作者: 王德春 | 2016-07-29 15:49

案例回顾:相邻业主纠纷的法律责任

在物业小区内，相邻业主间如发生不愉快不顺心，甚至涉及法律法规方面的纠纷，当事人就会一股脑儿将责任推到物业管理公司的头上，要物业管理公司“承担管理和服务未到位，未尽职责而导致纠纷后果的法律责任”，显然，这并不符合法律法规。那么，谁应当负应有的法律责任呢?对此，本文结合具体案例试作分析。

我国民法通则第八十三条明确：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍、赔偿损失。”

今年，在我国物业管理法律法规和物业管理相对较完善的上海市，高级人民法院公布的《关于审理物业管理纠纷案例有关问题的解答》第8条“业主因相邻方实施侵权行为并受到损失的，应以相邻关系纠纷为由提起民事诉讼。如受害业主以物业管理企业不履行职责为由，起诉物业管理企业的，法院不予受理。”依照民法通则和上海市高院的有关“解答”，很显然，相邻业主间发生物业管理纠纷案件，首先是对相邻业主实施了侵权，其次是侵权造成了损害事实。再者，相邻业主之间发生物业管理纠纷，业主不能把物业管理公司当作被告，否则就搞错了诉讼对象，法院是不会受理立案的。现在我们不妨从具体案例着手加以剖析领会。

案例一：2002年8月，某公寓小区一号楼802室和902室发生一起物业使用纠纷。902室和802室系同幢楼上楼下住户，902室入住后在装修中安装浴缸时擅自改变下水管道，浴缸就位后用磁砖封闭浴缸下部。不久，楼下802室的卫生间顶部出现渗漏水，装修一新的顶部锈迹斑斑，经常滴水不止，令802室业主苦不堪言。这是一个普通习见的因违章装修而致的物业使用纠纷，802室业主多次找902室业主解决渗漏水问题，902室业主推诿装修是装修队的问题，渗漏水是房屋质量不过关的事，因此渗漏水与己无关。802室业主诉至物业管理公司，物业管理公司实地勘察取证，并作了原始记录，指出系浴缸下水不当，劝说902室业主应对浴缸重新安装。但902室业主感到重新安装浴缸费钱又麻烦，不予理会。物业管理公司再次要求902室业主遵守装修管理规定，遵守《业主公约》，尽快处理。如果业主有困难，物业公司可以帮助联系施工队，并会监督施工，可是902室业主置若罔闻。802室业主认为物业公司管理不力，未尽到职责;同时感到902室业主难对付，应该咬住物业管理公司，于是一气之下将物业管理公司告上法庭。法院根据民法通则和相关物业管理条例，市高院的相关司法解答，对本案不予受理，未准诉状。之后，802室业主反复学习领会有关法律法规，改变了诉讼对象，将902室业主推上了被告席，法院即准了诉状，择日庭审，一审即调解终结，902室业主装修不当侵害了802室业主正当权益，应重新安装浴缸，改变浴缸下水道正常位置，并赔偿802室卫生间顶部修复全部费用。

案例二：某小区沿街面底层为商业用房，其中开出了一家饭店，这家饭店与物业管理签订的租用合同订立之后不久开张，生意很好，便利了来往人流的用餐，也便利了小区业主的就近用餐消费。虽然饭店经营红火，但未过多久却出现了不愉快的情状。原因是饭店的老板为了扩大经营使用场地，感到厨房间用地局促，遂打开通往小区走道的后门，把拣菜、洗菜移到了小区公共走道上，还占用小区走道对面的绿化草坪。这样一来，原来整洁畅通的小区走道天天遍地污水不绝，垃圾散乱;绿化草坪上杂物任意堆放，好端端的花圃被无情摧折。造成的后果使每天必经小区走道的众多业主行走困难，有的老人和小孩还因此滑倒;苍蝇孳生，带来环境脏乱差;绿化受损大煞风景。业主们怨声载道，纷纷诉至物业管理公司，强烈要求还业主们一个安宁、清洁、安全的小区环境。小区物业管理十分重视业主们的投诉，一而再再而三督促饭店业主限期整改。但是饭店业主总是软磨硬泡、推三阻四，就是没有整改行动。甚至说，我付了物业管理费，你物业管理就得给我不断清扫，现在出现这种局面，责任在物业管理公司，与我无关。随着时间的推移，脏乱差的环境仍未改变，且愈演愈烈，业主们恼怒了，声言如果这家饭店再不整改，这笔账要算在物业管理公司头上，采取“行动”，一是联合起来拒交物业管理费，二是把物业管理公司诉至法院，要承担由此而产生的法律责任。业主们这回真是铁了心，不久将物业管理公司联名推上了被告席，可是法院并未予受理，理由是诉讼主体不当。业主们这下懵了，怎么诉讼主体不当?后来经过法院司法解释，运用上海市高级人民法院《关于实现物业管理纠纷案件有关问题解答》第8条(业主因相邻方侵权而遭受损害，能否起诉物业管理企业?答：业主因相邻方实施侵权行为并受到损害的，应以相邻关系纠纷为由提起民事诉讼。如受害业主以物业管理不履行职责为由，起诉物业管理企业的，法院不予受理。如业主实施的行为妨碍建筑物的正常使用及有害其他业主共有利益的，其他业主可以共有利益受到侵害为由提起诉讼。)把饭店业主推上被告席，法院准予立案。经某区人民法院择日开庭，判决饭店业主侵害相邻业主正当权益，应予清理饭店后门外小区走道原使用功能，绿化带的使用功能，并赔偿损坏的绿化，同时处以罚款。被告推诿物业管理未尽到管理和服务职责之说不予支持。当判决生效后，许多业主讨回了公道心情欢畅，同时深感迁怒物业管理公司是“讨债寻错了人”，错怪了物业管理公司，于是纷纷缴纳因故而拖欠的物业管理费。

两个案例都是业主侵害相邻业主正当权益，最后败诉的也均是实施侵害，并造成侵害结果(即事实)的业主，物业管理公司并无法律责任。受侵害的业主不仅打赢了官司，维护了合法权益，还从中获得了法律知识，诉讼要搞清诉讼主体，诉讼对象。而物业管理公司也从中看到了法律的公正;当相邻业主因物业使用发生法律纠纷时，物业管理公司首先要责无旁贷在管理和服务上做好应负的管理服务职责，在尽到职责而纠纷未解决时，物业管理公司不负有法律责任，责任在于造成侵权的业主方。在此过程中，物业管理公司要有较强的法律保护意识，如及时介入协调，尽可能在管理物业的范畴内化解当事人双方的矛盾，并给予支持帮助，还要及时取证侵权方的事实，作为备案。这样，一旦双方当事业主对簿公堂，物业管理公司就有充分理由不卷入法律责任的困境。

两个案例还启示业主们，当一个当事人与另一个当事人发生物业管理纠纷案时，受侵害业主为原告，实施侵害的业主为被告;当多个当事人与一个当事人发生物业管理纠纷案时，多个受侵害业主联名为原告，也可以由业委会出面为原告，实施侵害的业主为被告;当相邻业主间发生物业管理纠纷案时，物业管理公司不是被告，而是受侵害业主上诉实施侵害业主的见证人。

两个案例应该使那些违反物业管理条例，或者不经意间侵害了相邻业主正当权益，或者有意以占便宜为目的的事实造成对相邻业主侵害的业主清醒。一，实施了侵权行为，并造成损害后果的业主，当相邻业主以事实相告，协商解决时，应该设身处地为他人着想，并尽快主动解决，以取得圆满结果。如不接受被侵害权益业主的要求，上法院打官司要输。二，对相邻业主实施了侵权行为的业主更不要以为自己是业主，物业管理公司是“冤大头”，动不动可以用“拒缴物业管理费”相要挟而不接受物业管理公司规劝整改的管理和服务，须知“解铃还需系铃人”，想把责任转嫁到物业管理公司头上，法律不允许。三，有的实施了侵权行为的业主以为自己做“出格”一点的事不是针对某一个特定对象的，反正众人百口，百人百个心，有谁会出头?俗话说，“混水不好淌”，错了!单个业主对多个业主造成侵害事实的，法律规定多个业主可以联名告状，也可以由业委会出面告状，其结果，实施侵权行为的业主上法院打官司要输。

(原载于《现代物业》2002年12月/总第6期)