作者: 沈克明 | 2016-08-01 15:14

纽约的住宅不能经商，商楼不能住人

一个李姓进口商，来回在台北与纽约之间。家在台北，到纽约办事，住在旅馆里数周，开支很大。五年前，他在我们公司管理的S公寓买了一套二房一厅单元，从此，他到纽约就住在自己的公寓里。2005年2月，李姓商人不幸在台北因车祸死亡。在纽约的二房一厅空关了四个月后，李姓商人的太太从台北来电话，说她将房间租给了台北的客人。在六月中旬有三人搬入该公寓，二星期后，大楼的清洁工发现李姓单元的门上贴着一块某某公司的牌子。

第二天，管理公司的经理上门告诉他们，这里是住宅公寓，在纽约的住宅公寓是不能开公司经商的，更不能在门上贴招牌。三位房客连忙把公司招牌取下，说他们是从台北来考察礼品市场的业务，是考察，不是经商。

但一个月后，公寓前台接二连三收到要求签收的某某公司挂号信与邮件，到某某公司访问的人也渐多，三个月后，公寓前台收到从台北邮寄来的货品十大箱……针对这种情况，业委会，管理公司与律师商量之后，给该单元的业主与房客发了一封警告信，要求他们遵守纽约的法律，30天内搬出S公寓，否则，业主将遭到起诉……台北客人在二十天后搬走了。

律师的警告信说要业主遵守纽约的法律，要遵守什么法呢?

建筑区域法

纽约市有一部市政的基本法规,有中国的《辞海》几本厚，其中有一篇章是纽约市的建筑区域ZONING划分。纽约市的土地基本被区分为三个方面的区域：住宅的(R)，商业的(C)和制造业的(M)。

住宅的又分成R1，R2，R3，R4，R5，R6等大小不同的建筑体量。同样一块1,000平方米的R6与R1的地，R6的建筑面积与高度将是R1的多倍。

住宅的(R)区域的地只能建成住宅，商业的(C)区域的地只建办公大楼，学校，医院等等，制造业的 (M)区域的地是作工厂、仓库等用途。

根据城市的发展规划，纽约市的建筑区域ZONING划分，每年会修正与补充。但修正不是很容易，把廉价的制造业的(M)地皮变成住宅的(R)、商业的(C)，地皮的业主欢天喜地，把住宅的(R)、商业的(C)区域之等级稍稍变动，示威，静坐样样来。最近，纽约市都市规划局把QUEENSBORO HILL区域的ZONING由原来可以改建成二家庭楼房的R4改成只能限制建一家庭楼房的R2A。这样一变动，拥有这些小楼房的地主有可能因不能多盖一层而受损失。该项ZONING改变的土地使用审核过程(UNIFORM LAND USE REVIEW PROCEDURE)已经在2005年10月通过，现在正等待市政府议会表决通过与否。这几天，该地区的人士不断地申诉，到处去说服有权表决的官员，要求政府三思而行。

此项修改提案如果通过了，就是新法规，以后有人抵触违背就是犯法，犯法就要处罚。纽约人普遍重视法规的审核过程就是这个道理。

房屋使用法

区域划分中，有些是混合型的，例如是R6+C，开发商可以建造住宅加商业用途的楼宇。但这并不是说住宅单元里可以作商业用途，因为楼建好了之后，买卖与进住还要得到市房屋局办一张房屋使用证书　Certificate of Occupancy(简称：CO)。

它由房屋局发行，是用于证明建筑物的合法使用和占有的主要文件，而且描述一栋建筑物如何被使用。例如：A大楼有一个40个单元的住所与一座停车场、五个店面。

通常，开发商在完成大楼后，联络房屋部门，让其安排检查员进行工程验收，包括水暖、电和电梯，消防的检验等。

当所有的检验文书工作完成后，所有的亏欠费用已支付，所有的违章已解决之后，一切遵从审批的图纸和相关法律，这时，CO证书才会被颁发。

笔者在多篇文章中提及开发商在建楼之前，先要做一本某某公寓出售计划书，递交市司法部审核，这个经政府批准的公寓出售计划书就是开发商、建造商、承包商、销售商、业主、房客、管理公司、业主委员会等要共同遵守的法律。

CO的审核大部分是按开发商事先怎么说，现在是否这样执行来判断。

公寓出售计划书里都有一项：单元的使用定义 USE OF UNITS。(RESIDENTIAL)住宅的单元写清楚只能居住使用，(OFFICE)办公单元只能作办公使用，(COMMUNITY FACILITY)社区设施单元只能用来作居委会、青少年活动场所等，(RETAIL)零售店面只能开店。

这些规定在市房屋局颁发的CO中写得非常清楚。

如果你把(RETAIL)店面出租给人开餐馆，承租人要请设计师重新设计，根据纽约消防局，卫生局等规章改建，事后必须经过房屋局的审核，大楼的CO才能把某(RETAIL)单元修正为餐馆单元(RESTAURANT)。

如果RETAIL的单元改建为餐馆不经房屋局审核批准，业主与餐馆老板会受到怎样的处罚呢?文前提到的居住单元的台北客人如果不搬出，仍然在住宅公寓内开公司经商，会受到怎样的起诉呢?

惩罚严厉可怕

要拆，要罚，要关!纽约市的法庭比国内的菜市场还热闹!十年来，笔者为管理下的物业上法庭几十次之多!违法者要送法庭，将受到严厉惩罚。

纽约的五个区，每个区有几个民事、刑事、环保、交通的法庭大厦，每栋大厦内有大小庭几十个到上百个。

华人居住较多的皇后区有二百余万人口，每天在各类法庭打官司的原告、被告、律师超过二万人，也就是说，在皇后区的居民，每天有1%的人在为打官司而忙碌。

纽约市房屋局有近百名房检员(INSPECTOR)在各区的楼房中开罚单，他们根据房屋局的记录、邻居的揭发等信息巡视在各楼房里。

如果RETAIL 的单元改建为餐馆不经房屋局审核批准，房检员到现场先查看CO，违建情况确实，一连串的违法改正通知当场写给你，一般给以30天或45天的改正期。

在改正期内纠正了，业主在通知的一些表格中填写改正情况，例如哪家公司改的?该公司的证明?改正前后的照片等等，这些资料还要经过公证，邮寄回房屋局。房屋局再安排房检员来复查。业主如果确实不惜工本，花上几千或上万元恢复到规定之下，两三星期后，业主会收到销案通知。如果业主弄虚作假，一张法庭传票当场给你，请律师到法庭讲吧!律师费，罚款，让你破大财。在美国的华人私自改建地下室出租的案例也很多，受到惩罚者不少。

如果有人揭发住宅公寓的某单元在开公司，像文前提到的台北客人。房屋局来查之后，单元实际使用与CO规定不符合，检查员当场会给大楼与业主罚款单，双方都要被处罚。这时，管理公司的律师会把帐记到业主头上加上律师的费用。

有了法，就要严格执法，严得你没有机会讨价还价，除非你有理，有时间，有金钱，那就去与政府部门纠缠吧。

如果业主或管理人员在房屋局检查人来检查时，塞一个红包，那么你有50%可能去坐牢。收钱的检查员有100%的开除，50%坐牢的几率。

在2006年12月22日，圣诞节前两天，消防局的检查人来复查我们一栋大楼在年检(每年要来检查)时没有通过的两个项目，当时笔者真想给他一个红包，一方面是过节，另一方面，请他高抬贵手，不要找麻烦了!但一转念，就忍了，该怎么办就怎么办，他说一句我贿赂，我就不会过太平年了!

纽约每年有一些房屋局、消防局、卫生局等检查员因拿了小恩惠被开除，金额达千元就被判刑坐牢，还有一些开发商、业主、餐馆老板因贿赂罪被起诉打官司坐牢!

公事公办!因为我们确实改正了没有通过的项目。这天，复查顺利通过，这位官员没有因在圣诞节之际来检查得不到小恩惠而刁难我们。

联想国内住宅商用的问题讨论，感叹的是目前国内物业管理制度不全，执法不力，贿赂成风，建商、官员、管理人、业主等都不是糊涂虫!与会讨论者讲的道理也是正确的多，但什么原因使很多物业管理问题解决不了，大家心里还不清楚吗?

知法就要守法，违法就要惩罚。

讲易行难，国人的整体认识与先进的管理也不可能一步到位，必然有个过程的。

(作者系纽约资深物业管理人，美国F&T集团物业管理公司副总经理)