作者: 现代物业 | 2016-09-21 16:21

董事会限制业主车辆高度遭起诉

原告：法拉赫·哈基姆，贾法尔·凯亚利(自辩)

被告：多伦多标准共管公寓法人第1737号

被告律师：迈克尔·斯皮尔斯

审判法官：欧马拉法官(本文第一人称者)

案件背景

原告哈基姆和凯亚利二人为夫妻关系。二人共同拥有由多伦多市政部门注册的标准共管公寓法人第1737号(亦称为“蒙迪欧大道18号公寓”)第10层的一个物业单位，并于2005年至2008年6月间与其两个孩子居住于此。同时，二人还在该共管公寓项目高层住宅的地下停车场1层拥有第62号停车单位。

被告是多伦多市政依照《共管物业法1998》第19条，为对由329个住宅单位组成的高层共管公寓项目进行良好管理而建立的非营利性公司，依法享有对其所有的住宅单位和从属资产的监管责任。

原告于2005年2月迁入蒙迪欧大道18号公寓，并将其厢型货车停在地下停车场内。2005年12月15日，原告向公寓物管经理提出投诉说，“车库的高度过低，为业主停放厢型货车带来不必要的麻烦”。对此，物管经理例行地将该投诉提交给该共管公寓的销售部门，并未采取其他措施。

2008年初，原告的厢型货车由于超高损坏了地下车库库门。对此，管理方向原告发出通告，告知其厢型货车超高，违反了该共管公寓《章程》中第30条规定：

停车用单位只应用于停放机动车辆或自行车辆使用，且机动车仅限为私人客用汽车、摩托车、旅行轿车及高度不超过1.9米的小型货车和卡车。所有商用机动车不可停放于地下停车用单位。

该通告明确告知原告其厢型货车已超出了1.9米的高度限制。该建筑中另有7名业主收到了同样的通告。公寓业主董事会(以下简称“董事会”)担心超高车辆会对地下车库棚顶的消防喷淋管道设备和火灾安全通道标志造成损坏。

地下车库库门的损坏是否由原告所有的厢型货车引起尚不清楚。然而，原告在地下车库库门损坏前的3年内都是将其厢型货车停于地下车库单位中的，在一定程度上也预示着损坏的车库库门本身即存在着一定的问题。

随即，董事会发现“肇事”厢型货车注册为商用机动车辆。这同样违反了共管公寓《章程》的第30条规定。

董事会在与原告个人的调解过程中，同意原告继续使用地下车库单位停放其车辆至2008年6月。

原告于2008年3月25日与董事会进行了面谈。董事会表示无法免除其厢型货车的超高责任，但出于调解目的，经多个停放超高车辆的业主要求，允许将其超高车辆停放于访客停车区域，从业主提出申请开始，最多停放30天。

4月，公寓管理方对共管公寓全部住户发出通知，提醒业主避免车库门损坏事故，并责令所有超高超宽机动车辆撤出地下停车场。该通知并未特别指出原告为损坏车库门的责任者。

与此同时，原告凯亚利先生通知董事会其将参与董事会成员竞选。董事会对此指出，由于涉及他本人起诉共管公寓法人的案件未决，因此不具备参与竞选的资格。共管公寓的律师在董事会作出该项决定后，于两星期后举行的年度会中正式通知凯亚利先生董事会决定取消其参选资格。

3月时，共管公寓律师告知董事会，如果法院认为共管公寓法人在很长时间内并未有效执行该共管公寓《章程》中关于地下车库车辆限高的相关条款，则原告的厢型货车将被赋予法律特权——免除新法规对其的约束——尽管原告确实违反了《章程》中某些条款，其仍可以合法地将其超高车辆停于地下车库。

6月18日，董事会在地下车库入口上方安装了钢梁结构，试图强制执行其车辆限高规定。对此，原告进行了一系列的调查和取证，并申明董事会安装的钢梁结构违反了建筑法规中的相关规定。

凯亚利先生曾向车库看门人申请获得访客停车区使用申请，但遭后者拒绝。看门人表示业主不可以将车辆停在访客停车区域。对此，原告认为，由于无处停车，凯亚利先生只能搬出蒙迪欧大道18号。

当日，董事会又通知原告，准许凯亚利先生将厢型货车停在访客停车区。但是后者并未接受。并且，凯亚利先生注意到另一位业主早已得到了特别停车许可证，证件将于月底到期。凯亚利先生习惯性地以为自己即使得到停车许可，该许可也会于月底到期，所以并未接受。随后，凯亚利先生搬离了公寓。

原告于2009年3月25日与董事会进行了面谈。董事会同意，在原告对其厢型货车可能造成的损害负全责的情况下，取消对其厢型货车的高度限制。并且，董事会还承诺向原告按月发放停车许可，使凯亚利先生不必和家人分居。原告接受了这些条件，但是相关诉讼的事项并未涵盖其中。核心纠纷仍然悬而未决。

在8月19日的另一会议中，原告提议的调解方案包括：授予其厢型货车免除限高的特权并赔偿原告15万加元。董事会搁置了该方案，转交律师进行评估。董事会于9月14日致信原告，称拒绝接受该调解方案。请求法院仲裁。

11月25日，董事会向原告提出新的调解方案：若原告于2010年6月30日之前售出其共管公寓单位，则可为其提供访客停车区域通行证直至2010年6月30日。如果原告超时仍未售出，则无权将其厢型货车继续停于共管公寓范围内。

原告于12月7日致信董事会，拒绝了调解方案，并声称将自愿搬离共管公寓。同时同意董事会解除其将厢型货车停于访客停车区的权利。在本案的调查取证过程中，凯亚利先生的妻子哈基姆女士证实说，这封信纯粹是为了讽刺管理方，并非丈夫的真实意图。

结果，原告很快得到了董事会的通知——原本应于2010年6月30日到期的访客区停车许可将在2010年1月31日到期。于是，2010年2月，凯亚利先生再次搬离了共管公寓。

2010年6月，为帮助其家人搬离共管公寓，凯亚利先生私自修改伪造停车许可证并进入共管公寓地下车库。

原告一家于2010年9月搬离共管公寓并将其单位租给他人。然而，租客经常向原告抱怨受到了公寓管理方的不公正对待，包括指控其将车辆非法停放于残疾人士专用停车位上，还有租客的宠物狗制造了过多噪音，影响其他业主的正常生活。原告认为，共管公寓在服务新租客时明显带有情绪，对原告和新租客的所作所为均构成区别对待和压制行为。

案件分析

无论如何，原告都应于2005年底搬入时对管理方各项规定(包括地下车库限高规定)有所了解。在判例《多伦多大都市共管公寓1272号法人诉海滨开发(II期)案》中，上诉法院申明，在房产、物业的转移和交易中，双方应在交易成功时对管理规定和自身合法权益有全面的了解，共管公寓的行为并未构成压制、欺诈行为。同理，本案中的公寓董事会行为同样并未构成压制欺诈行为。

董事会的行为亦不构成不公正、偏见或欺诈。董事会曾于2008年2月、3月、4月向其他7名违反车辆超高规定的业主发出了强制执行书。这正说明限制措施并非只针对原告，只是体现了董事会对超高车辆可能对消防管道系统带来潜在受损风险的合理关注，并对几名业主进行通告，要求其遵守车辆限高规定。

并且，董事会并非原告所陈述的那样不顾业主利益。董事会曾允许原告延长其地下车库使用时间至2008年6月。此后，为更好地与业主进行调解，董事会于2008年3月与所有超高车辆业主进行了面谈，允许其在提出要求之日起的30天内使用访客停车区域停放其超高车辆。额外的特别停放许可也于2008年6月和2009年3月由董事会提供给原告。

原告并未有效地向法院证明董事会在地下车库入口安装钢梁是针对原告个人的欺诈行为。董事会就安装限高钢梁一事与律师进行了磋商，获得了安装成本报价，并在发现多辆机动车违反超高限制后作出安装决定。因此，该行为是共管公寓法人及董事会对既有超高车辆可能给顶棚消防设备带来潜在损坏风险的合理关心。而在钢梁安装之后许久才由政府签署生效的《办公安全标准及许可》虽然迫使共管公寓拆除了钢梁结构，亦不可作为证明董事会存在欺诈、压制行为的有效证据。

原告陈述：董事会于2008年6月在地下车库入口处安装钢梁，迫使凯亚利先生搬离其住所，此事是董事会的不公正和压迫行为引起的。我并不赞成原告这样的说法。董事会曾决定对凯亚利先生提供停车特别许可，但是后者并未接受。凯亚利先生片面地认为即便得到许可，也会与其他获得许可的人一起于当月月底到期。凯亚利先生并未了解到董事会提供的合理选择。董事会在2009年3月为凯亚利先生开具了停车许可，且并未于当月月底到期，这一事件恰恰说明了董事会曾在2008年6月提供的停车许可亦具有相同的内容和效力。

随着争议的继续，当事双方之间又有过多次信件和谈话交流。原告不时地提出各种针对其异议和疑问的非正式讨论。对此，董事会回应称，类似的交流应适时地在董事会成员(皆通过民主竞选产生)全部出席的情况下进行正式商讨。在这种情况下，董事会拒绝原告的提议不构成欺诈和压制。

董事会收到了原告提出的调节方案并进行复核。原告在方案中提出，由于其厢型货车已经于过去的几年里持续使用地下车库，董事会应在此基础上给予相关特权。董事会就此事寻求了法律咨询，以确保该行为符合《共管物业法1998》和本共管公寓《章程》中的相关规定。董事会担心，一旦例外地给予原告特权，则其他业主将以此为由，继续使用超高车辆占据有限的停车空间，通过2009年几次会议的若干次讨论，董事会一直试图找出最为合理的和解办法。此后，由于董事会无法接受原告的“不合理”要求，调节方案终宣失败——原告要求获得15万加元的赔偿金。

原告凯亚利先生承认将其30天的停车许可私下更改至2010年7月。他表示，这是出于想与其家人住在一起的“无奈”。凯亚利先生这种私自更改，伪造假文件的行为与其自称“共管公寓不公正行为的受害者”不相符，并足以说明他将持续与公寓董事会采取对抗态度。

原告最终作出决定，基于自己与公寓董事会存在着持续性分歧，自己应搬至别处。对此，我查找并分析了所有既有证据，并未发现董事会的行为存在任何形式的压迫性和不公。此外，原告称，后来租用其单位的租户亦受到了共管公寓“挑衅”。似乎共管公寓在管理过程中带入了旧有情绪，这使得共管公寓与新租客之间多次因宠物狗制造噪音一事发生冲突。我想说的是，在这种共管公寓的管理模式下，必然会有针对此类事件的相关管理办法，我仍旧不认为有任何证据证明被告存在如原告所述的不公正、压迫性或强制行为。

原告对2009年11月会议中董事会给出的解决办法提出了质疑。原告认为调解方案中要求原告出售其所有的物业单位，否则将取消凯亚利先生的厢型货车本应持续至2010年6月30日到期的停放许可。我并不认为该方案存在任何意义上的强制要求。董事会并未勒令原告出售其单位，而只是告知原告“如欲在2010年6月30日之前继续享有厢型货车停放特权，则应出售单位”。这一调解方案从本质上说，仅仅是公寓董事会在合法且合理地强制执行共管公寓《章程》中对车辆限高的相关规定。而原告需要做的仅仅是更换其现有违规厢型货车以避免该方案中出售单位的消极结果发生。

最终结论

通过对当事双方提交的材料进行仔细的分析，我认为被告的行为是公平公正的，且并未对原告造成任何形式上的压迫。原告的“最大利益”并非对法律公平公正的诉求。公寓董事亦并非名存实亡。董事会成员都是从全体业主中经选举而出，协助进行公寓内部工作的优秀人员。本案之所以闹到对簿公堂的地步，与一次不幸婚姻的破裂非常相似。事实上，正是由于原告对董事会采取了对抗的态度，使多次调解都最终无法达成并最终导致诉讼。

判决结果

1、驳回原告诉讼申请;

2、被告获得诉讼赔偿。

费用

被告要求原告对其进行局部补偿另加垫付款项共计5,979.98加元。原告在诉讼过程中确实提交了大量需要法庭特殊分析并得到被告具体解答的细节材料，在一定程度上增加了本案的审理难度。此外，本案共管公寓《章程》中第44条对因业主单方面问题产生的诉讼费用有着较为详细的赔偿规定。在本案中，原告因其与被告在停车设施及特权方面的争议，使得被告长期处于拖沓的未决诉讼中，按照本案共管公寓《章程》相关规定及最终判决结果，确定最终费用共计5,979.98加元。

(案例来源/安大略省高级法院，翻译/李楠，编辑/王正)

(原载于《现代物业·新业主》2013年05期/总第257期)