英国“房协”模式特色（二）
(续上期)
二、“房协”的组织管理体制、运作方式及特色
1、“房协”的组织管理体制及其特色
“房协”的组织管理体制
组织管理体制是关于机构设置，领导与人事安排，权责利划分，以及与组织功能发挥有关的规章制度等要素构成的体系。英国“房协”虽然在财务运作上具有“半官半民”特征，但从组织管理体制上看，它应属于一种非官方的、不以盈利为目的的、以提供“解困住宅”为运营目标的合作经营组织。
“房协”组织管理体制的上述基本属性表现在:
▲“房协”是一个庞大的组织体系，各“房协”规模大小不等，其中一些大型“房协”的自身经营管理部门则由两部分人组成:一部分是提供义务服务的志愿者，这部分人组成志愿者委员会;另一部分是支取薪俸的职业性专业人员，这部分人因其专业技能结构关系而比较稳定。该管理机构在运作时要受到那些联合出资维持“房协”运作的股东的决策影响与控制，但由于这些股东对其投资时不以获取盈利为目标，所以他们的决策往往闪烁着为公众利益服务和为社会发展作贡献的思想火花。另外，90年代中期“房协”雇用的工作人员总计为60000名，这些专职工作人员既非由选举产生，也非由议会委派，而是按自愿原则和市场经济运作方式敲定的，故60000名员工中还有1/3为非全日制员工。至于那些规模较小的“房协”或“房协”的分支组织形式，其群众的互助合作建房属性与管理上的“非官方”属性就更明显了，这里就不再多谈。
▲房协的全国统管机构为“全国房协联合会”，这是由各个分散而独立的“房协”组织联合起来的全国性建房社团组织，大多数“房协”组织都是其成员。其内部管理制度类似于社会上一般的全国性行业协会或同业公会，所以英国的“全国房协联合会”也被称为“全国房协同业公会”。其主要职能是向各成员提供信息和建议(如对房协应收取和支付的利率给予建议等);提供研究课题和项目以及提供其它服务。它还在以下两个方面发挥着重要作用:其一，它在向住房公司、地方政府和中央政府、以及大量的公众、金融家和合作伙伴描述下属“房协”的经营和获利状况时发挥着重要的作用;其二，它每周发表名为“Housing Associations Weekly”的刊物，每月发表名为“Voluntary Housing”的刊物，这些刊物的内容非常值得对房地产有兴趣的人士阅读，对“房协”的工作开展也有很好的导向作用。
▲与“房协”在财务管理上有着实质性上下级关系的组织是住房公司。住房公司受政府委托管理“房协”的运行。它主要是根据法律规定和自己调查的实际情况而向各个已经登记注册的“房协”组织进行财政资助，监督房协的资金使用过程与结果，颁发“房协”经营许可证等，目的是推动“房协”健康发展。但住房公司也是一个独立于政府部门自行运作的机构，其主席虽由政府任命，所需资金也由政府拨付，但经营住房公司的理事会成员源自于人才市场而并非由选举产生。该理事会的主要任务是按照经过议会投票决定的年度预算方案，向全国已注册的“房协”(1995年约有2500个)分配年度预算款。它通过这种帮助或扶持“房协”运行的方式，来为社会建造适合中低收入家庭居住的新住宅和兴建有关的新建筑。显然，住房公司也只能算是一个“半官方组织”，何况它并不直接干预“房协”决策、人员组成与具体的业务运作过程，更何况“房协”的经营决策权掌握在那些对其直接投资的联合起来的股东或股东代表手中。
总之，英国“房协”的组织管理体制无论从其内部，或者从它的全国性同业公会组织，还是从对其财务进行管理的“上级组织”住房公司看，亦即从其内外相关机构设置、主要人员的配备和权限运用制度等组织体系的运行情况判断，它确实在本质上是属于一种非官方的、不以盈利为目的的、向中低收入者提供住宅的民间性集体合作经营组织;但同时它又接受一个独立于政府而运作的、“半官方”的住房公司的财政拨款和管理。 而这些就是英国“房协”在组织管理体制上不同于一般合作建房组织的地方，即是其特色。
英国“房协”是一个多层次、多成员属性且业务涵盖全国城乡的庞大组织。
其多层次性表现为:其上有从不同侧面影响其运行的“全国房协联合会”和住房公司;其下有接受其辐射作用的遍布全国城乡的分支组织形式;还有“房协”自身的组织形态，即直接以“企业法人”或合法经营实体形式出现的民间组织形态。
其内部成员的“多社会属性”表现为:既有志愿者委员会中的义务管理人员;有经营管理层中的专职专业工作者、非全日制专职专业工作者;还有通过联合投资而以股东身份出现的经营决策者;更有众多义务参与日常物业管理服务工作的业主或租户。
关于其规模之庞大，除了前面介绍的之外，这里再举一例:如全国最大的“房协”组织之一的“阿比房协”便拥有600家分支机构，且遍布全国城乡。显然，如果将全国所有大小“房协”及其之上的管理机构联系起来看，其规模就会更加壮观。
这一庞大组织的组合运作成效也是相当高的，比如:“房协”主要是经营管理出租住宅的，而英国(不包括北爱尔兰地区)在每隔五年由英国环境部(Department of Environment)进行的住宅状况调查(English House Condition Survey)[主要针对住宅内是否缺乏基本的厨浴厕暖气等设施(Lacking Amenities)，非合适住宅(Unfit Dwellings)，及严重失修(Serious Disrepair)等三项调查]，以及每隔两年进行的住户抽样调查(General Household Survey.它是一种测定承租户对住宅满意程度的方式)中，均对“房协”工作成效有良好的评价。比如:1990年进行了一次住户抽样调查，其调查结果显示了英国居民对各类出租住宅的综合“满意度”达到了83%以上(1990年，独幢住宅有93%满意，双并住宅有86%满意，公寓有81%满意，合并式公寓75%满意。而英国1985年住宅法第604条规定，以下九项标准中超过一项不合标准的即为非合适住宅，这九项标准是:通风、采光、供水、排水、卫生、潮湿、稳定、维修、内部装潢等)。在衣、食、住等消费上非常讲究、甚至挑剔的英国人中，能有这么多人对出租住宅表示满意，可见“房协”在其中贡献不小，其全体人员的组合运作成效不错。
房协组织的工作人员
这里需要说明的是:英国“房协”组织体系规模庞大、涵盖全国城乡，而且由多层次、多社会属性人员依法照法律和监察制度组合运作的模式，是其它国家所没有的，其它国家合作建房组织往往只具备其中的某一个或某几个方面的特征。
“房协”是一个在严格的管理制度规范下运作的组织。
表现在:“房协”运作不仅要接受有关法规和全国性行业公会规章制度的协调与导向，还要在资金运用上接受住房公司和互助保险协会登记处依据法律制度进行的监督管理。此外，“房协”内部也有一套行之有效的管理制度，而且“全国房协联合会”定期向有关各方报告各“房协”经营与获利情况的做法，也积极配合了它们的监督管理工作。
2、英国“房协”运作方式及其特色
英国“房协”经营管理的内容主要由三大部分组成，即开展住房金融业务;兴建、改建、维修住宅;进行房屋出售与租赁管理。但研究“房协”的运作方式特色则只宜于集中在其金融业务方面，这主要是因为:
第一、从“房协”另外两个方面的业务来说，由于英国政府从19世纪60年代起，就不断出台一些针对性、操作性颇强的的政策法律制度，并有一个建立于1868年的十分权威的房地产专业协会——英国皇家测量师协会(兼有物业监理、中介和服务方面的职能)，从而使得用法律制度和监理机制来保证住宅建设的高质量和保证住宅租赁中的房客利益这两个颇有特点的运作方式，成为了英国社会各住宅经营组织在管理运作上共同体现的特点，亦即它们已不仅仅是“房协”一家运作上的特点。只不过“房协”因有政策扶持而在这些方面做得更好，表现得更为突出一些而已。如:英国的《住宅法》规定房协在其租赁经营与管理中可采用一种“产权分享形式””或半买半租形式”——先购买部分产权，其它部分仍继续付房租，等将来经济能力提高后，再买下整套住房。又规定:买“房协”住宅的人迁出去后，必须将住房返售“房协”，但本人可获得住房增值部分的70%。还规定:老年人向“房协”买房只需自付70%，其余30%由政府资助;租用“房协”住房满两年的住户，可按优惠折扣买房，房协给予的优惠补贴也由政府资助等。
英国谢特尔斯顿房协的房屋功能图
第二、从金融角度看则不然，因为“房协”实际上是住房投资者和借债者共同拥有的互助组织。表现在:这一机构200多年来一直是英国最大的专门从事住房金融业务的机构，英国的住房金融市场和短期个人储蓄市场一直都由其控制。如1983年全英国有57%的成年人在它那儿存款，有600万借贷者，总资产858.68亿英镑;90年代以来其发展更快。“房协”能够长盛不衰，能够取得如此骄人的成绩，在激烈的市场环境中没有高超的经营管理技巧和过人的本事，是不可想象的。而其独步青云的经营管理技巧也就是其运作上的特点或特色，对此，确有进行研究和借鉴的必要。
下面，集中分析研究英国“房协”住房金融业务运作的方式及其特色:
英国“房协”的金融业务内容相对来说比较单一，即从公众那儿筹集小额储蓄款，同时成批贷给购房者。并保证拥有足够比例的流动资产(即流动资产在总资产中的比重至少为7.5%)和维持一个由互助保险协会登记处规定的最低储备率。 这一金融业务内容与要求，对于一般商业银行来说应该不是很难实现的，但由于“房协”主要吸收的是居民小额储蓄，贷款对象则是分散的、长期持有巨额住房贷款契约的居民个人，使“房协”的交易与管理成本升高，从而在金融市场上处于竞争乏力的地位。亦即“房协”要实现上述两个“保持”是不容易的。然而，“房协”不仅做到了，而且做得很好。这除了政府的多方支持外，与“房协”以下运作方式上的特色也是密不可分的。
综合有关资料分析，英国“房协”的金融业务运作方式及特点主要有五点:
第一、“任选性”与约束力相结合。
“ 房协”针对一般购房人愿花费精力和时间挑选满意的住宅这一现象，始终提供周到细致、耐心礼貌的咨询服务;同时，购房人还可心安理得地另外挑选任意一家其乐意申请贷款的“房协”融通资金。而贷款的条件仅仅为:申请者有固定的职业和收入。它既没有规定夫妇双方都要有固定的职业和收入，也不限定收入高低，更没有歧视退休者和老年人的条款，约束的手段也只有一个，即在本息付清前，借贷双方签定的借款和购房契约原件由“房协”持有，等本息还清后原契约文本才交还借钱买房者。“房协”这样做为的是对借款人履行还款承诺起到约束作用，从而降低其贷款风险。但这样做也在一定程度上“刺伤”借款者的自尊心，从而产生抵触心理。然而，“房协”提供的周到而礼貌的咨询服务和购房融资上的“任选性”又冲淡了其不满情绪，加上其它商业银行也是这样处理的，所以一般人都愿意接受“房协”服务。也就是说，“房协”采用“任选性”与约束力相结合的运作方式，既起到了降低贷款风险的作用又可平衡购房者心态，从而赢得市场。中国哲人说“得人心者得天下”就是这个意思。而提供咨询服务的“房协”工作者之所以在说得“唇焦口燥”后仍具有让购房者任选一家“房协”借款的大度气概，一是因“房协”不以盈利为主要目的;二是它的经营运作本身带有公益性;三是，众多“房协”隶属于一个大系统，甚至购房者所挑选的一家借款“房协”就是自己所加入的“房协”分支机构，从而在利益上关系更加紧密。如果是其它类型金融机构，那么，要开展礼貌、周到、耐心而又无回应的咨询服务可能难以维持长久，因为提供上层次上规模费时间的咨询服务也是要有一定的人、财、物等资本的投入的，时间长了就会“耗不起”。正因为如此，故而这种“任选性与约束力相结合”成为了英国“房协”金融业务运营上的一大亮点和特色。
第二，贷款额度大，偿还期限长。
这表现在:
▲购房者在向“房协”借钱时，一般可借到相当于自己年收入的2-2.5倍、最多不超过3倍即实际购房款的100%，这在世界各国中是绝无仅有的。美国也是世界上住房贷款额度最高的国家之一，但绝不提供高至100%的贷款额度。但贷款额度大有两大好处:其中最大的好处是使收入水平低的居民，尤其是收入水平低的年轻居民家庭，能够从金融机构借款购置自有住房。年轻居民家庭是收入水平最低的阶层，更是购房欲望最强的阶层，从而是住房市场的主要需求主体，而大额度贷款正好可填补他们第一次购置自有住房时所存在的巨大资金缺口。贷款额度大的另一个好处是，为居民更换住房、改善居住环境提供了实现的条件。正因为有此方便条件，导致英国的居民平均每七年就要更换一次住房。这自然也大大促进了英国房地产经济和相关经济的发展，故而也带有重要的社会意义。
▲购房者向“房协”借款的偿还期限一般长达15-25年，最长可达35年。这一期限比西欧其它国家都要长，贷款偿还期限长的好处是:使借款者具有充足的偿还能力，因为，如果贷款期限长，那么每年按月还本付息归还的数额就少，借款人在归还抵押贷款本息后，还能维持其它的一般生活支出需要，故而不会对抵押贷款方式产生畏惧或戒备心理。而实际上，英国的住房抵押贷款平均偿还期只有7—8年。即大多数人提前归还了贷款。借款人能这样做，主要是因为英国有一个完善的住房市场机制:人们可以较方便也较容易地将住过的旧宅即“二手房”卖出去，而且在房价不断上涨的条件下能够以比购进时高许多的价格卖出去。这样，借款者往往能以卖出旧房的所得收入偿还抵押贷款;然后，再通过抵押贷款的办法向金融机构借钱买进新的、条件更好的住房。但如果偿还期限规定过短，则不仅借款人会担心偿债能力不足，还可能会因考虑短期付息额高，买房不合算而打消第二次买房的念头，从而间接影响到房地产市场的发展。
第三、抵押贷款利率较低且具有可变性。
将住宅贷款利率定得较低的做法并非只是英国“房协”一家，但将利率定得较低且具有可变性的则只有此一家，英国“房协”采取这一运作方式的明显好处是，可避免较低的固定利率在严重通货膨胀下变为负值，从而带来巨大的经营风险。
英国“房协”的全国同业公会组织——“全国房协联合会”经常开会商讨怎样根据通货膨胀和资本货币市场利率的变化来调整贷款利率。其一般做法是;在物价水平和其它种类贷款市场利率上升时，调高贷款利率;反之，则降低贷款利率，以避免出现因利率僵化而导致资金周转困难的局面。但是，利率变化也不能过于频繁，那样既会增加“房协”本身操作上的困难，更会影响借款人的信心，使借款人对未来债务的清偿感到担忧，从而损害贷款市场的扩大。所以，全国房协联合会对利率的调整并不是随意进行的，而是使利率在可变性原则下保持相对稳定性。其诀窍是:在物价水平和其它种类利率上升或下降一段时间后，自己才调高或降低利率。其这样做的道理是:虽然在物价水平和其它种类贷款利率上升的短期阶段内，“房协”贷款本息方面的利益会受到一定损失，但当物价水平和其它种类的贷款利率下降并维持一段时间后，房协贷款本息方面受损耗的利益又会相应增加，因为经济发展具有波浪式推进规律。因此，若从理论上看，在一个较长的时间段内，物价水平和其它种类贷款利率的升降并不会使“房协”贷款本息利益受损，也不会增加借款人的负担。但现实中出现的短期经济波动也同样会给“房协”带来风险，只不过“房协”可借助自己资金筹集组合上的优势和营运目的而实施只有它才做得到的“滞后性调息”举措而已，而这样做确实既可避免固定利率制度的缺陷，又可避免利率频繁变动所带来的不利问题。总之，“滞后性调息”确实是英国“房协”金融营运上的一大特色。
第四，住房金融工具和住房金融技术加速创新。
英国住房金融领域的创新在世界上十分引人瞩目，尤其是20世纪70-80年代以来其创新速度加快，而且主要反映在以“房协”为代表的金融工具和金融技术的创新上。这样一来，“房协”提供的存贷款种类及其业务就不断地得到了发展。
比如，在存款种类方面:“房协”从传统上只开设股金户头，到开设存款户头;从只开设普通股金户头，到开设特别股金户头;从开设无提取便利的股金户头，到开设有提取便利的股金户头;从开设普通储蓄户头，到开设特别储蓄户头。总之，“房协”在提供种类繁多的存款“品种”来满足不同居民的投资需要时，也扩大了自己的资金筹集渠道，保证了抵押贷款资金来源。而在上述种种存款种类的创新活动中，特别值得一提的是:它还在80年代开办了兼具“房协”和银行便利的“成套安排”服务，即由“房协”与银行联合起来安排一种很复杂的成套式金融服务，以使客户可随时提取存款而又保持利息收入不变。在这一过程中，银行可借用政府给予“房协”的种种优惠政策来扩大自己的影响;“房协”则可不用增加投资、增设分支机构而扩充业务，其结果必然会刺激双方存款额的进一步增长。而且，这种“成套安排”的具体方式灵活多样，故而它对“房协”和银行金融业务发展所起的作用也是颇为明显的。
又比如，在贷款种类方面，住房抵押贷款虽仍为其主要形式，但它在具体的贷款形式上或业务内容上的创新举措也是相当多的。如:“房协”根据借款人的不同需要和收入状况等，而在贷款偿还期、偿还方式、贷款利率、贷款额度等方面均进行了调整、做出了不同的安排，亦即提供了不同的贷款“品种”。如在贷款偿还方式上，有均等偿还、递增偿还、递减偿还等不同“品种”。而“房协”贷款创新中的一个典型的例子，就是在80年代“发明”的那种“将住房抵押贷款同借款人的定期人寿保险单结合起来”的贷款品种——即借款人在贷款偿还期内每月偿付利息，同时又缴纳人寿保险费，当人寿保险到期时，借款人就用到期的人寿保险收入来归还抵押贷款。这一贷款品种的出台，进一步扩大了居民借钱买房的能力，进一步强化了英国人的买房欲望。
“采用先进技术，加强市场竞争力”，是“房协”进行住房金融技术创新时考虑的着眼点，但其直接愿望是用先进技术为客户提供便利和为客户节省时间。其结果，当英国“房协”率先将电子计算机技术引入住房金融业务中后，因客户普遍感觉使用信用卡、支票卡、自动出纳机很方便而最终导致自动出纳机盛行于世。而且，“房协”通过将自动出纳机同其它金融机构联网，不仅进一步方便了顾客，还同时起到了延长营业时间、减少设立新的分支网点的作用，从而在节省投资的情况下扩张了其住房金融业务。
第五、保持着比要求保持的高出一倍以上的流动资产比例。
“房协”按有关规定，需要使自己的流动资产与总资产的比重至少要达到7.5%(这一比例是通过用持有的现金与投资相加的和除以总资产得出的。)这样做，可以为股票持有人和存款人多提供一层保障。但在实际执行过程中，“房协”在提供这种保障方面做得更稳妥、更实在。即多年来它始终保持着比所需要的7.5%这个流动资产比例高出一倍以上的专项资产额。“房协”这样做的考虑是:自己是通过建立储备或减少储备的方式来抵消资金存贷变化之所需的，而只有保持较高的流动资金比率，才能使住房抵押贷款维持足够的运作资金 ，才不至于影响金融业务的正常开展。
总之，“房协”的运作虽然因为有了股东的投资、政府的稳定资助和自己发达的抵押贷款业务而不愁资金来源，但其以“发展、便民”为出发点而在资金运用上所体现的种种创新手段和灵活变通但稳妥的举措，也是英国“房协”在金融业务管理上和运作中独有的特点。
文章分析到这里，可以先简要回答这样一个问题即:英国“房协”这一合作建房组织形态的存在与顺利运作，是以高度发达的市场经济，高效健全的金融管理体制、法律管理体制、行政管理体制，以及全体民众经济生活水平已达中等发达程度、综合文化素质也较高等等为客观背景的;相对而言，中国经济虽处在振兴过程中，但总体上仍属于一个发展中国家。其人均GDP还不高，还处在“小康”水平阶段(中国2002年人均GDP为1000美元。按国际标准，人均GDP1000-4000美元为小康社会)，国民接受高等教育的比例还较低，金融、法律、行政管理体制正在改革完善，工业化和城市化水平也不高，而且正处在市场经济初级阶段，经济管理中还带有不少计划经济的痕迹。那么，本文为什么就认为英国的“房协”模式适合中国研究与借鉴呢?理由很明显，最主要的几点是:其一，英国“房协”在运作主要职能和资金组合上带有半官半民属性，从而既适应市场经济也适应计划经济下福利性住房建设和分配管理的需要;其二，英国“房协”已有200多年的运营经验，形成了一套制度化、程式化且成效显著的操作方式，学起来相对方便一些;其三，英国“房协”的具体运营方式丰富多样、并“与时俱进”地变革创新，使借鉴者可结合本土情况灵活取舍并酌情发展创新。总之，这几条应能说明英国的“房协”模式，确实较适合我国政府去借鉴，即:有效利用民间资本和经营力量，去应对和解决13亿人口中的20%在工业化、城市化和现代化进程中产生的“住房难”问题，并明智性地在探索与发展合作建房事业的过程中辩证地向英国“房协”模式学习与借鉴。也正因为如此，本文将英国“房协”模式作为了考察与借鉴的重点。下面即进入“借鉴”方面的思考与研究。
(本文共同作者：周云，原载于《现代物业》2004年第1期)
(未完，转到《英国“房协”模式特色(三)》)
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