作者: 李贺青 | 2010-12-01 11:23

“名古屋”罢免记

如果一个小区193户中有104户都在违章搭建，城管执法部门又下达了“最后通牒”，这个小区的业委会主任应该怎么办?召开业主大会会议积极协调，赶紧商定整顿方案。“名古屋”的主任这样做了，却在商讨整顿方案的临时业主大会上被罢免了，业主们的理由是她没能阻止城管进入小区进行强拆。这突如其来的“罢免”，究竟是一场节外生枝的“哗变”还是蓄谋已经的“政变”?

位于昆明市滇池路六公里处的“名古屋”别墅小区是2005年建成的中式别墅项目，在外人眼里这座小区应该是“荷风送香气，竹露滴清响”、充满古朴雅致气息的“苏州园林”，但最近小区内却燃起了一场没有硝烟的战火。

2010年11月5日，“名古屋”小区业主大会临时会议召开，由时任业委会主任张荷主持。会议内容原本计划是对小区统一装修的相关事宜进行讨论，但出人意料的是，与会的业主们却将会议议题临时改成罢免业委会主任张荷。业主们在罢免张荷业委会主任职务后达成初步共识，撤销业委会，并组成10人“临时筹备委员会”，推选出新的业委会成员候选人。业主大会计划在候选人名单公示期满后进行选举，届时由选举出的新一届业委会正式接替旧业委会的工作，并将选举和新业委会相关材料交由辖区的房管局备案。

此时距离前业委会三年任期届满仅剩下一个月。

风波缘起违建强拆

业主们临时改变议题联名罢免业委会主任，让这场突如其来的“换届选举”看上去更像是一场控诉大会，业主与业委会之间的宿怨似乎由来已久。“名古屋”小区的沈姓业主对《现代物业》说，此次罢免风波的直接导火索是今年9月昆明滇池国家旅游度假区城市管理综合行政执法局综合执法大队(以下简称“度假区执法大队”)多次进入小区对违章建筑进行强行拆除。她说，由于业委会对执法人员进入小区的强拆行为没有加以制止，导致了众多业主的权益受到损害，理应罢免。记者走访了其他几位业主后发现，大家罢免业委会的理由与沈业主的说法基本一致。

从今年5月开始，昆明市委市政府加大了对市区住宅小区私搭乱建行为的整治力度，并通过一系列的会议文件督促相关部门的执法工作。度假区执法大队在接到通知后，对辖区内的48个别墅小区进行了地毯式的调查取证，结果发现很多小区都存在着程度不一的私搭乱建问题，度假区执法大队中队长方勇宏介绍，执法大队在整治之前考虑到执法过程中会遇到的不同情况，特制定了三套不同的执行方案，分别为助拆、自拆和强拆，并于今年8月开始，先后对辖区内各小区下达了询问调查通知和责令限期整改通知，同时还加大了宣传的力度，鼓励小区业主自主拆除违章建筑。由于前期工作到位，执法得到了一些小区的配合，业主自愿拆除违章建筑的方案取得了明显的效果。

别墅普遍存在私搭乱建情况

度假区执法大队所掌握的“名古屋”小区违建的情况是：在登记的193户住宅中，有104户存在问题，违建总面积达2,615平方米。因自拆情况不理想，该小区被列入了重点整治的名单当中。9月14日，度假区执法大队对“名古屋”小区下达了限时整改通知，限业主在三天之内进行整改，逾期将进行强拆。截止9月16日，执法大队没有收到小区内任何的整改消息，遂依法对违章建筑采取强拆行动。

关于拆违的疑问

当前住宅小区私搭乱建已成为全国存在的一个比较普遍的问题，一些业主为了一己私利，罔顾购房合同中对房屋标准的规定，擅自改扩建房屋增大建筑面积，不仅不符合城市的环境规划，还侵害了全体业主的公共权益，违反《城乡规划法》、《物权法》、《物业管理条例》以及其他法律法规。

方勇宏介绍，度假区执法大队对辖区小区内私搭乱建整治的依据主要是《城乡规划法》。如果度假区综合执法大队对小区进行了强拆，是因为该小区业主的整建行为违反了《城乡规划法》的相关规定：

第六十六条　建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：

(一)未经批准进行临时建设的;

(二)未按照批准内容进行临时建设的;

(三)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

第六十八条　城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

度假区执法大队认为，他们在整治小区违章建筑的过程中始终是依法办事，那么对业主造成的损失究竟该由谁来埋单呢?

此外，在“名古屋”小区的违建拆除过程中存在着两个疑问，一是小区业主为什么要私搭乱建?二是小区的业委会和物管公司对私搭乱建情况应该有所了解，那么他们在这过程中又采取了什么行动?

据小区一位阎姓业主说，业主们进行私自搭建是因为该小区的房屋质量存在着很大的问题，为了修复这些质量问题，业主不得已才进行装修改造。他说：“这房子质量差得很，我们2008年搬进来就发现房子存在地基下陷、墙体渗水这些问题，在对下陷的地面进行处理的时候，我还挖出了沥青、破鞋烂袜、水泥袋……”当业主发现问题后，小区的开发商云南隆图屋业有限公司却早已撤出了该项目。

有业主介绍说，一年前，“名古屋”小区的业委会为避免私自搭建风气愈演愈烈，积极主持召开过业主大会会议专门讨论小区的统一装修问题，会上他们针对不同的户型给出三种装修方案，同时也对阳台、露台等部位的修复给出了明确办法。会议结束后业委会向所在地房管部门递交了实施报告，但始终未得到批复。业主为自己的搭建行为辩解称，对此种情况，他们只好从主观上认为政府部门已经默许，各自动手进行修复整建实属无奈。

2010年11月27日，“名古屋”小区已经选出了新一届业委会成员。新主任杨宏说，整个事件确实是由房屋质量问题所引起。在2009年9月的业主大会上，业主讨论了统一装修的问题，而当时的业委会可能并没有把装修的方案上报房管部门，导致很多业主在不知情的情况下，误以为获得房管部门同意而动工装修改建，使原本可能是合法的装修改建行为变为不合法的私搭乱建行为。此举也导致了度假区执法大队五次进入小区进行强拆，造成了业主们巨大的损失(据保守估计损失金额达到500多万元)。业主们强行罢免前业委会，正是因为他们在此事中“不作为”。杨宏认为，业主在改建的过程中始终是根据《物权法》和《城乡规划法》来进行的，并没有不妥的地方。

《现代物业》记者对小区房屋进行了实地观察，发现有多处外墙开裂和墙体与地面间存在裂缝的情况。记者从小区物管处看到了记载有房屋质量问题的相关协调会议记录，但并未见到由工程检验部门出具的质量检验文件。

对于这种“质量差需要改造”的说法，昆明市采莲社区主任梁建坤则认为完全是业主们的借口。梁建坤在11月5日参加了“名古屋”小区的业主大会，对事情的经过有所了解，他对《现代物业》说，因为滇池国家旅游度假区管委会之前早有明确的规定，对存在质量问题的房屋修复面积不能超过墙体的立面，任何玻璃房或简易棚的封闭都是不允许的，但一些业主仍然对规定不予理睬，执意对露台进行了封闭，这明显是违规行为，并不是业主们所说的对房屋质量的缺陷进行修复，必须予以拆除。

云南大韬律师事务所律师柴林认为，执法大队强拆的损失应由业主自己承担。因为房屋质量问题应该由业主和物管双方确认，或由有资质的工程检验部门认定，在此基础上对“必然修复”的范围、方案、流程和费用等应当给出明确的说明，如果业主的修复范围超出管委会的规定，则要承担相应的法律责任。从这点来看，业主是因为超出了“必然修复”的范围，违章搭建，执法部门才对其进行强拆。看来，业主为私搭乱建所找的“房屋质量问题”的理由是不成立的。

此外，管理该小区的昆明康怡物业管理有限公司汤经理对《现代物业》则给出了物管方面的说明。公司2008年进驻小区后发现存在私搭乱建的情况时就进行过劝阻，但由于相关法律规定物业公司对业主的违章搭建行为只有劝阻及报告的义务，没有执法的权力去直接采取行动加以制止，只能等到执法部门的介入后提供配合。如果执法部门对小区采取强制措施，物业公司只能说是一个旁观者，只能扮演劝说员的角色。

由“罢免”带来的问题

业主因为业委会不能保护自己的财产免受损失而对其进行投票罢免，这一场换届选举似乎是合乎情理的。有参加了2010年11月5日业主大会的知情人说，“名古屋”小区此次业主大会会议的召开原本是讨论小区统一装修问题，并不是关于业委会的换届或者罢免问题，“罢免”行动是由于业主与业委会之间的矛盾在会议中不断激化升级的情况下，由个别业主强烈建议并临时决定的。

据新业委会主任杨宏介绍，在11月召开的业主大会会议上，共有96户业主参加(实际入住为120户)，并出具了业主罢免业委会决议的联合签名的名单。

但是把“名古屋”小区的业主大会会议内容临时改为“罢免”原主任，暂且不论原主任张荷被罢免的条件是否成立，其“罢免”程序却是违反了法规的。2010年1月1日起施行的住建部《业主大会和业主委员会指导规则》规定：

第三十九条　业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

第四十四条　业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：(一)以书面方式提出辞职请求的;(二)不履行委员职责的;(三)利用委员资格谋取私利的;(四)拒不履行业主义务的;(五)侵害他人合法权益的;(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

11月5日业主大会会议令人诧异的一切，究竟是一场节外生枝的“哗变”还是蓄谋已经的“政变”?由于始终没有得到业委会原主任张荷的关键证词，记者已无从考证，但是一个已经显现的事实是：一些业主通过一个突然袭击式的行动控制了与原议题无关的会议进程，并将其引向了一个完全没有进行过公告，也没有事先公开听取过意见的结果。原主任张荷及原业委会班子，就此而隐居自省，还是心灰意冷从此淡出公益，就不得而知了。

业委会需要大智慧

开发时号称“中国第一个古典园林别墅项目”的“名古屋”小区如今成了到处施工的工地，水泥、砖头、塑料膜随处可见。小区的一次业委会改选风波已能够折射出，造成满目狼藉的责任人，还是业主自己。如何选出一批有责任感、有时间和有工作能力的业委会成员是业主大会的职责。按照“名古屋”小区业主的说法，他们真正在乎的是当执法大队的铲车开进小区的时候身负主任职责的张荷选择了沉默，没有有效履行其保护业主利益的业委会主任职责。

但是，业主大会如何能够在符合国家和地方法规的大前提下，有效维护自己的正当权益?特别是，当业主自己选出的业委会主任面临业主利益与法律相悖而难以有效充当召集人的时候，业主应该怎样发挥集体的智慧，理智地承担起全体业主应尽的职责?这些将是与业主权利如影随形的新知识和新技能。

度假区执法大队方勇宏说，执法部门批复业主维修方案的程序是：业主按照业主大会议事规则程序召开业主大会会议商讨得出统一方案后，上报给滇池国家旅游度假区拆临拆违工作领导小组，工作小组根据上报方案的具体情况进行审议调研，并在一个月内给予回复。

而如果业委会上报统一装修的方案未得到政府批示呢?云南华恒律师事务所律师赵锋认为，政府主管部门首先要判断小区上报的统一装修方案是否符合《城乡规划法》的规定，若违反了相关的法律法规，政府不会给予回复;如方案合法而政府没有批示，业主可以以公民或群众的身份向政府部门提出合理化的建议，与其协商，也可以对上报的政府部门提出行政诉讼。

新任业委会正在准备召开业主大会，计划在讨论决定房屋修复改建的具体事项后把新的方案上报给昆明滇池国家旅游度假区城市管理综合行政执法局，到时业主将会在得到批复后依法对房屋进行整体装修改建。“名古屋”小区何去何从，尘埃尚未落定。

(原载于《现代物业》2010年第12期/总第171期)