嘉兴市借老旧小区改造推进物业管理
随着嘉兴市房地产业的不断发展，到2009年底嘉兴市建成区住宅面积已超过1,000万平方米。据嘉兴市住房保障局统计，嘉兴市本级目前已有物业管理企业76家(其中三级资质为48家、暂定三级为28家)，住宅的物业管理覆盖面已达73.5%以上，规范、优质的物业服务不仅为广大市民提供了舒适健康的生活环境，也为建设“文明城市”做出一定贡献。
由于房地产市场的竞争日益激烈，物业管理已逐步融入开发商的开发理念，一方面政府对房地产开发项目的物业管理都有明确要求，另一方面开发商为打品牌、促销售，以及自身发展的需要，纷纷加大了对物业管理的前期投入，致使新建的楼盘越建越高档，物业管理越做越规范。相反，老住宅小区的情景就大不一样了。老住宅小区由于建设年代早，规则不统一，设计、建造标准低，客观上形成小区硬件设施严重不足的情况。再加上过去住宅建设一直受“重建设、轻管理”思想的影响，长期以来失管失修严重，道路管线破损、下水道堵塞、化粪池满溢始终是老住宅小区居民群众投诉的热点问题。同时，老住宅小区必要的物业管理办公用房、经营用房也严重不足，而这些问题在那些原产权单位分散、“插花”建设的老住宅小区就更为突出。这些都严重阻碍了物业管理在老住宅小区的推广，导致嘉兴市物业管理出现两极分化。
老住宅小区推行物业管理，确实存在很多困难和问题，笔者认为归纳起来主要有以下几方面的问题：
对老住宅小区基础设施进行改造的资金缺口较大。老住宅小区要想实施物业管理，改善居民的生活环境，就必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如对小区进行封闭、绿化美化、修整道路等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金少则几十万，多则上百万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。
老住宅小区条件相对落后。老住宅小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案就比较简单，如绿化面积很少，机动车位很少，造成小区停车难等管理问题。
居民住房观念陈旧。多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，在老(拆迁安置房)住宅小区有比较集中的体现，很多居民仍存在无偿享受服务的传统观念，对物业管理收费有一定的抵触情绪。
产权形式多样。老住宅小区普遍存在住房产权形式多元化的特点，一般以房改售房居多，也有单位自管房、房管部门直管房和拆迁安置房，真正意义上的商品房极少。同时，随着房地产二级市场的发育，近年来二手房和出租房有明显增长趋势，产权人和物业使用人的情况更加复杂，这为推广实施物业管理带来一定的难度。
同一小区存在多头管理的现象。由于产权关系复杂，使小区住宅由多家单位实施管理，有的老住宅小区虽然已经由街道兴办的物业管理企业实施统一管理，但由于产权多样，多家单位之间容易产生推诿(如单位房、房管部门的直管房等)致使物业管理企业在物业费收取、房屋维修等问题上难以协调。
物业管理收费困难。已经实施了物业管理的老(拆迁安置房)住宅小区，基本上都存在收费困难的问题。嘉兴市老住宅小区物业管理收费都很低，一般每月每户收6—8元(拆迁安置房为0.3元/平方米/月左右)，而收费率一般都在60%—70%左右。由于收费标准低，物业管理企业只能降低管理标准，小区居民享受不到实施物业管理的效益。这两个因素互相制约，又加大了收取物业费的难度。
近几年嘉兴市大力推进老旧小区改造计划，先后投资10多个亿对市区300多个老旧居住区进行整合改造，修缮了道路管线，对下水道重新进行了布置。通过老旧社区整合改造,为老旧小区引进物业管理企业进行专业化管理提供了可行条件，但是依然存在不少困难。
针对当前老住宅小区物业管理工作中存在的主要问题，笔者建议采取以下措施：
加大老住宅小区基础设施改造和建设，继续投资改善居民生活环境。老住宅小区一般都分布在老城区，小区的环境质量对城市市容有直接的影响。由于老住宅小区硬件设施“欠帐”太多，改造建设需要大量资金，建议政府从出让土地回收的资金中拿出一部分，每年专项用于老住宅小区改造，重点解决车位车库、物业管理用房及小区道路、绿化的整治，为老住宅小区推广物业管理创造条件。
进一步加强对老住宅小区住房维修资金的收缴和使用的管理。老住宅小区由于房改售房比较集中，房改售房共用部位共用设施维修资金的收缴和使用是管理的重点。该笔维修资金以前分别由市住房资金管理中心、市财政及原郊区住房资金管理中心负责管理。笔者建议,市物业管理部门与有关部门进行协商，争取将资金纳入物业管理部门统一管理，并逐年将专项资金的利息划归实施物业管理住宅小区的业主委员会或物业管理公司统一使用，为老住宅小区推行物业管理从资金上提供一定保证。
国务院《物业管理条例》为维护物业管理市场秩序、规范物业管理活动、保障业主和物业管理企业合法权益提供法律保障。为此，笔者建议嘉兴市各级物业管理部门应加强对《物业管理条例》的学习、宣传和贯彻，提高广大市民法制观念和参与物业管理的积极性，充分发挥业主的能动性，使其自主选择物业管理企业并签订“质价相符”的物业服务合同，将老住宅小区的物业管理工作逐步纳入法制化轨道。
嘉兴市物业管理实施办法已试行多年，针对目前物业管理的新形势和不断出现的新问题，尤其是老住宅小区的物业管理，笔者建议市物业管理部门根据《浙江省物业管理条例》制订本市的实施细则，为老住宅小区推行物业管理从法律上提供可行的依据。
同时建议在老住宅区整治的基础上，由社区按照便民利民、形成规模、有利管理的原则，界定好老住宅小区的管理范围，原则上一个老住宅小区由一家物业管理公司实施统一管理，从组织上为老住宅小区推行物业管理提供保证。
(本文共同作者：张洪兴，原载于《现代物业》杂志2010年第08期/总第159期)
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