作者: 陈明 | 2016-07-19 15:07

“居改非”与“群租”的危害性

“居改非”这个词可能在现在的物业管理中是一个十分敏感的词。首先，我们来确定什么叫“居改非”。然而，在我们熟悉的任何一个物业管理法规中都没有对“居改非”相关的规定，所以我们只能从字面的意思解释为“把房屋的性质改变”或者更确切的说是“把居住用房改变为非居住用房”。那么，非居住用房又可以分为经营性用房和非经营性用房。经营性用房比如开设餐饮、网吧和商业办公等用途，他们是以营利为目的的。非经营性用房是社会团体办公、会所等不产生利润的用途，或者说不以营利为目的。

在住宅小区中，“居改非”的问题一直是物业管理企业与有关行政部门较为头痛的问题。为什么这么说，原因有二。第一是“居改非”普遍存在。小区的“居改非”现象与小区的不同规模与地理因素有关;第二是当下没有明确的法律法规来制约或限制。所以全国的小区“居改非”的问题不仅仅是个现象，这给物业管理企业带来管理上的困难，也是对国家制定的物业管理法律法规的一大挑战。

“居改非”为什么会存在?

一、与房地产市场价格有关

这是一个很直接也很现实的问题。一般说小区的“居改非”是业主和使用人把住宅当作办公室使用。随着全国房价普遍上涨，房屋租赁价格同样呈上升趋势。一些规模较小的公司为寻找适合的办公用房，他们往往会寻找租金便宜的地方作为办公用房，一来节约经营成本，二来物业管理费相对比商务楼便宜很多，三是相关费用支出少，比如水、电、煤等都是属于民用标准。

二、“居改非”的法律定性不明确

如果在房屋里放几台电脑，几个办公桌就可以判定为“居改非”吗?至少目前的法律法规没有明确规定。因此，物业管理企业是无法阻止的。但是，我们还是有办法可以限制物业使用人“居改非”的行为。一要看物业使用人有没有在门口明确挂牌经营。如果发现物业使用人在门口或房屋内悬挂经营执照，物业公司可以根据业主公约和当地房屋租赁条例有关规定来制止;二是在物业使用人与物业公司办理租赁登记时，物业公司应当告之其有关注意事项，尤其是“居改非”问题。必要时要求房屋出租人或承租人写下“居改非”承诺书;三是成立业主大会，建立规章制度，业主共同来制约。

三、执法部门不明确

如果小区有类似“居改非”现象或者已确定是“居改非”的，那么哪个部门来执法呢?舒可心先生曾在《现代物业·新业主》杂志上发表过一篇《选择性执法治标不治本》的文章，但是从目前来看，选择性执法原因何在?我认为主要就是执法部门职责不明确所致。第一、居委会是物业管理指导部门，但不是执法机构;第二、房地办虽然是物业管理上级管理部门，但是它的职责是上报区房地局，因此也没有执法权;第三、规划部门同样也没有执法权。以上海为例，根据《上海居住房屋租赁管理实施办法》有关规定，对违反房屋租赁有关规定的，由公安、工商和房地产管理部门依法处理。

因此，要解决小区“居改非”问题，至少要具备两个基本条件，一个是完善相关的规章制度，其次是明确执法部门。上海对于“居改非”问题十分关注，如上海市发出的沪房地资物[2002]99号《关于居住房屋改变使用性质若干问题的通知》第一款就规定：“业主和使用人申请改变住宅使用性质须符合下列条件：(一)沿街底层住宅;(二)符合城市规划要求;(三)符合房屋使用安全;(四)不造成居住使用困难;(五)不影响相邻房屋使用;(六)不影响文物和优秀近代建筑保护;(七)相邻业主、使用人以及业主委员会的书面同意证明;其中，改作经营餐饮和娱乐业的须提交该幢房屋全体业主或使用人的书面同意证明;改作其他用途的，须提交相邻的上、左、右业主或使用人的书面同意证明;(八)承租人要求改变住宅使用性质的，已征得出租人书面同意证明。”

上述的几点虽然对改变房屋性质做了规定，但是实际上看，对“居改非”仍缺少效力，比如“沿街底层住宅”，现在的小区沿街底层设计的就是商用，用于居住的不多。“符合城市规划要求”那是肯定的，否则不让你卖。“符合房屋使用安全”问题也不大，“不造成居住使用困难”这是要求不影响周围业主。因此，执法部门解决小区的“居改非”问题，目前看是“治标不治本”。

“群租”是“居改非”的延续

何谓“群租”，这也是一个“新名词”。有些人在经济利益的驱使下，他们发现房地产的租赁市场越来越活跃，最根本的原因是外来工作人员越来越多，而这些外来人员经济能力不高，对现在的房屋租赁价格而言，个人的承受能力有限，因此有相当一部分人以合租的方式，由几个人(通常5到7人)共同租赁一套房屋，来减轻经济负担。正是有这种需求，就有了“群租”式的供应。不少人借此进行了房屋租赁市场的投机，把房屋划分成若干个空间，再分别租给他人。这种方式有着完全的独立空间、便宜的租金、享受着共用的设施，所以受到外来打工人员的“青睐”。

一、“群租”的危害性

“群租”给小区业主带来了不安定因素。首先是进出人员频繁，对周围的业主造成了安全隐患。其次是对物业管理带来不便。我们知道物业公司是不能涉及私人空间的，不少小区已发现有人利用租赁房屋开设棋牌室、网吧和提供特殊服务以及贩毒走私活动。而物业公司要收集相关的信息又十分艰难，等事情发生了已是众所周知了，物业公司不但没有执法权，同时又要被业主指责“物业公司失责，物管不作为”等。

二、有关法律法规有待完善

上海市虽然已经出台了《上海居住房屋租赁管理实施办法》(以下简称“办法”)，但是，如果仔细研究一下，我们就可以发现有些条款是不能规定和限制“群租”问题的。比如《办法》中第七条(出租房屋的条件)第三款：“向单位出租用作集体宿舍的，与非出租的房屋实行分门进出或者采取分隔措施;其中，承租的居住人数超过15人的，配备相应数量的专职管理人员。”这里的问题是小区的房屋能不能作为集体宿舍?我认为是不宜作为集体宿舍，理由是前面所讲的引起小区不安定因素。在还没有相关的法律法规出台前，物业公司必须把关。同样，《办法》第八条(人均承租面积标准)规定：“租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米;其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。”根据现在的商品房建筑面积，一般都在100平方米左右，也就是说，按照第八条的规定，100平方米的房屋可以由10人居住。这是“群租”问题的“根本条件”。从反面的角度讲《办法》是默认了“群租”。

三、如何击破“群租”

最近有关人士认为，小区成立了业主大会后，《业主公约》可破“群租”，那么没有成立业主大会的小区怎么办呢?

第一、实行登记制度。根据《办法》第五条：“居住房屋租赁的当事人应当依法订立书面租赁合同，并向区(县)房地产管理部门登记备案。不具有本市户籍的承租人应当按照国家和本市的有关规定，办理居住登记。”这项工作物业公司可以联合居委与社区民警出面解决，如果承租人(外来人员)没有居住证，出租人就不得出租。

第二、对出租人与承租人的要求。《办法》第十四条规定：“居住房屋的出租人在订立租赁合同时，有权查验承租人及其全部同住人的身份证明;租赁期间，有权按照租赁合同的约定，定期查看承租人使用房屋的情况。居住房屋的出租人发现承租人利用租赁房屋从事违法活动的，应当及时报告社区综合协管队伍或者有关管理部门。”第十五条：“居住房屋的承租人应当按照租赁合同约定的条件和用途，合理使用房屋;将房屋转租、转借给他人使用的，应当征得出租人书面同意;增加同住人的，应当书面告知出租人;增加的同住人不具有本市户籍的，应当督促其按照国家和本市的有关规定及时办理居住登记。”但是可惜得很，现实中无论是承租人或者是出租人往往贪图利益与便利，没有合同没有登记，造成了管理部门在实际操作上的困难。

第三、对物业管理企业的要求。《办法》第十七条规定：“物业管理企业应当将其管理服务范围内居住房屋租赁使用的有关情况资料，定期报送所在地的街道办事处或者镇(乡)人民政府;发现违法行为，应当及时制止并报告社区综合协管队伍或者有关管理部门。”笔者认为有关职能部门必须在第一时间内到达现场处理，应当将这点明确地纳入物业管理有关法律法规中。

四、“群租”是“居改非”的延续

笔者认为，“群租”是“居改非”派生出来的，或者说是它的延续。只有合理地解决“居改非”的问题，才能保障小区和谐的居住环境，否则小区不只是有“群租”的现象，更多的会发展成为一个“综合楼”的现象。在制定“居改非”规定的问题上，笔者提一些参考意见，一是加强和完善物业管理的有关法规;二是明确相关部门职能制度;三是严格登记制度。