作者: 倪斌鹭 | 2016-03-13 23:07

案例回顾：业委会的决定是否可以撤销

厦门金门花园业委会决定，小区屋顶广告位对外招租创收，所得拟用于小区业主文娱活动的投入。但是，24户业主(简称原告)不乐意，他们起诉业委会和物业公司，要求撤销业委会决定，撤掉广告牌。于是，将金门花园广场业委会(简称金门业委会)作为被告、金门物业管理有限公司(简称金门物业公司)、某广告有限公司(简称某广告公司)作为第三人告上法庭。究竟应该优先保护24户业主的权益，还是要尊重业委会和小区多数业主的利益?近日，法院对此案作出一审判决，驳回了原告24户业主的诉讼请求。

■[招商议事过程及纠纷源起]

2003年11月14日，金门花园广场业主召开业主代表会议，通过了业主公约，其中规定：全体业主和物业使用人应执行业主委员会或业主大会的决议、决定。同时，业主代表会议还通过金门花园业主大会议事规则。金门物业公司受托从事金门花园广场的物业服务业务。

2004年8月，金门物业公司向金门业委会发函，拟利用小区公共部分公共场地，开展经营活动，收入归全体业主所有。该经营收入除双方约定支付物业企业管理费外，由业主会议授权的业主委员会支配使用。当年12月31日，金门业委会召开业主代表大会，其中一项内容为审议利用小区可利用的空间，如墙面、楼道、屋顶等出租的创收议案，并由业主代表表决通过。

2005年4月8日，金门业委会回复金门物业公司，内容为：“关于利用小区可利用的公共部位和空间，逐步稳妥开展一些能创造社会效益和经济效益的创收活动建议，经4月7日下午业主委员会会议讨论，原则同意你司建议，并委托你司在确保物业安全、业主个人利益不受侵害、小区原设计功能和环境不遭破坏，又不违反政府法规、规定的前提下具体洽谈实施。签订的相关合同约定，报备业委会同意备存，创收所得，你司按15%收取管理费，85%归业委会，主要用于丰富小区业主的文化娱乐活动。”

在几经招商有了眉目的情况下，2007年2月初，金门物业公司与金门业委会签订一份《关于8号楼顶层广告位招租协议》，就金门花园广场8号楼顶层屋面广告位进行招租，租赁期限从2007年4月16日至2012年4月15日。2月9日，金门物业公司与某广告公司签订一份《协议书》，约定某广告公司向金门物业公司租用8号楼屋顶长度约76米作为户外广告的发布场地，年租金为人民币18,000元。广告场地租赁期限为五年(从2007年4月16日至2012年4月15日)。某广告公司随后办理了厦门市户外广告登记证，确认某广告公司可在8号楼屋顶设置一面广告牌(79米×7米)，有效期限从2007年2月6日至2008年2月6日。

2007年4月，某广告公司开始在8号楼进行广告牌制作施工时，遭到8号楼部分业主的阻挠。他们以小区共有权受到侵害为由诉至法院，请求金门物业公司、某广告公司停止侵权等。法院作出民事裁定书，裁定驳回原告方对金门物业公司、某广告公司的起诉。12月，原告方再次诉至法院，请求撤销被告金门业委会作出的同意以上两个第三人在8号楼顶安装广告牌的决定。

■[庭审争论]

原告方诉称，原告系金门花园广场8号楼的业主。被告金门业委会通过与第三人金门物业公司签订协议，允许金门物业公司在8号楼顶立广告牌。后金门物业公司又与某广告公司签订协议，允许某广告公司在8号楼顶立广告牌。2007年4月，两第三人开始在8号楼顶安装广告牌，由于原告方阻止，安装工作停了三个月左右，后两第三人不听劝阻，执意要在8号楼顶屋面安装巨型广告牌。被告金门业委会未征求8号楼全体业主的意见，未取得大多数业主的同意，私自决定允许两第三人安装广告牌，违反了物业管理规定，侵犯了业主对建筑物共有部分的合法权益。故请求判令撤销被告金门业委会作出的同意两第三人在8号楼顶安装广告牌的决定。

被告金门业委会辩称，1、原告诉讼主体不适格。讼争8号楼屋顶属于金门花园小区内的公共部位，应属于8号楼全体业主共同共有，只有8号楼全体业主才有权决定本案诉讼。8号楼的权属单元数为153户，而原告方只有24户(只占15.69%)，无权以小区的共有权受侵害为由单独提起侵权之诉;2、原告诉状所诉为侵权纠纷，诉求却是要求撤销被告作出的同意两第三人在8号楼顶安装广告牌的决定，且被告也从未作出原告所请求撤销的所谓决定，也没有任何一份所谓的决定，无从撤销。原告的诉讼请求不明确;3、被告利用小区公共部位为全体业主谋利益的行为并未违反法律法规、规章的规定，也未对原告造成侵权;4、原告诉讼程序缺乏法律依据，原告应向行政主管部门申诉，而非向法院起诉。原告作为少数业主对业主代表大会或业主委员会的决定持异议，应当提议召开临时业主代表大会重新审议表决。综上，原告方的诉求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。

第三人金门物业公司述称，1、原告诉讼主体不适格。根据生效的民事裁定书认定，只有8号楼的全体业主或小区的业主委员会才有权决定是否提出侵权诉讼。现作为部分业主的原告仍以侵权为由提起诉讼，明显与民事裁定书认定不相符合;2、原告主张被告行为侵犯原告的合法权益，但并不能证明被告所作决定对原告造成侵害的事实。原告诉称被告违反物业管理规定，但依据法律原告应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门申诉，责令被告限期改正或者撤销被告的决定，原告直接起诉撤销，明显与法律、法规规定不一致。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法裁决。

第三人某广告公司述称，1、被告同意将8号楼顶出租创收，已得到业主大会的同意，是执行业主大会的决议，是合法有效的，符合大多数业主的利益，对全体业主有约束力。原告诉称被告作出的决定未经大多数业主的同意，缺乏事实依据;2、原告方仅为24户，且其中部分是在2004年业主大会通过相关决议后才成为小区业主的，只是全体业主中的一小部分，无法代表大多数业主的意志，对于业主大会通过的相关决议无权要求撤销。原告的主体不适格;3、第三人在8号楼顶安装广告牌，得到被告金门业委会的同意，并与第三人金门物业公司签订了租赁《协议书》，也通过了相关行政部门的审批。因此第三人安装广告牌的行为合法有效，没有损害原告的权益。原告诉讼主体不适格且诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的起诉。

■[法院判决]

2008年9月19日，法院认为，原告方主张被告金门业委会未征求8号楼全体业主的意见，未取得大多数业主的同意，私自决定允许两第三人安装广告牌，违反了物业管理规定，侵犯原告方合法权益，理由不充分，证据不足，不予采信。原告方的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。遂驳回了原告诉讼请求。

■[法律评析]

1、本案业主是否主体适格?

本案系业主撤销权纠纷。《物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据此条规定，在撤销业主大会或业主委员会作出的决定的诉讼中，原告应是受侵害的业主，被告则为业主大会或业主委员会。在业主撤销权诉讼中，针对决定是否应当撤销的问题，法院需要对决定的内容及程序进行审查。由于业主大会和业主委员会作为决定的作出者，与业主利益有着重要的利害关系，且与审查内容相关的材料往往由业主大会或业主委员会实际占有;从查清案件事实的角度来说，业主以与业主委员会、业主大会的利害关系者作为原告起诉，业主委员会与业主大会作为被告参与案件的审理显得顺理成章且十分必要。因此，在本案中，现原告方作为8号楼部分业主，提起撤销权诉讼，符合法律规定，主体适格。被告及两第三人主张原告方主体不适格，缺乏法律依据，法院不予支持。

2、业主大会、业主委员会的决定是否具有合法效力的条件。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。撤销权诉讼的对象，即业主大会和业主委员会的何种决定为可撤销，就取决于业主大会、业主委员会的决定是否具有合法效力。

根据《物权法》的各项规定，业主大会、业主委员会的决定具有合法效力应包括下列条件：其一，业主大会和业主委员会成立合法。根据《物业管理条例》的规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主委员会须通过业主大会选举产生并向物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门备案。其二，决定不得违反公序良俗及法律、法规的强制性规定。不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。其三，业主大会或业主委员会作出决定的程序合法。业主大会和业主委员会作出决定有一定的程序性要求。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当在物业服务区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。如业主大会做出制订和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业服务区域内全体业主所持投票权2/3以上通过等。

3、本案业主委员会的决定是否可以撤销?

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中金门花园广场业主代表大会依据业主大会议事规则，表决通过利用小区可利用空间进行出租的创收议案，该决定程序合法，作为业主的原告方应予以遵守、执行。被告金门业委会作为业主大会的执行机构，同意由第三人金门物业公司利用小区公共场地，开展经营活动，系执行业主大会的决定，未超越业主大会的授权和自身职责范围。第三人金门物业公司将8号楼顶层出租给第三人某广告公司用于广告牌安装、设置，该出租公共部位进行创收的行为并未损害包括原告方在内的8号楼全体业主的利益，广告牌的设置、制作也经过行政机关许可，未违反法律、法规规定。原告方未能提供证据证明在8号楼顶层安装广告牌已经侵害了原告方合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，在使用、管理过程中出现个别业主的个别权利与全体业主的整体权利的冲突情况下，业主个别权利的行使要服从或不得影响业主整体权利的行使。因此，原告方的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应当驳回。