作者: 倪斌鹭 | 2016-03-14 10:08

案例回顾：管理规约的约束

【案情】

陈某等4人购买并居住厦门市湄禾家园小区C楼二层，一层为开发商留用。2011年11月，湄禾家园小区的物业管理公司承租了一层底商房屋，并在低于陈某等4原告南侧房屋窗台20厘米以下的墙体安装了广告牌支架，商户在支架上安装了广告牌及广告灯箱。由于广告的支架安装在一楼与二楼之间的主体墙外，对C楼外墙体打孔20余处，陈某等4人安装有燃气炉和燃气管道的阳台、客厅及两个卧室墙体均被打穿。陈某等4人认为，灯箱在陈某等4人房屋南侧窗外，广告牌部分遮挡陈某等4人南侧房屋的通风和采光，不法分子亦可以通过安装的广告牌轻易进入房屋，给房屋造成不安全隐患。

2012年初，陈某等4人诉至原审法院，要求拆除悬挂在户外的广告牌及支架，将房屋的南侧墙体恢复原状，并要求物业管理公司对每人各赔偿因此造成的损失5,000元，案件受理费由物业管理公司承担。物业管理公司辩称，湄禾家园C楼的一层底商系该公司从开发商处承租，广告牌支架由物业管理公司搭建，但广告牌低于4名原告的窗台，并未影响其通风、采光及安全，不存在安全隐患，而楼房的外墙体使用权属于全体业主，陈某等个人无法代表全体业主起诉并主张权利。

小区外墙加装广告

【裁决】

法院受理此案后，经过到现场勘验，查明：由于广告的支架安装在一楼与二楼之间的主体墙外，对每户的外墙体打孔有20余处，陈某等4人安装有燃气炉和燃气管道的阳台、客厅及两个卧室墙体确各有几处被打穿。因灯箱架设在陈某等4人房屋南侧窗外，广告牌遮挡陈某等4人南侧房屋窗户的下部约20厘米，但还未达到影响采光的程度。同时，法院查明，物业管理公司使用C楼的外墙架设广告牌，并未征得全体业主或业主委员会的同意;物业管理公司将从开发商处承租的房屋转租给商户，收取转租房屋的租金，对架设的广告不再另行收取租金。

法院根据上述查明的事实，确认物业管理公司作为承租房屋的次出租人，对房屋享有转租权，但对C楼的外墙体并不享有出租权，其作为小区的物业管理公司，亦不享有在C楼的外墙体登广告的权利;物业管理公司亦认可，商户灯箱的金属架部分，遮挡了4户的窗户，故对4户负有赔偿义务。经过法院调解，物业管理公司对4户二楼的业主各赔偿经济损失5,000元。

【评析】

建筑物广告招牌的设置权归全体区分所有权人共有

一座楼宇的楼盖、屋顶、外立面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等，都是楼宇区分共有权人共用部位，归楼宇的各个产权人共有。因此，利用建筑物的外立面设立广告应当征得所有权人同意。而广告的设置人利用建筑物所支付的费用也归所有权人共同共有。在这方面，我国有些地方还单列细化。如1997年版的《上海市居住物业管理条例》第三十二条规定，利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。按照前款规定收取的经营性设施费用应当纳入物业维修基金。依据建筑物的共用部分的共有理论，利用建筑物设置广告应征得所有权人的同意。

外墙面属于房屋建筑的共有部位，其维修、养护和管理属于物业管理公司管理的事项，物业管理公司无权私自对其使用。而墙体中心线靠近业主区分所有权人房屋内部的一侧，属于区分所有权人的专有部分，任何人不得侵占、毁损。

非业主使用人、物业使用人应当遵守物业服务合同、管理规约的约定

本案中，开发商将一楼的底商留用，而未作出售，开发商成为小区或楼宇的业主。开发商将房屋出租给物业管理公司，物业管理公司相对于开发商来说是承租人，也称为非业主使用人;物业管理公司将房屋转租给商户，其为次出租人，商户为次承租人，因而物业管理公司与商户同样是非业主使用人。非业主使用人不是物业服务区域的区分所有权人，也不具有成员权，一般不参加业主大会与业主委员会。但非业主使用人是现代物业区域的重要成员，尤其对于非居住型物业来说，存在的目的就是出租获利，所以出现非业主使用人是必然趋势。物业管理立法中明确肯定了非业主使用人独立存在的地位，非业主使用人的权利义务不仅源于其与业主间租赁合同的约定，而且也出自法律法规以及业主公约的约定。

承租人、借用人之类的使用人所使用的是业主的房屋，而业主所购买的房屋存在与他人之间的相互联系的共有部分。正是这一共有部分使得业主利用自己房屋的行为受管理规约的约束。在业主通过合同约定，将物业的使用权有期限地让渡给非业主使用人时，非业主使用人的使用也要受到管理规约的约束。本案中，开发商将房屋的底层作为自己的房屋留用，然后再将房屋出租或者自用，则楼宇的开发商与其他买受人均为楼宇公共建筑部分的区分共有人，对楼宇的楼顶、外立面享有共用权利，可以共同行使占有、使用、收益和处分的权利。但区分共有人在共有的情况下使用楼宇的外立面，同样要征得其他共有人同意。楼宇外立面、顶层的广告收益，是区分所有物的收益，属于全体区分所有权人共有，或是分配给区分所有权人，或是用于为共有人服务的公益事业，不应由任何区分所有权人独自享有。物业管理公司作为楼宇的第一承租人，对楼宇的底层享有使用权，但其并未通过承租行为取得区分共有人共有的楼宇的外立面的使用权，其行为侵犯了全体业主的所有权。物业管理公司将其房屋出租给商户，同时，在楼宇一层的外立面设立广告支架，允许商户在外立面设立广告灯箱，其虽然未将外立面转租给商户，但因其出租房屋得到收益，并且因其无权允许商户使用广告支架架设广告灯箱，使其作为次出租人出租房屋从中获利，故其仍旧得到了实惠，由此增加的房租收益应当归属全体区分所有权人共有。

物业管理公司的行为对业主构成侵权，应承担赔偿责任

首先，物业管理公司搭建广告支架的行为侵犯了楼宇全体区分共有权人对共有部分享有的权利。在楼宇的外立面墙体上搭建广告，是对楼宇、毗连墙体等公共建筑的使用。毗连墙体的使用及收益，是区分所有权人共有的权利，对共有财产的使用与收益权利只能由区分所有权人共同行使或由区分所有权人一致同意授权他人行使，部分共有权人在未征得其他共有人的同意或追认、非共有人在未征得所有权人事先同意或事后许可，就擅自行使占有、使用、收益、处分等权能，就构成对区分共有权人权利的损害。区分共有权人中的部分权利人如果想对区分共有的共用部位进行利用或处理，应当向其他区分共有人通报情况，征得所有共有人的同意，在与其他区分所有权人无法达成一致意见的情况下，应当按照各自拥有的共有权的份额进行表决，一般按照拥有共有权份额的一半以上的共有人的意见办理，但无论是使用还是处理均不得损害其他共有人的利益。

其次，物业管理公司搭建广告支架的行为侵犯了二楼相邻住户的财产所有权。本案中，物业管理公司承租一楼房屋后，与二楼的住户形成了相邻关系。所有权是一种绝对的、排他的权利，但所有权的行使要受到限制，依照法律规定，所有权人尽管对不动产享有所有权，但他对不动产的占用、使用、处分必须以不影响他人的权利义务或社会公共利益为前提。依据《民法通则》的规定：“不动产相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”本案中，开发商为一楼的业主，与二楼的业主之间本为相邻业主，在开发商将房屋出租给物业管理公司后，物业管理公司与二楼业主间为相邻关系。物业管理公司在架设广告支架时，将二楼业主的墙体打穿，侵害到二楼业主的区分所有权中的专有部分，已经对二楼业主构成财产侵权，故物业管理公司应承担赔偿责任。同时，物业管理公司架设的广告牌又遮挡了二楼窗户约20厘米，对二楼业主的通风亦构成妨碍，其行为已经构成了对二楼业主的相邻权的侵害，对此也应当承担赔偿责任。

本案中物业管理公司的搭建行为既侵犯了楼宇全体业主的共用权，又侵犯了个别业主的相邻权的情况下，个别业主是否有权单独进行诉讼呢?根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第7条的规定，在物业管理公司的行为损害了全体业主公共权益的情形下，业主委员会可以物业管理公司的行为损害了全体业主公共权益、没有按约履行职责为由，向法院提起诉讼。如果物业管理公司的行为侵害的权益只涉及单个业主或部分业主，那么根据该意见的第10条的规定，业主委员会可以建议受损的业主以物业管理公司违约、侵害业主权益为由，向法院提起诉讼，或由受损业主对侵权的业主或非业主使用人进行诉讼。此外，就物业管理公司在物业的外立面搭建广告支架一事，首先，应当由物业管理公司承担举证责任，向法院说明其利用外墙做广告宣传的权利来源。物业管理公司作为非业主使用人，无权独自占有物业外墙登广告;其次，其在使用物业时，对相邻关系人造成的侵害，亦应当承担责任。法院正是基于这两点进行调解，符合相关的法律规定。