允许改房出租是新的“隔断房”吗？
2016年5月6日，住房和城乡建设部副部长陆克华在国务院新闻办公室举行的政策例行吹风会上表示：鼓励住房租赁消费，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，此外允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。此消息一经公开，立刻在物业管理行业内引发热议，有人说这和住建部2010年出台的《商品房屋租赁管理办法》相违背，更有人抱怨说这将导致群租房现象回潮，加剧物业管理的难度和降低服务品质等。笔者认为行业内之所以出现如此大的反响，和前一段时间国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》引发热议尚未平息有关。街区制和“隔断间”都并非新生事物，并非洪水猛兽，之所以引起热议是因为多数人把早先基础设施配套不完善、管理混乱的传统隔断间理解替换为陆副部长在吹风会上讲的按间出租，但是却忽略了安全、舒适、便利的标准要求。
作为物业管理从业者，关注政策法规的变化是正确的，但我们对政策指手画脚毫无益处，而考虑如何根据政策的变化及时修订自身的管理方法和提出应对方案才是主要的。俗话说变是王道就是这个理。毕竟房地产库存压力非常大，特别是一些二、三、四线城市，以笔者所在项目的一个县城来讲，据说新建空置房库存消化需要37个月。因此，本着改善新市民的住房条件，从推动供给侧结构性改革的需求出发，进行“二次房改”的租售并举的住房制度也就应运而生，这是大势所趋，不是一个企业甚至一个行业能够改变的事情，毕竟房地产经济在拉动国民经济三驾马车中占据重要地位。
由于长时间管理缺位，现实生活中群租房的“上下铺”、“鸽子窝”在各大城市是普遍现象。从政府的角度考虑，确实应该合理疏导需求并作出规范。《国家新型城镇化规划》提出“2020年常住人口城镇化率达到60%左右”，据此估算，在“十三五”时期年增长率需保持在1%以上，也就意味着有将近1亿人在不远的将来要成为新市民，这也是租房需求持续存在并可能更加强烈的内因之一。因此我们只能根据政策，顺势而为。
部分从业者对此政策有担心。一是会加大物业管理公司在辖区人员、消防、电梯设备运行等方面的管理难度，增加管理成本;二是允许房屋改造出租与物业管理公司和业主大会或建设单位签署的《物业服务协议》、业主间的《管理规约》约定条款相违背，造成物业管理公司与业主间或者邻里间的纠纷等。笔者也认为这些担心确实是合理的。因为允许住宅按间出租，势必导致每户房屋中实际居住人口数量增加甚至成倍增加。以一套建筑面积130平方米、户型为三室两厅的住宅为例，原本可能只是一家三口，按间出租后有可能变成四间(允许客厅改为卧室)，屋内实际居住人数可能变成6-8人。改造后存在的风险或者危险源如下：
1、房屋内人员增多，在用水用电高峰时对给水、居民电的需求更高，可能就存在部分楼层水压不足、用电负荷超标等风险。
2、电梯承载力超标。以笔者管理的一栋高层住宅为例，楼高32层，两梯两户，单户型均为建筑面积130平方米的三室两厅住宅。如果按照上述假设，按间出租后租住本楼宇的多数为工薪阶层，那么他们的上下班时间就会相对集中，在上班高峰期电梯的使用频率和人员的等待时间将大大增加，导致电梯被故意破坏的风险增加、使用寿命随着使用频率的增加而降低;使用频率的增加导致运行费用和维修费用增加;而电梯的维修频次增加和日常候梯时间过长容易造成客户抱怨。
3、容易产生“穷人”驱逐“富人”的现象。当然不是说新租户一定会驱逐老业主，而是说随着小区居住人口的急剧膨胀，在电梯使用、辖区卫生、噪音影响、车位使用等方面势必会对原有业主的生活产生影响。如果这种影响过于强烈，就有可能产生像美国罗斯福新政后，纽约著名的哈勒姆贫民区，城里出现了很多政府盖的福利楼，附近的富人乃至中产阶层纷纷迁出，从而使辖区房屋的市场价值下降。对于物业管理来说，会造成业主投诉，甚至服务合同续存风险。
前文笔者已经强调对政策的解读不能只停留在抱怨和牢骚，而应在理解中去理顺和应对。
1、对于住宅分割出租可能在功能上产生的影响，笔者认为政府部门应该像允许“住改商”一样从装修阶段就需装修申报和审批，从单户、单元、小区给排水流量，单户负荷和小区供电荷载进行统筹计算，避免出现使用短缺或超载现象，预防事故的发生。
2、对于电梯承载力问题，可以在征得业主同意后在电梯增设电梯刷卡系统。目前这套系统功能比较完善，无卡或无权限人员无法进入并使用电梯，既能增加电梯使用安全，又能加强辖区人员管理，提高小区物业安全管控能力。对于用于分割出租获得收益的业主，由《管理规约》约定向出租业主征收公共部位维修补偿金，具体额度视小区配套标准和设计有所区分，补偿金以存在分割出租楼栋全体业主的名义专户归集到本楼栋的专项维修资金账户，主要用于电梯、上下水的大中修、更新和改造，而非用于墙面防水等维修。
电梯刷卡制
3、对于如何避免产生“穷人驱逐富人”的现象，笔者认为首先应该规避最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”也就是要经相邻或相关联业主的全体同意后才能到政府部门报批改建，如果相邻业主不同意就不能改建。这样做既能让出租方加大对承租方的管理力度，又能最大程度保证小区品质不下降，从而达到小区房产保值、从供给侧进行房屋租售改革的目的。
4、作为政府部门应该尽快出台细化的操作细则，例如改建的审批报备制度、年度的审核许可制度等，而不能由业主和中介甚至物业管理公司自行操作。同时应该开展针对房屋租赁市场中介服务不规范、虚假房源、中介欺诈以及无序竞争等问题的整顿活动，该罚款的罚款，该限期整改的限期整改，该取缔的取缔。在不降低小区生活舒适度的前提下，保障小区交通安全、治安管理和业主自治与交往。
(原载于《现代物业·新业主》2016年第6期/总第359期)
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