷款额度，由承贷金融机构勘验后核实决定，最高不超过新台币220万元;2、贷款期限：最长20年;付息不还本之宽限期最长5年;3、优惠利率，按中华邮政股份有限公司二年期定期储金机动利率减0.533%机动调整;4、金融机构贷放利率，由办理本款补贴之各级住宅主管机关与承贷金融机构议定;5、财政补贴利率，金融机构贷放利率减优惠利率。

故最高营建主管机关自2011年起每年推动住宅补贴，提供租金补贴、购置住宅贷款利息补贴及修缮住宅贷款利息补贴，且购置住宅贷款利息补贴除了可与“公股银行办理青年购屋优惠贷款”( 500万元额度)搭配使用外，偿还年限也延长为30年( 其中公家利息补贴年限最长20年)，可减轻有购屋需求民众每月摊还房屋贷款本息负担。该方案系协助中低收入户解决居住问题，故其申请资格有限制家庭年收入及每人每月平均收入均须低于一定金额以下，以台北市为例，家庭年收入要低于158万元新台币，且每人每月平均收入低于51,779元，则符合申请条件。另为积极协助弱势家庭解决居住问题，若申请人的家庭成员具列册低收入户、身心障碍者、受家庭暴力侵害者及其子女、单亲、重大伤病者、原住民、重大灾害灾民或申请人为65岁以上老人，于评点时将酌予加分且适用第一类优惠利率。

青年安心成家住宅补贴政策

马英九先生提出社福政策：“青年安心成家：新婚首次购屋、生育子女换屋，一生两次享2年200万零利率房贷”，故2010年7月26日制定《青年安心成家方案》，其补贴方式(如图1所示)包括前2年200万元之零利率房贷以协助青年家庭减轻购屋负担，另为协助无力购屋青年家庭居住于适居的住宅，亦将提供租金补贴，每户每月最高3,600元新台币，补贴期间最长2年。为办理住宅补贴业务，特订定青年安心成家作业规定，凡结婚未满2年的青年家庭或育有未满20岁子女的青年家庭皆可提出申请，有机会享有租金补贴或购置住宅贷款利息补贴。如果申请人年龄介于20岁- 40岁、家庭成员无自有住宅、家庭年收入低于60%分位点的家庭就有机会获得租金补贴;若申请人年龄介于20岁- 40岁、家庭成员无自有住宅( 或2年内购屋且办有购屋贷款)、家庭年收入低于80%分位点，就有机会获得购置住宅贷款利息补贴，另考虑有换屋需求者平均年龄较购屋者年龄高，申请换屋者年龄上限为45岁。

小结

台湾地区房屋政策已经逐渐显现“房屋政策”与“社会住宅政策”雏形，然而社会大众对于社会住宅恐沦为贫民窟的代名词仍有诸多疑义，因此社会住宅的管理配套制度相形重要，借镜香港社会公共房屋成功的管理经验，香港成立房屋委员会以及房屋署专责社会住宅业务，香港房屋委员会(房委会)是根据《房屋条例》于1973年4月成立的法定机构，香港房屋委员会负责制定和推行香港的公共房屋计划，房屋署是香港房屋委员会的执行机关，每年编列充沛经费建构社会住宅完善的物业管理制度，成功地把社会住宅推向大众。反观台湾现有的住宅法草案以及各部门推出“社会住宅”、“合宜住宅”、“现代住宅”、“公益住宅”、“青年住宅”以及“国民住宅”等各类型的社会住宅，多头马车进行而缺乏专责主管机关机制的建构，以及社会住宅的物业管理完整配套制度。建议可朝向成立专责主管机关以统合资源贯彻社会住宅政策，同时应仿效香港制度设置物业管理处主管机关，以落实社会住宅管理，消除社会大众对于社会住宅恐沦为贫民窟之疑虑。

(编者注：1坪约合3.305平方米;出自合理的客观原因，作者原文的一些数据出处在发表前已经编辑处理，特此说明并向作者致歉。)

(原载于《现代物业·新业主》2011年第08期/总第196期)