作者: 陈幽泓 | 2016-04-27 15:52

北京物业小区调查报告（三）

(按：原标题为《北京物业小区业主自主治理能力调查数据统计初步分析报告》，发表时改动。本项目为美国乔治华盛顿大学法学院、中律原有限公司资助项目，和谐社区发展中心项目——《北京市物业小区业主自主治理能力发展研究》，全文约1万5千字，分4次连载。)

第三部分物业小区共有资源状况

物业小区共有资源主要包括业主组织办公设备、聘请的社会机构、车库、公益项目收入、公共维修资金、业主组织经费等。

1.办公设备

调查显示，63%的物业小区有业委会办公室，19%的小区明确表明没有，还有18%的情况不明确。在所有小区中，小区业主和开发商拥有业委会办公室所有权的小区比例分别为37%和13%。

电话、电脑等办公设备主要源于业委会购买、物业挂帐及业主或业委会委员的捐赠。有21.05%的小区选择业委会购买方式，30.70%的小区选择物业挂帐，而业主捐赠和业委会委员捐赠办公设备的小区比例分别为13.16%、10.53%，选择其他的占8.77%，有15.79%未知。

2.办公场所

物业小区业主和业委会聚会时，有业主专用聚会场所的小区只有18.42%，21.93%的小区明确表明没有聚会场所，向居委会和物业公司借用场地的比例分别为11.40%、10.53%，37.72%未知。

3.共有部分资源产权与核资情况

资产核资状况，只有19%的小区明确表明进行过核资，57%的小区明确表明没有核资，还有24%的情况未知。

北京市84%以上的物业小区的地上停车位数都在500个以下，200个以下的为集中，占60%以上。至于地下车库等其他公共配套固定资产的产权归属，根据调查数据分析，详见下表：

注：表中数据是该项目占调查小区的比例。如5.26%表示地下车库归全体业主所有的小区数量是所有调查小区数量的5.26%

从表中可以看出，产权不明确的比例相当高，很多资产的产权都不明确，这也是物业管理中纠纷产生的主要原因之一，而对产权未知的高比例现状，也在一定程度上反映了当前业主对物业管理的关心程度，或者说反映了业主对社区治理的参与程度。

4.公共维修资金情况

关于各小区的公共维修资金数量情况，经调查数据统计分析如图：

北京市物业小区公共维修资金情况统计表

关于公共维修资金保管情况，62%的小区反映对此不知道或不了解。在公共维修资金的管理上，一半以上都由政府代管，仅有13%的业委员会知情其经费管理。

5.业主组织的收入与经费

小区一般都拥有一些广告、出租共有部位和停车收费等公共收益项目。一般来说，广告费和停车费是小区公共收益最常见、也是收入较多的来源。调查的子样本数是114个小区。从调查情况来看，31.58%的小区都有广告收益项目，23.68%的小区有停车位收益项目。

物业小区内业主享有的公共收益项目分类

北京物业小区业委会收入/年

这些小区的业委会年均收入多在1-10万元。从反映的结果看，15.79%的小区业委会收入在1-5万元之间，9.65%的在5-10万元之间。

对于这些业委会经费的管理，四分之一的小区是业委会自行管理，28%的小区是由物业公司代管。小区建立经费帐户的只有一小部分(25%)，其中设立业委会独立帐户的比例约为三分之二，物业公司单独设帐代管和业委会委员个人帐户合计为三分之一。未建立经费帐户和情况未知的几乎平分秋色。在经费使用上，28%的小区需经业主大会决议支取(其中三分之二自物业公司支取，三分之一自行支取)，15%的小区可依需要自行支取。

第四部分物业管理

1.物业公司性质与业主组织合同关系情况

在北京，60%以上的物业小区内的物业公司都是前期物业。明确表示现物业公司不是前期物业的只有20%的小区。小区内具体物业公司的数量和比例如图所示：

物业小区有过物业公司数量图

物业小区招标情况统计图

由建设单位聘请的物业公司称为前期物业，前期物业通常与业主组织之间没有签订合同，而物业管理活动是基于合同的行为，这是导致一旦发生纠纷，难以解决的原因之一。小区业主组织与物业公司签订合同的状况并不是很乐观。调查结果显示，只有46%的小区明确表示与现物业公司签订合同，14%的小区表示与物业公司签订过临时合同。

在现物业公司中，只有26%是续签/重签合同的前期物业，36%是未签合同的前期物业，20%是业委会选聘的物业公司，18%未知。

2.物业公司的报酬方式

这些物业公司中，有将近一半(48%)的报酬方式是包干方式，还有约四分之一(24%)是酬金方式，28%未知。

3.物业费的收缴情况

从统计的情况看，平均收缴率在80%。其中，62%的小区收缴率在80%以上(包括7%的小区几乎完全收缴，即收缴率达到近100%)，四分之一(25%)的小区收缴率在50%-79%之间。还有13%的小区的物业费收缴率在50%以下。

第五部分物业纠纷

我们把调查的结果状况用物业纠纷的问题、采取的行动、行动的结果这样一个分析框架来归纳、概括。由于问卷中很多是多选项，所以在制作图表时，在数据的汇总方面就非常复杂、难以处理。在表格注释中对此做了诠释。

一、物业纠纷问题的调查数据分析研究框架

(一)物业纠纷数据研究分析框架

在本项目中关于物业纠纷的调查数据的研究分析框架是采用“问题——行动——结果”这样一个基本框架来进行的。

1.问题：

2.行动—结果

二、北京物业纠纷问题分析

(一)问题类型

根据对小区问卷调查的统计结果，物业纠纷问题主要有开发遗留问题、物业管理问题和业主关系三种类型。物业纠纷中开发商遗留下来的问题和物业管理问题，占纠纷的主要部分，分别为40%和41%，业主关系问题占19%。与政府有关部门的纠纷通常是因与开发商、物业公司纠纷而连带产生的问题，因此另行分析。

对上述三类问题再进一步细分的话，数据情况如下表：

注：本表是问卷中存在多选项数据分析汇总的结果，因此，每单项比值是该项目占直接隶属的上级项目的比例，如单项比值中“规划变更”对应的0.17表示问卷所反映的规划变更问题占开发商遗留问题的17%。总体比值是反映该问题的小区占所有被调查小区中的比例，如总体比值中“规划变更”对应的0.56则表示有56%的小区反映了该问题。这个总体比值在下文中也以“反映率”的概念形式出现。总计项表示该项占所有物业纠纷问题的相对比例，如总计项下面的0.40表示开发商问题占所有物业纠纷问题的40%。

从问卷调查结果看到，开发商遗留问题和物业管理问题的反映率都很高，包括业主自身的问题。这三者之间占总体物业问题的比例分别为41%、40%和19%。从上表的细目分类数据看到，建筑质量所引发的问题和保安问题尤为突出，比例竟高达66%以上。

1.业主与开发商的纠纷问题

开发商遗留问题中，业主对问卷所涉及的6个项目的回答比率几乎都超过了50%(只有与房产证相关的问题的反映率占45.61%)，建筑质量引发的问题更以67.54%的高反映率位居榜首，公摊面积、开发商不履行承诺、规划变更的反映率也在56%以上。

物业小区开发商遗留问题分类图

注：图中数据表示该项在调查问卷中的反映率。如配套设施不完备对应的50.00%表示，在所有被调查小区中，有50.00%的小区反映了物业小区存在配套设施不完备问题。

2.业主与物业公司的纠纷问题

从总体上分析，物业管理问题与开发商遗留问题几乎不分高下：后者比前者的反映率高6个百分点(56%-50%)，而前者却比后者高1个相对百分点(41%-40%)。

物业小区物业管理问题分类图

注：图中数据表示该项目的反映率，即该问题被反映的频率。

3.业主内部关系纠纷

调查中，业主内部关系问题的纠纷相比较其他两部分来说比重较轻：相对比例为19%、整体反映率27%，均低于开发商遗留问题和物业管理问题。

关于业主滥用公用面积等占38%、制造噪音等邻里纠纷占30%，选举、议事程序、组织等群体问题发生的概率却只有32%(但是比较以前第一次截止期2004年调查的数据，当时业主内部的纠纷是12%，增长到现在的19%，增长幅度比较大)。业主内部的纠纷内容有三方面：业主滥权(如占用公共空间、私搭乱建等)、邻里关系(如制造噪音等)和业主共同事务等各占大约三分之一。(待续)

(本文共同作者：曹吉丁、孙紫岚)