台湾豪宅——RDM大楼的物业管理
RDM大厦
在大楼服务的职场里常听到自称豪宅的住户或委员，但如何界定豪宅，其实尚未有明确的说法。不同性质的大楼，其服务质量也会有所区隔，重点在于住户之认知及配合度。但小区大小、坪数多寡、大楼地段、单价、物业管理公司、会馆机能、组成人员、管理费单价、基地面积，以及其他种种皆与豪宅的服务息息相关，所产出的结果亦会有所不同。
豪宅注重其服务质量，包含隐私性、安全性及大气性，当然会因不同需求而产生不同的面向，不过还是有别于一般大楼的服务，好比：熟记住户的人车状况，对于人的部分必须扩大范围(家中成员、交往对象、亲朋好友、佣人、总管、司机);对车而言，须深入了解车数、车牌号码、厂牌、颜色，以及常往来的亲朋好友车辆等等。这一切信息对外一律是最高机密。
在设备、设施维护保养上，更不容许丝毫差错，对于紧急事件应变措施更不在话下，尤以大楼之配合厂商，其中又以电梯、监视系统、监控系统、消防系统、空调系统、车辆辨识等为重。平素巡检维护必须落实，以维持最佳状态，确保应有功能及运作。唯有如此，才能赢得住户信赖。
何谓豪宅
地段
台北市博爱小区一品苑;台北市仁爱帝宝;台北市信义御玺;台北市宝徕花园;新北市新板特区双子星大楼;高雄市人文首玺;抑是台北市润泰敦仁。
单价
每户单价每坪70万元(注：新台币，后同。1元约合人民币0.22元)、100万元、150万元或是200万元以上。
坪数
每户坪数为70坪(注：1坪约合3.3平方米)、100坪、150坪或是200坪以上。
基地面积
大楼基地面积1,000坪、2,000坪、3,000坪抑是4,000坪以上。
人物身份
“师字级”：老师(教授、校长)、律师、医师、会计师、建筑师……
政治社会公众人物：艺人、民意代表、媒体、部长、院长……
企业界：大集团、中小企业、银行、贸易商、总代理……
管理费(每坪)
100元、150元、200元、250元以上。
物业管理公司/保全公司
国际物业管理公司/保全公司;本土物(楼)管公司/保全公司。
机能会馆
会馆机能有：游泳池、家庭剧院、健身房、韵律室、阅览室、接待大厅，以及蒸汽室(桑拿房)等。
RDM大楼豪宅管理
RDM大楼坐落于台北市仁爱路与敦化南路圆环路口，楼高22层，地下6楼 (除地下一楼为交谊厅、健身房、司机休息室、宅配室外，其余皆为停车场)，每楼层有两户，计有41户(含一、二楼中国信托银行)，基地面积约1,200坪，每坪单价180万元以上，每坪管理费200元，每个汽车停车位1,000元，每户大、小坪数各为120坪及80坪，人车分离，汽车道严禁行人，基地邻接诚品书局商圈，其生活机能非常完整，且交通十分便利。
安全性
(一)人车分道
车辆进出小区以车辆辨识器辨别，入出各有其车道，保全人员均能熟记住户车辆厂牌、型号、颜色、车牌号码与司机，及其常来访客车牌号码。因附近为诚品商圈，所以常有将小区停车场误判为收费停车场而欲驶入情形，遭保全人员快速明确引导驶离。
人员路径则以大楼圆型铁门进出，大门口设置瞳孔辨识机和水滴扣感应，另有按钮通往主控室等均可启动门禁。不过有训练有素的保全人员和行政秘书，其实住户用到的机会并不多，在未感应前保全人员或行政秘书早已认出并以专业的态度将大门打开迎接或恭送。
至于大楼装潢施工户施工人员及其建材运送或搬离之行径，必须以货梯路径独立分隔作业。除了人车分道外，装潢施工另有一条门禁，不过仍在保全人员和行政秘书的监视之下，所以小区门禁安全作为上可做到滴水不漏，因为装潢施工通道仍需以感应扣感应方能进出。
若为小区住户亲朋好友、访客前来拜访或厂商维修保养时，须先经通报住户确认无误后，始得进入大厅受接待等候或引导车辆进入小区临停车位，并由机动哨保全人员及行政秘书分别至停车楼层感应电梯带至受访住户楼层。
(二)双部发电机设备
RDM大楼发电机系双部柴油发电机同步运转，一旦台湾电力公司停电，十秒钟后两部发电机同步启动，经由ATS(双电源自动切换开关)切换后即产生电力，其一，供小区公共区域照明;其二，供小区住户室内照明，且各户所使用的电力度数会在各户电子仪表板显示出来。
(三)阻尼器防震装置
阻尼器
台湾是个岛屿，位于欧亚及大陆板块区，其地震十分频繁，今年又受到日本大地震影响，因此谈震色变。然而RDM大楼每户均建构有四组防震阻尼器。一旦台北地震至四级(含)以上，则由润泰创新国际(股)公司免费进入各户室内检测，以便了解对建筑物之影响情形。
(四)地下各楼梯厅监视器
小区内无论车辆由车道出入，或人员由大门、装潢施工人员由货梯进出，所到之处均设置监视系统，包含大厅、安全梯、客货梯等处。小区业主管理委员会又决议增设地下楼层监视器，人的行踪走过必留下足迹，难以遁形。
(五)垃圾储藏室监视摄影
一般豪宅皆有资源回收室或垃圾储藏室之设备，除了遵照各级环保资源垃圾分类回收，并将一般垃圾及厨余以冷藏方式集中，以降低及减少异味，并由专门清运公司负责清运和处理，RDM大楼亦是如此;不过，所不同的是，在垃圾储藏室增设摄影机一具，其目的在于防阻各户佣人在处理住户家中垃圾及厨余之际，汇集一起聊天或做物品交换中心，由此来掌控佣人之行踪。
(六)大楼一楼四周防洪铝板阻隔
日本大地震引发了令人惊惶失措及人民生命财产伤亡损失惨重的大海啸，当日得知大海啸将于若干时间内冲击台湾北部及东北部之讯息时，一声令下，RDM大楼动员保全及机电人员联手快速筑构大楼四周防洪铝板阻隔作业。此项防洪措施在台北市区内是极少见之设备，又物业管理团队需于平素不定期演练，方可达到预期之功能和效果。在豪宅物业管理而言，这是极为重要的，好比，各区铝板条的编号、擦拭、置放，另外螺丝大小、扳手型号等等都应妥为保管。
隐密性
(一)馆内活动
小区住户无论假日或平日于交谊厅活动时，均采事先预告登记，一旦排定时段均不受他人干扰，行政秘书会在交谊厅全程服务;若以家庭聚会方式于家庭剧院观赏影片或交谈活动时，也不受他人影响。至于健身房运动时，依各户的习惯及时段亦会错开，健身房同样采取登记制。
(二)专车接送
小区住户进出大楼大都拥有专用司机以车代步，发车前司机会在司机休息室待命，由主人手机联络，或以室内对讲机对讲，再由主控室保全观看屏幕，以了解住户或访客进出动态，可快速通报于地下一楼的保全服勤人员转达待命司机备车;若该时段逢两家以上出车或会车时，则需实施现场车道交管并以无线对讲机联络一楼车道入口保全进行车辆管制。地下一楼保全人员于住户车辆停于该楼层时，即主动视状况协助住户帮提物品，或开关车门，以及开启电梯并感应按住户楼别后，以快步退出电梯轿厢两步，且以必恭必敬弯腰行礼至电梯门板关上后才能快步归位。
(三)电梯设定管制
小区电梯(客梯)实施各楼层管控，依住户居住楼别来设定。换言之，感应扣仅能到达自己本户楼层，其他楼层无法抵达。
货梯虽未设定楼别，但也受限于货梯梯厅空间。
大气性
(一)艺术雕刻作品维护
小区大门前有座五人站立之“新光乍现”艺术作品，进入大门则是鸟巢造型大厅，抬头往上望系以铜制大荷花叶吊挂极为壮观。地下一楼交谊厅入口处左边有座银色鳞片艺术品，以及交谊厅柜台上有盆大型人造梅花树。这些大气作品对清洁维护人员而言是项极高难度的挑战，须战战兢兢小心翼翼地清理与维护(工作时需以升降机操作，因此超过二公尺高度，须依规定戴安全帽和扣腰带作业)。
(二)感应信箱区
小区住户信箱区以高级木材制成，住户或其佣人前来取信时，需经感应扣感应后才能开启(挂号信件及包裹由行政秘书以高级手推车专程送达)，可以达到既安全又隐密且大气之境界。
(三)大厅周花更新
小区业主管委会为了营造大厅及地下一楼交谊厅柜台美化，于每周一更新花艺。因花器特殊，更新时须小心翼翼，每月下来花费颇高，后续则将交谊厅花改以人造花(梅花)替代，相对地亦将大厅小茶几取消，仅保留大圆桌花艺。对访客而言，于大厅停留片刻，可欣赏花卉达到不同的感觉。
(四)年节庆布置
小区业主管委会及住户为了迎接圣诞节及春节的来临，不会将小区内外所布置的灯饰和景物假手于厂商。好比，圣诞节管委会采购耶诞灯饰、圣诞树、饰球及相关之配件后，就交由物业管理人员依管委会之需求而进行吊挂等各项作业。至于春节系中国人之大节庆，张灯结彩是必要的，于是由业主委员主动要求筹备，远从大陆运抵台湾一对狮子及吊灯，其布置包含一楼大厅鸟巢及大楼人行道(以升降机作业将大红灯笼高挂)，形成强烈对比。此种景象仅RDM大楼才有，所以显得格外抢眼，可谓之圆环夜景一大奇观，尤其配合台北市政府元宵节灯笼展示，路过行人无不争先拍照，美不胜收。
物业管理公司与小区管委会共创多赢的未来
物业管理公司与小区业主管理委员会有着生命共同体，如何营造及活化大楼，实有赖两者间的优质互动、互信、互赖。唯有如此，物业管理方能永续经营，大楼之附加价值必然提升。
物业管理人员力求稳定
物业管理的产品有二，是无形的服务与设备有形的维护之总合。因此，物业管理人员之稳定性极为重要，关系着环境、设备及住户等等之熟悉与习性运作。
不断教育训练力求精进
小区住户对大楼设备及服务质量之需(要)求愈来愈高，且欲望也无止境。所以物业管理服务团队不仅要人员稳定，各职类专业化更应不断地教育训练，且落实于平素服务质量上，让住户住得安全、舒适、亲切及隐密、大气。
结论和建议
豪宅物业管理所服务的对象，除了住户及住户家人以外，尚有来访亲朋好友、佣人、总管、司机，以及常往来之厂商、设计师和其他人物，其安全、隐私、舒适尤为重要;相对地服务团队人员应力求稳定及专业和热心的工作态度，各类功能组应善尽所能。唯有如此，其服务质量才能展现，甚至受到肯定，住户方有物超所值感受。
豪宅物业管理虽是讲究安全、隐密及大气，但往往在监视系统下，其安全性、隐密性却已显露无遗，大楼住户及人员之进出均在保全监视掌握里。虽然监视系统可监控外来人员一切行为，使之无法遁形，但同样地也会发生在大楼小区住户身上，所以保全人员之稳定极为重要，其安全查核是必要的。
(本文共同作者：沈明展，陈建谋，陈俐茹，原载于《现代物业·新业主》2011年第09期/总第199期)
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