作者: 倪斌鹭 | 2016-03-18 09:02

案例回顾：人防工程归属剖析

[案情]

金海花园小区系金嵩房地产开发公司开发建设的住宅小区，位于东渡和顺里。这几年，在私家车猛增的情况下，金海花园地面停车位显得非常紧张。小区里的车子，有的停在消防通道上，有的堵在信报箱前，还有的停在陡坡上，车主用砖头顶住后轮，防止车子滑跑。原本就不宽敞的小区通道到处用白漆写着“临时车位通道”、“车库门前非住户勿停车”，还画了一些虚线做车位。

与地面上停车难的现象形成鲜明对比的是，小区的两层地下人防工程的大门却被锁了起来。按小区原本的规划，其中的和顺里28号、30号、32号、34号四栋楼配有两层架空层共60个车位，但最后因为种种原因，架空层被开发商改成房子卖出去了，小区中间原本的游泳池也改为平战两用的人防工程和地下车库。现在小区里住着将近300户人家，有近70部车子，原本设计的车库没了，而地下人防工程却被锁起来闲置着。本来这个人防工程直到2001年还提供给业主无偿使用，后来开发商脱离的时候，把地下人防工程其中的一层留给建筑承包商使用，另一层委托给另外一家股东单位代管，不交给业主使用。业委会和业主找这两家公司协商未果，于是，业委会代表全体业主向法院提起诉讼，要求开发商金嵩房地产开发公司把地下车库移交给业委会。

[讼辩之争]

原告业委会：地下一层已按公共面积分摊，业主享有所有权。

原告金海花园业主委员会诉称，金海花园小区系被告开发建设的住宅小区，该小区中心花园下设地下一层、二层停车场，认为该地下停车场的所有权和使用权依法应该由金海花园的全体业主享有，其理由如下：

1、本案诉讼标的——“地下停车场”的性质并非全部为平战两用的人防工程，其性质应一分为二进行认定。根据对方提供《民防设计专篇说明》和《厦民防工程字(1994)074号关于金海花园民防地下室设计的批复》显示，仅有地下第二层580平方米地下室属于民防工程，平时作为车库使用;而地下第一层则属于非人防性质，属于公共的、非独立使用的、与小区相配套的停车场。

2、讼争的两层地下室均非属于单独立项、审批、规划、设计、报建、投资所建的人防工程，而是属于金海花园商品房项目的整体组成部分，是该小区的附属配套公用设施。所有购买金海花园房产的业主均对该停车场享有占有、使用、收益、处分的权益。

3、金海花园商品房项目的总用地面积已由所有业主分摊，相应的土地使用权出让金均已由全体业主分担。讼争地下室的面积也已经作为公共建筑面积由业主分摊，因此，全体业主依法享有对于地下一层停车场的所有权、使用权以及对于地下二层停车场的使用权。

4、业主称，全体业主依法享有地下停车场的所有权。其理由是规划范围内配建的车库属于小区的配套设施，在法律上应视为属于小区住宅建筑的附属物，根据“附属物随财产所有权的转移而转移”原则，在开发商销售房屋给业主后，作为附属物的地下车库也当然随之转移给全体业主所有。

被告开发商：人防工程不属于公摊面积，开发商才有所有权。

被告金嵩房地产开发公司辩称，本案所涉标的是一个单独规划项目，与金海花园商品房项目完全独立，原告方所提出的停车位紧张的问题与本案无关;其次，本案所涉标的的性质属于平战两用的民防工程，该工程属独立立项、规划、审批、设计、报建、投资建设的，并未包含在金海花园小区商品房开发范围内;再者，本案所涉的“地下停车场”所使用的土地使用权出让金并未包含在金海花园业主所支付的土地使用权出让金之中，也不属于业主的公用分摊面积。因此，要求驳回原告的诉讼请求。

并且，开发商认为自己拥有对地下停车场的合法所有权。其理由为开发商从厦门市政府合法取得金海花园用地土地使用权时所交纳的土地使用转让金并不包括地下室部分，故金海花园业主并未支付该“地下停车场”的土地使用权出让金，因此，金海花园的业主并未取得地下室的土地使用权。而根据开发商提供的相关证据，足以证明该“地下停车场”是单独立项、单独审批、单独规划、单独设计、单独报建、单独投资的民防工程，因此系诉讼标的金海花园“地下停车场”的合法所有权人，其合法权益应当受法律保护并有权对该地下停车场占有、使用、收益和处分。

[法院判决]

经调查，该“地下停车场”的性质为“平战两用”的人防工程，由金嵩房地产开发公司投资建设，但该公司从市政府合法取得金海花园的土地使用权时所交纳的土地使用出让金并不包括地下室部分。同时，金海花园业主也未支付该“地下停车场”的土地使用权出让金。证据显示，1994年7月至9月份，市民防办公室、市公安局消防处、市规划管理局分别对金海花园的这一项目进行批复，其中内容都表明该地下人防工程，平时地下一层为自行车、摩托车库，地下二层为汽车库，战时用作人员掩蔽，达到平战结合的要求。

法院认为，由于我国现行法律未对人防工程的产权归属及登记作出规定，因此，讼争双方当事人对人防工程的所有权均无权主张权利。由于本案讼争的人防工程“地下停车场”由金嵩房地产开发公司投资建设，根据《中华人民共和国人民防空法》相关规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，因此，开发商依法享有讼争的人防工程“地下停车场”的管理和收益权。法院日前对金海花园业主委员会诉金嵩房地产开发公司地下人防工程产权纠纷案作出判决：业主和开发商对人防工程都无权主张所有权，但使用、收益权归开发商。

[评析]

在法律未明确的前提下，原、被告无权主张所有权。

就所有权而论，单建的人防工程的投资者比较明确，绝大多数情况下，投资主体是国家或地方政府。所以，它的所有权主体也是国家或地方政府。但是，自上世纪80年代中后期开始，人防工程的投资建设主体已经由国家单一投资建设转变为社会多元投资建设，所有权比较难认定。《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款、第二十六条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。从《中华人民共和国人民防空法》的精神来看，并没有明确人防工程的产权归属，这主要是考虑到人防工程具有特殊的公共利益性，必须确保人防工程的功能在战时能得到充分的发挥和利用。国家虽鼓励平时利用人防工程和设施为人民生活服务，但这里有一个前提，除人民防空重要的指挥工程、通信工程以外，在不影响防空效能的条件下，需要经人防主管部门同意，才可以开发利用。因此，业主及开发商主张拥有对具有人防性质地下停车场的所有权，明显违反了《中华人民共和国人民防空法》的精神。

可以明确讼争一层、二层地下停车场使用、收益权归开发商。

由于使用权和收益权作为所有权的重要权能，因此，仍然需要对其归属进行明确。法律作了两方面的规定，首先是民房建筑必须配套建设人防工程，否则需要缴纳异地建设资金来补偿;其次对投资者投资建设的人防工程，确定投资者享有使用、收益权的原则。而根据《中华人民共和国人民防空法》的规定，确认谁是人防工程的投资者显然是解决利用人防工程改建的地下车库的权利归属的一个重要前提条件，同时地下车库的权利归属于开发商还是全体业主共有，还应视地下车库的建筑面积是否列入公用建筑面积或建设成本是否列入商品房住宅价格而定。也就是说，地下车库的权利归属于全体业主，必须符合三个条件：(一)开发商在计算公摊面积时，把人防工程的建筑面积计算在内;(二)开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供人防工程供全体业主使用;(三)开发商把建造人防工程的成本核算在住宅开发成本之内。而原告业主并未就该三方面提供充分的证据，其主张无法得到支持。本案开发商已经提供足够的证据证明人防工程是其独立立项、规划、审批、设计、报建、投资建设，也就是说，开发商并未将地下车库的建筑面积列入公用建筑面积或建设成本作为公摊，因此其依法享有本案讼争的人防工程“地下停车场”的管理和收益权。

业主能否优先有偿使用讼争的人防工程作为地下停车场?

地下人防工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。根据《中华人民共和国人民防空法》，国家鼓励单位和个人按照平战结合、有偿使用的原则，在不影响战时防空效能的前提下，在平时用于经营活动。在符合城市规划前提下，人民防空工程和设施是可以开发利用的。如果投资者将人防工程改建为地下车库，那么首先必须要获得规划行政管理部门的审核同意，在保证不降低人民防空工程防护能力情况下，根据国家对地下停车场相关技术规范进行修改，直至符合地下停车场使用要求后方可作为地下停车场使用。既然金海花园讼争地下人防工程作为地下停车场的功能已经界定，因此开发商不能另作他用，宜按照有关精神，优先有偿提供给小区业主停车使用。