作者: 陈幽泓 | 2016-04-27 15:52

北京物业小区调查报告（二）

(按：原标题为《北京物业小区业主自主治理能力调查数据统计初步分析报告》，发表时改动。本项目为美国乔治华盛顿大学法学院、中律原有限公司资助项目，和谐社区发展中心项目——《北京市物业小区业主自主治理能力发展研究》，全文约1万5千字，分4次连载。)

二、调查数据汇总与初步分析

第一部分物业小区概况

1.小区建筑面积

北京市物业小区建筑面积中位数为11万平方米，被调查物业小区有80.18%的建筑面积在20万平方米以下，详见下图。

2.物业管理面积

物业管理面积中位数为100,600平方米。全市物业小区物业管理面积基本在200,000平方米以下，占所有被调查小区的79.28%。详见下图。

3.小区单元/户数

到目前为止所作的138个小区的数据汇总显示，平均单元套数是1,053户，中位数是796户。

4.产权性质

从房屋产权类型来看，被调查物业小区中有79%的物业小区都属于商品房，房改房的占12%，经济适用房占6%，其他类型占3%。

5.建筑类型

从建筑类型来说，被调查小区的建筑中分别有46%、40%为板楼和塔楼。相对来说，别墅区(9%)和混合建筑区(5%)的数量少得多，二者合计仅有14%。

6.房价情况

从房价情况看，被调查物业小区内房屋销售价格和现价情况如下表统计所示：

注：表中的价格均为调查时的价格，不表示当前价格。

第二部分业主组织情况

1.业委会筹备组情况

业主组织成立难一直是个普遍现象，其原因包括各个方面，本项目调查的业主组织筹备组成立时间用以说明这种现象的初始情况，至于原因还需单独分析。由于我们调查的小区主要是已经成立了业委会的，所以本数据图形可以得出的较为可靠的结论是，自2000年以后，业主大会筹备组成立情况较为积极,并于2004年达到高峰。

而筹备组成员人数一般为6-15人，筹备组人数在此区间的小区占总物业小区数量的68.42%，见下图。

2.业委会筹备过程中的助力和阻力

根据业主自己的看法，调查数据显示，总体上来说，在业委会筹备中，各方都给予一定的支持，依次为居委会(22%)、小区办(20%)、基层政府/街道(20%)、物业公司(20%)，开发商(14%)给予的支持较小，其他业委会(4%)的支持最小。

对于业委会筹备造成阻力的，开发商(29%)最大，其次是物业公司(25%)、小区办(23%)和街道(13%)，居委会(11%)造成的阻力最小。

3.业委会备案时间

从递交业委会备案时间分布来看，2000-2007年中，递交业委会备案的小区不断增多，并于2004年以25.44%的备案率达到高峰;以后逐渐减少。这与前面筹备组建立情况相吻合。见下图：

4.业委会成立发起方

在业委会的成立发起方面，业主(58%)和前一届业委会(管委会，10%)在68%的物业小区都起了重要作用，其次，是物业公司(15%)和居委会(9%)。相对而言，只有6%的小区开发商在业委会成立中发挥了作用，其他方面仅有2%。

5.首次业主大会情况

调查数据结果显示，2004年之前，每年首次召开业主大会的物业小区数量基本呈增长趋势，2004年超过三分之一的小区首次召开业主大会，其后各年不断减少，见下图。

6.物业小区业主召开业主大会次数

小区内重大事务都需要召开业主大会表决，但是调查数据显示，物业小区召开业主大会的次数基本在3次以下，占所有小区的57.89%，召开10次及10次以上业主大会的小区比例极小。

7.业主大会召开方式

在业主大会召开方式方面，50%的小区选择书面方式，18%的选择集会，还有18%的综合运用书面和集会方式，有13%情况不明(问卷中没有回答该问题的比例)。

8.业主组织结构的发展

本研究重点关注业主组织的组织结构和运作情况。前一部分小区概况显示了小区规模，而小区规模与治理方式相关，即业主组织的结构和运作是基于当前这样一个规模特征的物业小区基础之上的。按照规定，在一个建筑规划的物业小区中成立一个业主大会/委员会，这样小区的规模和户数对于业主治理能力来说是个硬约束。太大的小区，治理成本也太高，开会、投票都很难，北京有大到几万户规模的小区，组织运作几乎不可能。另一方面，在分期开发的小区，由于房价不同，业主来源不同(如有些是拆迁安置户)，造成业主对社区的归属感认同不一，因而很难成立一个共同的业主组织。即使成立了业主组织，经验显示，一个1,000户以上的小区，要进行小区重大事务的法定投票程序一般需要几个月的时间。为了解决小区规模太大、决策成本太高、组织难以运作的问题，几乎所有的小区在正式成立业主组织后都设法进行某种制度创新。

在北京被调查的业主组织结构中，一半以上的物业小区设立了业委会专门任务小组，28%的小区有楼、单元的业主代表，12%的小区成立了监事会，4%的有业主大会，还有39%的小区聘请了顾问与社会中介组织。在所聘请的顾问与社会中介组织中，包括16%的律师事务所、7%的会计师事务所、2%的造价事务所、3%的测绘所和13%的社会招聘中介机构等其他组织。

9.业委会组成情况

根据数据统计显示，北京市物业小区现任业委会成员人数的中位数是7-9人，任期时间多在3-4年，55%的业委会主任由业委会内部决定产生，30%的业委会主任由业主大会选举产生。

在业委会成员性别构成中，男性比例为三分之二，女性只有三分之一。业委会成员的年龄构成中，总体可以说中青年化，40岁以下占43.98%，41岁-50岁占31.28%，51岁-60岁有16.9%，60岁以上仅有7.75%。从成员的职业分布状况来看，业委会成员大多从事社会上比较热门的、精英云集的行业，其中从事企业经营管理(23%)、公务员(16%)、律师(15%)、财务行业(13%)的以共67%的比例占了绝大部分，科研人员/教师占9%，建筑师5%，房地产业也是5%，物业管理3%，离退休人员也仅有3%，其他有7%(数据表示该项目在所有业委会成员总数中的比例)。业委会有专职人员的小区比例为42%，无专职人员的小区比例为51%。在这些专职人员中，秘书/助理与顾问的比例分别为52%、47%。

10.业委会为小区义务工作时间

根据业委会投入小区工作的统计数据，业委会主任平均每周投入的工作时间为10小时，远远高于业委会其他成员投入的工作时间(其周平均工作时间为4小时)。

11.业委会主任与其成员的沟通频率(月)

这个数据显示其间的沟通程度，他们中62%月沟通频率在5次以下，28%在5-20次，有10%的月沟通频率超过20次。

12.业委会沟通方式与例会频率

物业小区业委会会议方面，有54.39%的物业小区定期召开业委会会议，召开频率基本为每月召开1至4次。

13.业主参与业委会会议

物业小区召开业委会会议时，大部分(66%)都允许旁听，旁听人员一般在10人以内(59%)，仅有20%允许30人以上参与旁听，有18%不允许旁听，有17%不明确(问卷中该项没有回答的比例)。

14.业委会在小区内发起的活动情况

在被调查小区过去一年里，业委会发起与赞助小区各种活动基本情况如下：共有35%的业委会在过去一年里发起或赞助过物业小区内的活动。调查结果显示，8.77%的业委会发起或赞助过1次小区活动、7.89%发起或赞助过2次，5.26%发起或赞助过3次，7.02%发起或赞助过4次，2.63%发起或赞助过5次，发起或赞助过5次以上的则有2.63%。

15.业主组织制度

从调查数据情况来看，有13%的物业小区明确表明没有自己的业主组织制度，76%的小区表明有业主组织制度。有小区内部制度规则建设的详情为：64.04%的小区有业委会工作制度，59.65%有业委会公章使用管理办法，30.70%的小区有业委会经费使用管理办法，35.09%有业委会文档管理办法，22.81%的小区有秘书工作规章制度，其他选项则有4.39%。

业主组织制度建设情况：业主公约和议事规则修订。

对于业主大会议事规则修订部分，仅有7%的文字说明，明确表明无文字说明的高达56%。对议事规则未修订的原因中，认为不需要的占38%，因未获得三分之二以上同意票而未修改的只有8%，不到1%的小区计划本年修改业主大会议事规则。

16.业主组织制度执行情况

在制度的执行上，全部严格执行的比例不是很高，只有三分之一(35%)，还有很多小区不知道制度是否执行，占27%，全部执行但不严格的有24%，部分执行的有13%，没有执行的则有1%。

17.公章管理与使用

物业小区业委会的公章有一半以上都由业委会主任保管，其中由主任保管的为41%，由副主任保管的为13%。还有23%的由秘书保管，只有5%的由业委会委员保管。同时，43%的小区在公章使用时须由主任或副主任同意，31%的须由多数委员同意，12%的遵从全部委员同意的原则。而且，61%的小区设立了公章使用登记簿，23%的明确表示没有，16%的不明确。

18.业委会档案资料的归档与保存

业委会档案主要有产权人清册、物业管理资质证书、六图二书。调查显示，52%的小区有产权人清册，29%的小区有物业管理资质证书，18%的小区有六图二书。其中，一半以上的文档保存在业委会办公室，另有21%、11%的分别保存在业委会主任、委员的家中。也只有52.63的小区能做到对文档的及时归档，不能定期归档的有18.42%，仅有5.26%的小区明确表示未归档，未知的占14.91%。

对于文档归档人的选择，38%的小区首选业委会主任(29%)/副主任(9%)，27%的选择秘书，也有11%的由业委会委员承担，选择其他人员的有3%，21%未知。

19.业委会与居委会关系情况

在所调查的物业小区中，67%的居委会设立在小区内，33%的是设立在小区外。从已获得的数据来看，有略低于一半的小区居委会中有小区内的业主，而一大半的小区内，居委会是否有小区内业主情况不明确。

根据调查数据显示，居委会对业委会的工作基本上还是比较支持的。54%的小区明确表明居委会对业委会的工作是支持配合的，仅有17%的明确表明居委会不支持。而且，61.4%的小区每月都保持与居委会的沟通与联系，频率如下：21.05%的小区表示业委会与居委会的沟通、联系每月1次，7.89%的小区每月2次，每月3次的有12.28%，每月4次的则有7.02%，有13.16%的小区达到每月5次以上。

20.业委会与物业公司关系概况

在被问及物业公司与小区业主组织关系情况时，在“主动沟通、征询意见、比较配合、不配合、对立态度”各选项中，60%的被调查小区选择物业公司对业委会的工作比较配合，其中有31%的反映物业公司经常主动和业委会沟通，征询意见。也有15%的反映物业公司对业委会不配合，甚至还有13%的反映物业公司采取与业委会直接对立的态度，反映比较配合的有29%，12%表示未知。

从沟通频率的调查数据来说，业委会与物业公司的沟通是比较频繁的，30.70%的小区业委会与物业公司的月平均沟通达5次以上，月平均沟通1次、2次、3次和4次的小区比例分别为14.04%、11.40%、4.39%、6.14%。

21.业委会与地方政府关系概况

相对来说，被调查小区认为，地方政府对业委会的支持比较小。分别有40%的小区认为政府对业委会的工作是支持的，15%认为政府对业委会的工作耽误，15%认为推脱，其他占10%，20%未知。

业委会与地方政府的沟通频率见图：

在与政府的沟通过程中，小区办是比较受欢迎的部门：不仅是出问题后最喜欢找的部门——17%的小区喜欢找小区办解决问题，也是提供帮助最多的部门——18%的小区反映小区办提供了帮助，当然，也是给业委会制造阻力比较多的部门——11%的小区认为小区办是阻力来源。相对来说，街道则不是很受欢迎了：9%的小区反映出问题后喜欢找街道处理，也仅有4%的认为街道提供了帮助，而源自街道的阻力也有6%的小区反映。

22. 业委会与其他业委会关系概况

业委会与其他业委会的交流，从直接调查结果看，与居委会、物业公司和政府的沟通相差不大，月均沟通3次以上的小区达44%，详见下图。且88%的交流原因是经验和信息交流，8%的是因为分享聚会地点。

同时，60%左右的业委会参加了物业小区或者业委会管理相关的研讨会，参加次数呈两极分布：5次以上和2次以下(包括未参加的)比例都比较高。这也是目前物业小区发展的一个现状：要么特别热闹，要么特别寂静。

(待续)

(本文共同作者：曹吉丁、孙紫岚)