经济低迷时期的公寓管理注意事项
2009年的金融危机使美国和加拿大地区的房产经济迅速萧条了下来，每一个公寓的业主也不得不勒紧裤腰带过日子，他们首先想到的就是克扣物业费。物业管理公司如何是好?请看加拿大职业经理人如何给出“过冬”建议。
共管公寓内景
一个共管公寓社区的设计年限是极其漫长的(基本上要超过100年)。在这些社区的整个生命周期中，我们不可避免地要看到很多欣欣向荣和惨淡衰败的景象一遍又一遍上演。作为物业管理经理人的职责，就是要保证社区在整个生命周期中一直保持良好的运转，不仅仅是“当一天和尚撞一天钟”。
以下是一些帮助各位共管公寓经理人及其管理的社区度过经济萧条时期的一些提示。
我们不是城市——尽管看起来很像
我从许多的经理人那里听到这样一种说法，而且我本人也倾向于认为：管理共管公寓很像是在当一个“小城市”的市长。虽说这在很多缘由上来讲都没错，但是我们不能在涉及自己所管理的这些社区的财政管理责任时，将两者混淆。我们不是小城市，更不是政府，也就是说，我们没有义务通过增加自己项目上的重点工程来拉动社区的经济使其走出衰退。
我最近听到一个业主董事会成员说，他希望通过重新铺设一遍行车道来帮助社区增加就业机会，顺便能占一点廉价劳动力的便宜。在董事会和工程师一起勘察过这条行车道之后发现，在未来15年内根本不需要进行任何的重修!
我的提议是，即使在经济低迷的时候，对项目上的重点工程还是要像过去一样处理，根据共同储备基金使用计划和项目维修检验需要就行了。
留心债务
经济萧条时期最严酷的一个现实就是不断增长的失业率。我个人就亲眼见证了许多朋友丢了工作，同时他们发现，曾经人力资源市场上的热门工作也不复存在了。面对可供选择的寥寥职位的残酷竞争，就算运气十足得以重新上岗，他们也不可避免地要比之前几年拿更少的薪水。即便有一定量的存款，如果一个人发现自己的收入无法达到所期望的那种水平，那么每到月底的时候他们的现金状况就会变得失去掌控。这样人们首先会克扣的支出之一就是物业费。
尽管《共管公寓法》赋予了我们物业管理人追缴任何欠款的能力，我们还是必须对这样一个事实保持警觉：较高比例的业主欠费期达到30至60天时将会对项目的现金流造成影响。
对持续增长的欠费最好的还击方式是确保及时行使(物业)留置权。我知道这对于那些正处在艰难时期里的人来说显得缺乏同情心，不过，通过行使留置权一方面遏制了欠费，同时也站在了可以与那间物业的抵押贷款债权人进行谈判的位置上。十有八九银行会付清欠款，同时把欠款额叠加在抵押贷款额上。
政府有什么政策
遭遇经济不景气可能遇到的一个趋向是政府会出台非常规的财政政策。最近的省级财政政策里包含了一个统一的营业税税率，基本上从5%增加到了13%。这就意味着所有的产品和服务(包括公共事业)的税率将提高8%。这会对安大略省的每一座公共公寓(包括商业的)产生影响。
我的建议是增加与社区中业主的沟通量，我们需要确保他们对任何影响社区和他们个人小帐本的因素都要知晓。
公平对待你的同行
我听说许多物业经理在经济不景气时期，要求他们的同行对过去那些年里为共管公寓提供的相同的服务内容降低成本。我不赞成这种战术，因为我相信管理共管公寓是一项我们全行业之间的团队作战，我们只有和我们聘请的同行同步行动。如果我们试图压榨他们的成本，他们将不可避免地停止向我们的项目服务，这将会使大楼的外观看上去缺少吸引力，从而对业主转让他们的物业单元造成影响。如果你坚持和同行讨价还价，我建议或者可以不再增加投入，或者重新找过去的服务商。任何的减少或停止浮动都必须得到共管公寓和同行两者的同意。
结论
结论就是，我们不能逆转我们身处的经济形势，我们无法帮助自己摆脱它，我们只有在这种环境里工作同时不断做出调整，以保证社区能在可能的最佳位置上走出经济低迷期。
(本文由CCI(加拿大共管公寓协会)授权提供，翻译：王洋)
(原载于《现代物业》杂志2010年第08期/总第159期)
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