作者: 倪斌鹭 | 2016-03-18 09:02

案例回顾：业主委员会与物业公司之间的关系

案情

原告：厦门鹏来物业公司

被告：厦门东悦庭业主委员会

厦门市东悦庭小区从2005年底起相继有13名业主擅自在楼顶平台上搭建轻体房、在公用楼道安装防盗门、超出外墙体安装防盗窗等等，引起绝大多数业主的不满。2006年初东悦庭成立业主委员会后，业主委员会曾就此事与物业公司沟通未果。2006年10月，鹏来物业公司收到东悦庭业主委员会的“函件”，要求：鹏来物业公司于一星期内向13名违规业主发出警告函，限定违规业主一个月内拆除违规安装和及时纠正违规行为，否则物业公司将以诉讼手段解决问题。

然而一个月过去了，鹏来物业公司未予理睬，也未及时解决矛盾。业主委员会认为物业公司工作不力，2006年11月再次向鹏来物业公司下发“通知书”，要求：物业公司于收到该“通知书”之日起20天内对13名违规业主提起诉讼;如果物业公司不起诉违规业主，业主委员会将对物业公司采取一定的措施，并有可能解聘物业公司，另聘新的物业公司对东悦庭进行物业管理。

鹏来物业公司不满业主委员会的做法，双方产生争执。2006年12月中旬，东悦庭业主委员会在厦门某报上刊登广告，准备于2007年2月1日起要为东悦庭选聘新物业管理公司。2007年初，厦门鹏来物业公司一纸诉状将厦门东悦庭业主委员会告上法庭，要求：1、东悦庭业主委员会应当停止对鹏来物业公司的侵权行为;2、东悦庭业主委员会应在厦门某报上登致歉声明，消除影响。

原告鹏来物业公司诉称，东悦庭近阶段经常出现部分业主破坏东悦庭环境的恶性事件属实，原告已经根据管理职责进行了调查和劝阻，并会适时采取相应的处理措施。但是，东悦庭业主委员会经常给原告施加压力，并以领导的身份向原告发函、发通知书，责令原告按照业主委员会的处理意见处理违规业主。而且在合同期内，业委会不得登广告另行选聘新物业公司。原告认为业主委员会的行为已经严重干扰了原告履行管理职责，给原告的管理工作带来了压力和影响，其行为已经构成侵权。

被告东悦庭业主委员会辩称，部分业主出现违规行为，给东悦庭其他业主的生活环境带来了严重影响，鹏来物业公司对此种现象置之不理、视而不见，其失职行为已经违反双方签订的物业管理服务合同。被告代表东悦庭全体业主向鹏来物业公司发函、发通知书，只是希望鹏来物业公司引起重视，并及时处理部分业主的违规行为，是为了保护业主的公共利益。被告行为并没有构成侵权，而报纸广告是业主委员会的选聘意向，与原告无关。因此，请求法院依法判决驳回鹏来物业公司的诉讼请求。

裁判

一审法院经审理认为，鹏来物业公司在管理东悦庭期间，拥有自主经营权，不受业主委员会的领导和安排。在本案中，东悦庭部分业主破坏东悦庭环境，东悦庭业主委员会发现此种情况后，要求鹏来物业公司及时处理，但鹏来物业公司怠于处理。鉴于此，业主委员会向鹏来物业公司发函、发通知书，要求鹏来物业公司在30日内向法院提起诉讼，否则解聘鹏来物业公司。一审法院认为，被告业主委员会的行为已经干扰了鹏来物业公司的自主经营管理权，其强制要求鹏来物业公司按照其提出的处理意见处理违规业主，其行为已经构成侵权，理应承担停止侵害行为的责任。另在双方合同期间，业委会的登报广告违反正常选聘程序，应予停止。据此，一审法院于2007年1月12日依法作出如下判决：

被告厦门东悦庭业主委员会自本判决生效之日起停止对鹏来物业公司的强制行为;驳回原告厦门鹏来物业公司的其他诉讼请求。

一审判决后，被告厦门东悦庭业主委员会提起上诉，不久撤诉。

法律评析

一、为什么被告厦门东悦庭业主委员会的行为构成侵权?

原被告双方的正确定位应该是平等的合作关系，通过物业管理合同确立管理或服务的关系，属于合同关系。具体表现为：二者通过签订物业管理服务合同形成聘任关系，鹏来物业公司向东悦庭业主提供物业管理服务，东悦庭业主支付相应的服务费用，而业主委员会则负责对鹏来物业公司的管理工作进行监督并提出建议。对任何一方的违约行为，另一方都有权要求其承担违约责任，权利的享有、义务的承担在双方协商的范围内发生效力。

本案中，业主委员会对于自己与物业公司之间的关系定位发生了错误，同时也没有认清自己的权利范围，将平等的合作关系扭曲为上下级领导与被领导关系，从而导致要求物业公司按照自己的要求进行工作，明显忽视了鹏来物业公司作为独立的经营实体所依法享有的自主经营管理权。就业主违规搭建问题，业主委员会可以与鹏来物业公司协商处理，向物业公司提出合理的工作建议，但绝不能强制要求鹏来物业公司按照自己的要求进行工作。对于鹏来物业公司来说，物业公司有权从专业管理的角度出发，对业主委员会的建议进行处理，采纳或不采纳该建议，都应当由鹏来物业公司自主决定。在管理小区的过程中，根据双方《物业管理服务合同》的约定，物业公司享有自主经营管理权和处理违规业主破坏小区行为的权利，即物业公司在管理小区时，不受小区业主委员会的领导。因此，东悦庭业主委员会的强制物业公司工作的行为构成侵权。

二、如何从本案理解业主委员会与物业公司的制衡关系?

目前业主维权难的直接原因之一，就是业委会的工作不能与物业公司相制衡。一方面，业主委员会的“监督乏力”。在很多小区里，业委会大多由一些稍为热心的闲暇或退休居民组成，专业水平与参与度低。业委会基本上只能利用闲暇时间开会，消极履行自己的物业管理活动监督职责，许多业委会形同虚设。即便业委会通过了一些决议，但执行时只能靠自觉。而这些“软肋”恰恰为物业公司所熟知，业主委员会与物业公司各干各的，物业公司高收费却提供低标准服务，对业主委员会的存在及建议视若无物。另一方面，业主委员会的“越位监督”。一些业主委员会常常以业主代表的身份，以“一切为了全体业主”来维护业主利益为依据，要求物业公司听从自己的安排。业主委员会插手于物业管理的方方面面，通过直接下发通知的方式对物业公司提出服从性的强制要求。物业公司方面只能完全听从业主委员会的安排、建议，经常丧失了自己的经营自主性。

业主委员会与物业公司的制衡关系是指双方相互制约、平衡的关系。不论是缺乏对物业公司工作的有效监督，还是使物业公司的工作处处受制于业主委员会的监督之下，都是错误的，都不利于物业公司工作的正常开展，都不能保证物业管理的质量。没有监督，必然导致物业公司的服务在短期盈利思想的支配下，无法以业主的利益为重;而过度的监督，则使物业公司的经营自主性受到损害，使其专业性服务的特点无法得到有效发挥。

本案法院驳回原告的其他诉求，也可以视为对双方关系的一种“制衡”。其一，东悦庭业主委员会在强制行为前，曾通过正常渠道要求鹏来物业公司及时处理，但鹏来物业公司怠于处理。由此可以认定鹏来物业公司存在管理不力的不当行为，东悦庭业主委员会强制行为事出有因。其二，本案中东悦庭业主委员会的行为给现任物业公司带来了一定的影响，但其内容并没有诋毁和诽谤物业公司的意图，东悦庭业主委员会在报纸上登报准备选聘是一种意向，并未正式开始履行。因此，鹏来物业公司提出要求业委会致歉的请求，法院不予支持。

三、业主委员会应采取何种措施防止业主权益受损?

对于本案情况，笔者认为业主委员会可分两种情况处理：

其一，针对违规业主，在物业公司处理不力的情况下，建议受损的其他业主直接起诉违规业主;或经三分之二以上业主授权，由业主委员会起诉违规业主。

其二，如果物业公司没有及时采取处理措施，造成东悦庭其他业主权益受损，必须判断物业公司违约侵犯的只是部分业主的权益，还是侵犯了全体业主的公共权益。如果物业公司的行为损害了全体业主的公共权益，业主委员会可以以鹏来物业公司没有按约履行职责为由，向法院提起诉讼;如果物业公司的行为侵害的权益只涉及单个业主或部分业主，业主委员会可以建议受损的业主以鹏来物业公司违约为由，向法院提起诉讼，或由受损业主对侵权业主提起诉讼。但是，无论在哪种情况下，业主委员会都不能仅以物业公司没有接受自己的强制建议为由，要求物业公司承担责任。

因此，如果物业公司只是一味地主张自己的经营自主权，而拒绝业主委员会提出的合理建议及监督，也是不对的，业主委员会在必要的时候可以向有关行政部门反映问题，在物业公司的行为构成违约或侵权的时候，也可以按照相关法律规定，以自己的名义或建议业主向法院提起诉讼。