作者: 邹益华 | 2016-07-19 11:15

英国“房协”模式特色（四）

英国“房协”模式在中国的适用性和相容性分析

上期分析了中国发展合作建房事业的必要性和基本条件。但世界上的合作建房形式种类很多，为何此文要提倡借鉴英国的“房协”模式而非其它种类合作建房模式呢?这主要是因为英国的“房协”模式在中国具有以下的适用性和相容性:

第一，中国目前的房地产经营管理体制带有不少的香港和英国痕迹，而这种现象是由彼此之间在土地所有制和土地使用制度上的相似性决定的。如:香港回归祖国以前，其土地长期采用英国的皇家所有制，即一种“准公有制”。在这一制度下，英国皇家作为国家的代表是土地法律上的所有者或终极所有者，而土地所有者通过向政府“批租”获得的只是土地的使用权。而且土地的使用要执行法律规定的“公益性优先原则”，只要开发公共项目需要，政府就可对所涉及的土地行使优先购买权;中国的土地则全部归国家所有，在计划经济体制下企事业单位均无偿使用土地。但20世纪80年代末、90年代初将香港的土地“批租”制度引进并逐渐铺开后，中国的房地产经济获得了蓬勃发展。另外，中国目前的房地产抵押贷款制度，产权产籍的登记管理制度中的许多内容也是向香港学习借鉴的，而英国又是香港的老师。

众所周知，土地所有制及其管理制度，是房地产经济运行的基础因素之一，有什么样的所有制和管理制度就有什么样的经济运行形式。有些发达国家的合作建房形式也很有特色，但其土地的所有制为私有制性质，若将它搬到中国采用就会遇到一些克服不了的制度性问题，就不适用。

总之，中国与香港乃至英国在房地产经营管理体制、以及土地所有权制度和使用方式上的这些相似性与相容性，证明了英国“房协”模式在中国具有相当程度的适用性。

第二、中国政府将不断提高所有中国公民的物质文化生活水平(包括住房水平)作为自己的基本行政目标，但中国在经济上仍属于发展中国家，所以政府在实现上述目标包括住房目标的过程中，必须经常使用“福利性政策”工具，从而使得财政压力加重。由于住房投资额巨大，政府在用财政资金建设、维修几亿城镇居民住房方面早已不堪重负。虽然通过实施住房商品化政策使这种重负有所减轻，财政压力有所缓解，但社会上中低收入及低收入职工家庭的住房问题的解决，仍属于政府职能范围内的事。它同时也是靠政府一家的力量解决不好的事，还得发掘由政府出面借鉴民间资金力量的方法，走政府与民众联合投资但由民众自主经营的管理之路。英国“房协”走的就是这样一条成功之路，因此在目前的中国具有相当的适应性。

我国的廉租房

第三、英国“房协”具有“半官半民”属性，是一个既适应市场经济又适应计划经济的合法经营实体。英国虽是一个发达的市场经济国家，但它制度中的福利性成分或社会主义因素曾是相当浓重的。经过80年代的私有化运动后，其公有成分仍占36%;而中国虽是一个社会主义国家，计划经济也是社会主义制度的产物。但中国从90年代已开始建立和发展社会主义市场经济制度，而且今后为使市场经济进一步在中国发展完善、而又不改变社会主义基本属性，中国拟在所有制上采用 “国有企业为主导，民营企业为主体”的方案。显然，中英两国在经济制度上均带有社会主义因素和市场经济因素兼容的特性，虽各有侧重点但两种因素之间的比例均不是很悬殊。总之，既然这种既适应市场经济又适应计划经济的英国“房协”模式在其故乡获得了很大的成功，那么，它就一定会在“社会主义市场经济制度下”的中国存在着相当的适用性。

借鉴的设想和建议

1、建立一种具有中国特色的房协组织

所谓“具有中国特色的房协组织”就是指所建立的合作建房组织应是一种带有半官半民特征、既适应市场经济又适应计划经济的，而且不以盈利为目的、能实施公益性服务的民间合法经营实体。但其具有的组织体制形式与运作方式应根据中国的国情而与英国有所不同，因为组织体制是任何一种机构或事业运作的“载体”，有什么样的组织体制就会有什么样的机构或事业之运行机制。

那么，“具有中国特色的房协组织”应是一种什么样的组织体制呢?

作者的设想是:正在实行“政企分开”、搞“廉政建设”的行政部门不宜再成立一个新的经济实体;也不宜由原隶属于政府部门后勤改制为“房地产开发股份有限公司”的企业进行分化重组，因其“寻租求利”心重于“公益心”，而缺乏“公益心”会制约合作建房事业的发展。因此，作为经济实体的中国式“房协”决策层宜由“不以盈利为投资目的”的股东代表组成;经营管理层主要人员则由“政协”中的八大民主党派定期轮流选派两名“公心重”且精通业务的代表组成，另由相对应的各级“人大”组织(相当于西方的议会)通过内部选举委任一名自己的代表作“一把手”。专业工作人员则严格按有关规定向中外公开招聘，且分为长期性专业工作人员和短期流动性专业工作人员两类。暂时不安排制度性义务工作者，因目前条件尚不成熟。此外还宜成立两个专门机构:其中的一个是由中央和东西南北中九个合适的省部级财政部门成立的相当于英国“住房公司”性质与功能的两级机构(可叫“人民住房公司”)，其权限与同级政府的房地产管理部门(简称“房管局”。中国式“房协”成立后，“房管局”仍会持有部分廉租公寓或非居住类公房的产权)持平或平行，以便对各“房协”进行登记注册、办理营业执照、受理财政拨款事宜、以及统一实施对众多“房协”的财务工作指导与监管;其中的另一个是由“政协”(全称“中国人民政治协商会议”。是由中国各阶层、各政党、各民族人士组成的进行政治上民主友好协商且为宪法承认的“参政议政”组织)成立的专门的监督机构，它对涉及“房协”事业的任何一方的运作情况均有权依据法律进行有效监督。此外，中国的“合作住宅促进会”也可站在行业公会的角度对其业务运行予以协助、指导、协调和监督(等到中国“房协”成立了自己的“全国房协联合会”以后，“合作住宅促进会”的职能作用则主要是通过“全国房协联合会”去发挥的)。而且，中国以后也宜成立一个全国性的“互助保险协会”，其登记处针对“房协”的主要监管方面是与后者的金融业务及上市有关的指标内容，即主要通过对“房协”的储备率和流动资产率的监管(英国“房协”的储备率按有关法律规定为1.5%-2.5%之间;流动资产率底线为7.5%)，来履行其对各方投资风险的担保职能并保证自身利益的回报。总之，通过这样一种制度化的且透明度挺高的多重指导与监管，可以更有效地保证中国式“房协”沿着健康、规范的轨道发展。

当然，中国式的“房协”还应有众多的类似于英国“房协”那样的分支组织形式，其具体名称虽可视各自的主要业务功能而定，但它从成立开始就应是实实在在的“房协”的分支形态，不应是“伪劣假冒”，也不应与中国其他的合作组织主要属性雷同，即“房协”的“半福利性”和“准公共职能属性”也应在这些分支组织形式身上有所体现。另外，中国人口众多、地域辽阔，故在中国绝对不会也不应该只存在类似英国“房协”的那样一种合作建房组织形式，中国的合作建房种类或形式应比英国的更多一些才对。

2、合理构建中国式“房协”的运作内容与方式

关于中国式“房协”的运作内容与方式拟从以下两个方面展开设想:

(1) 投资来源与资金结构

中国式“房协”兴建住宅的资金来源与结构可以这样设计:

◆政府的财政拨款。这一部分投资占全部建房营运费用的50%，由中央和省、市、区或县四级财政分担，区或县财政负担5%，其它三级财政各负担15%。市级、区或县级财政款按规定比例筹集好以后，上缴给自己所属的省财政部门，然后由省财政部门将自己份内的一份资金与之合并后，再转拨给该资金来源地所属之省部级“人民住宅公司”(其职能有可能要涵盖几个自治区或省份内的“房协”，具体情况要看现实中的“人民住宅公司”在全国的分布情况而定)。而后者将自己所辖范围内的“房协”专项资金收齐后(包括中央财政下拨的部分)，即可在辖区内按预先制定的资金配置计划“有先有后，有多有少”地对下属各“房协”科学合理地分配这笔财政资金。之所以将政府的财政拨款设定为“房协”建房资金总额的50%而不是像英国那样高达70%-85%甚至更高，是因为中国是发展中国家，财政支出压力比发达国家更大，而且中国政府要解决的住房任务比英国要大几倍甚至十几倍。

◆通过金融业务筹集。即允许中国式“房协”同时开展短期储蓄存款业务和住房抵押贷款业务，并制定专门政策法规允许其比一般商业银行的短期储蓄存款利率略高(以吸引社会闲散资金，使其能在激烈的资本市场竞争中维持生存与发展)而住房抵押贷款利率则较其它银行同类贷款略低(以帮助“夹心层”和低收入家庭提高购房和还款能力)。同时允许其将抵押贷款资金按已有政策要求及规范性操作要求而安排组合成一种特殊的封闭型基金上市，这样既可从另一个方面扩大其资金的长期来源，又可丰富证券市场基金品种，还可吸引更多的社会闲散资金来对自己投资(2002年，中国的社会闲散资金已达8.7万亿元人民币)。通过这种金融业务运营方式筹集的资金可占“房协”全部建房投资的42%。此外，还应对“房协”的资金筹集、资金使用方向与使用质量、住房抵押贷款担保、以及基金上市等方面的保险机制进行规范与完善，要制定具有法律约束力的规定。中国“房协”作为一种专门的“住宅银行”机构，它虽然也可以像英国“房协”那样不受本国政策性银行的约束，但也应和其它商业银行一样接受中国于2003年春季挂牌的“银监会”(全称为“中国银行业监督与管理委员会”)的规范与监管。

◆股东投资。它宜占全部建房费用的6%。虽然提倡股东对“房协”投资不以盈利为目的，但也不是主张他们一点钱都不赚，这不符合市场经济法则，而是指“房协”在施行“公益性”服务的同时也能获得3%的“微利”(低于一般住宅开发4~8%的收益率)，只不过其所获利益的大部分，均用在了“房协”事业和住宅小区更好的发展所需上。这样做，既利于投资者在奉献“公益心”和资金进出上适当地实现平衡，以帮助其能长期坚持“公益性投资”行为，也有利于推动“房协”尽力做到自有资金的节俭有效使用、适当保值增值并实现资金的良性循环。

◆合作建房者自筹资金，即参加“房协”建造期房并希望拥有产权的家庭或个人都要交的保证金或“首付款”。这笔投资暂定为全部建房费用的2%。这一比例符合目前中国相当一部分中偏低收入家庭和少部分低收入家庭的承受能力(据资料报导，中国2002年职工的工资外收入已达个人全部收入的57%)。而且这样规定也能起到强化购房和贷款过程中负债人责任心的作用。当然也还可以配套实行“半买半租”方式和中国已经开展得颇见成效的“公积金贷款”和“组合贷款”方式，以进一步提高购房能力。

3、严格规范建房资金的获取、使用与管理方式

关于中国“房协”建房资金的获取、使用与管理方式拟进行以下设想即:

◆“房协”按照规范性操作程序将住房抵押贷款进行安排组合而上市时，除了需要以质押者的身份将自己所拥有的部分出租房产(以防“产权分享”和“回租”中的风险，也可弱化有关操作难度)和购房者抵押贷款房产作质押物外，同时还需要“半官方”的独立运作机构“人民住房公司”和专门成立的类似于英国互助保险机构那样的“中国互助保险协会”联合起来做贷款担保人，其中“人民住房公司”是主要担保人，负主要的担保责任。有了这样的双重保险，可以减少或避免广大社会投资者的投资风险，保证广大社会投资者即证券基金投资者和短期储蓄存款者的应得利益，从而保证社会资金来源。

◆中国的“房协”也需要向“人民住房公司”登记注册，并自愿按照有关政策或法律接受“人民住房公司”的管理与监督，才可获得财政资助和组织基金上市时的担保待遇。

◆“房协”的经常性业务运作内容主要有两个方面:一是妥善经营管理自己建造的出租住宅;二是开展短期储蓄存款业务和住房抵押贷款业务。在开展出租业务时，要严格按照国家的有关政策法规并参照国外的典范式租赁物业管理服务条例进行优质服务;开展住房抵押贷款业务时，在依照常规性金融业务知识和使用上面介绍过的金融工具进行操作外，还应视形势发展需要而灵活变通地采用一些其它的创新金融工具进行操作，如:除可采用一般的“月供”方式即按月等额还款方式收回抵押贷款金额(偿还期限初步设定为20-25年，贷款额度可为100%)外，还可以采用“递增还款”和“递减还款”等方式。必要时也可作出以下在中国具有一定“开创性”的规定，即在这一还款过程中，若极少数贷款家庭出现特殊困难而连续3个月无法偿还贷款本息，则“房协”可回收其产权而改为对其出租(这一现象叫“回租”)。这时若碰上房屋价值上升，则“房协”还应将价值增加部分的70%返回给原业主做房租费预付金。这样一可体现市场经济游戏规则，二可帮助该住户切实解决居住和产权拥有上面临的困难，从而在各个“小的闪光点”上体现“房协”运营与服务宗旨。另外，在条件成熟时还可以开办类似英国“房协”在金融上所运用的那种使“房协”和银行实现双便利的“成套安排服务”，等等。有了这样一些灵活变通的举措后，还可视国家城市建设和经济发展需要而协助政府或其他开发商消费掉一些“二手房”或“空置房”，从而减少社会资源的浪费和财政开支经费，而且这样做也可视为是一种对政府财政资助的有效回报方式，在一定程度和范围内实现财政资金的良性运作。

◆政府税务部门还应针对“房协”营运中各项应税税基和税率制定相关政策，如:“该免则免，该减则减”或实施特殊的税收配套政策等，像发达国家所做的那样去从税务行政上扶持合作建房事业的发展。

◆中国“房协”业务(上面介绍的英国“房协”的所有业务，如储蓄、贷款、建房、售房、租赁、维修与管理等，中国式“房协”均需开展)涉及范围广、对象复杂，又处在信息时代和经济全球化社会，故而为了营运的时效性，尽管它是一个半福利性的民间经营实体，经济实力不一定够，但无论如何也得努力跟上形势发展需要而构建网络式数字化经营平台。

上面是对中国式“房协”的组织形式与运作方式的初步设想。这一设想虽有一定的科学理论基础，也有英国式“房协”作参照物，且适合中国国情，从而具有一定的可行性，但它只是一种粗线条的构画，故只宜供有兴趣研究的人——中国“合作住宅促进会”和政府决策部门作理性参考。若真的有哪位仁人志士读了此文后要做一个中国式“房协”事业的开拓者，那么本文作者除了向您致以敬意外，还请您进一步作创新性的具体化和细化工作，以强化上述中国式“房协”的可操作性。

综合以上的考察与分析可以发现:英国的“房协”模式是一个带有“半官半民”特征的，既适应市场经济也适应计划经济、不以盈利为目的、且实行“公益性服务”的民间合作建房组织或经济实体。它在解决英国中低收入家庭的住房问题上，以及美化、优化社会环境上发挥着重要而持久的作用。它的管理体制科学独到，组织体系庞大而健全，业务范围涵盖全国城乡，运作方式规范、严格、变通、求新而高效。它是一个受到广大公众信赖和称赞的独特的民间合作建房模式。

上面的考察与分析也说明:英国的“房协”模式被中国合理地借鉴运用不仅有很大的必要性，而且还有程度相当高的适用性和可行性，因此作者由衷企盼这一模式能尽快得到中国社会从上到下的广泛认同与重视，进而“真刀真枪”地、辩证性地灵活学习与借鉴，以解决中国在住房上面临的同类但更艰巨的问题。为此，作者尝试着结合中国国情，就借鉴的主要方面与基本内容阐述了自己的设想或思路，以期为中国早日进入“后小康社会”而尽自己的绵薄之力。(完)

参考文献:

[1]彭强华著.国内外住宅金融研究.广西师范大学出版社.1990年8月

[2]高珮义编著.海外住房政策与管理.人民出版社.1993年8月

[3]严华清主编.西方房地产.武汉大学出版社.1995年7月第2次印刷

[4]朱沙苗著.各国房地产业惯例.贵州人民出版社.1994年5月

[5]张金鹗著.英国住宅天地.台湾太联文化出版事业股份有限公司.1994年11月

[6]邹益华著.海外物业管理.东南大学出版社(中国).2001年4月

[7]中外房地产导报(中国深圳).2001年第4期、13期;2002年第9期、10期、16期、24期，等等

[8]中国房地产报、中国剪报、“英特网”等

(本文共同作者：周云，原载于《现代物业》2004年第3期)