作者: 余月瑛（Joanna Yu） | 2016-03-13 10:03

大厦里的 “社团协会”利大于弊

黛丝两名孩子都已完成大学学业，找到理想工作，双双“离家出走”了。她和先生成为真正的空巢族了(Empty Nester)，两人对着3,000多平方尺的大宅，更显得空荡和寂寞，无奈要面对现实，决定把居住环境缩减downsizing，搬到不足1,000平方尺的两房一厅公寓。

习惯热闹和繁忙生活的黛丝，搬入大厦后当然停不下来，发现左邻右舍似乎各有各忙，“互不干涉内政”，甚至有些住户在大堂和电梯内碰到也如同陌路般，这同她居住了二十年的独立屋文化似乎差异颇大。居住独立大宅时，春天夏天黛丝会忙得不可开交，种植各种花草蔬菜水果，和邻居们交流园艺心得，到收成季节，大家一起分享成果，用番茄苹果蔬菜等等收成品来相互交换，几乎一半的水果蔬菜供应在夏季都解决了。冬天下大雪时若来不及清理，育有三名壮男儿子的邻居有时就会自告奋勇，“多管闲事”地顺便把黛丝车路的雪也铲了。到了圣诞节，各邻居互相送赠圣诞礼物，虽然只是一盒朱古力一瓶酒，但礼轻情义重，足已让人感到非常暖心。

黛丝有点纳闷，照理说，近四百单位上千人的公寓大厦应该热闹非凡才是，但感觉大家都是来去匆匆，似乎没有人愿意放慢节奏，轻松地说说笑，聊聊天。黛丝毕竟是大厦生活里的新人，她到大厦管理处希望了解更多大厦生活的细节，原来大厦除了业主大会选举产生的业主董事会这个最高“管理机构”外，就别无其他“团体”，业主董事会也是严格按照共管物业法及大厦章程行事，行政上管理大厦，对于其他“歌舞升平”之事，工作繁忙的物业管理公司及业主董事会实在无暇顾及。

黛丝马上向物业经理查询了组织住户活动的可行性，并被业主董事会正式批准和任命，成为Social Committee大厦居民社交委员会的牵头人，业主董事会还聘请了另外两名热心业主加入协助。黛丝决定利用几十年积累下来的丰富活动经验和领导才能，在新的大家庭里发挥所长，让自己的新居所真正成为梦想乐园。大厦的物业管理公司对黛丝的“大计”表示支持，让住户安居乐业，生活丰富多彩是他们的理想目标，但这毕竟不是他们的职责范围，也不是朝九晚五的物业管理办公室工作能顾及的，现在有黛丝自告奋勇，真是求之不得了，获得业主董事会和物业管理公司的全力支持，并每年拨款2000加元作为委员会的基本开支，黛丝更是如鱼得水了。

适逢秋天，10月31日的万圣节(Halloween)即将来临，大家决定第一个活动就是万圣节化装舞会，这可是这幢拥有六年历史的大厦首次举办的住户娱乐活动，以往每年各业主最集中的“盛事”只是周年业主大会，大家讨论严肃的大厦问题，有时还免不了唇枪舌剑和火药味甚浓的场面。

万圣节化装舞会的通告在大厦电梯各布告栏贴出后，收到出乎意料的热烈反应，通告呼吁各住户自愿奉献各式糖果、朱古力，不到一周，管理处已收到三大箱，大厦的小朋友，甚至成年大朋友都欢迎来Trick or Treat (不请吃就捣蛋)免费索取糖果。活动当日，整幢大厦有超过两百名住户光顾，业主董事会及物业经理都异常兴奋，因从来未见过大厦住户如此踊跃，孩子们蹦蹦跳跳、欢欣雀跃，大人们笑得灿烂开怀。

精心装扮一番，前来参加化装舞会派对的住户控制在消防条例容许的六十人以内，黛丝这个派对“专业”高手盛装出席，带领舞会进入一个又一个高潮，她这名新业主一下子成了大厦的风头人物，参与住户也度过了一个难忘开心的晚上。

万圣节化妆舞会的空前成功，激发了黛丝和社交委员会热心分子再接再厉的决心。在圣诞节搞了一个大型的Potluck聚餐大食会，夏天办了烧烤会。大厦住户关系一下子紧密融洽起来了，在大厦各公共场所见到住户们寒暄说笑，俨然如老朋友般，这才是真正的千人和谐大家庭啊!

受黛丝社交委员会的启发，大厦其他热心人士陆续成立了邻里守望相助委员会(Neighborhood Watch Committee) 、园艺会、大厦通讯联络委员会等，众多业主及租客热情投入大厦的事务，作为大家庭的一分子贡献一份力。

事实上，作为物业管理公司，对这类住户的自发组织，即非物业法规内规定的“民间”委员会，并非一味支持，相反有的会质疑甚至设法阻挠它的产生，认为这类委员会的存在可能弊大于利，最直接的隐忧应该是，这些委员会可能成为业主挑战现有业主董事会和物业管理工作的平台，他们的活动同时也可能给大厦带来潜在的法律责任。

不过，熟悉共管物业法的律师指出，大厦内的这些“民间”委员会不是“洪水猛兽”，并不构成法律上的危险，在小心避免它可能产生的负面影响后，加以善用，可以把它作为大厦的宝贵资源。一定程度上，业主董事会可让委员会参与一些董事会的简单事务，以减轻业主会的工作负担;委员会更可成为业主董事会的“耳目”，了解业主的不同需要;成为未来业主董事会的培训基地;为任前董事提供重新在大厦活跃的舞台;让一些未满足条件成为业主董事会成员或愿意提供弹性服务的住户有机会为大厦服务。

严格意义上说，与大厦的业主董事会不同，这些“民间”委员会绝不牵涉大厦的财政和管理事务，有些大厦的附例Bylaw规定允许何种委员会的成立，委员会成员必须为非业主董事会成员，且其任命和取消均由业委会决定。每次的住户活动如烧烤会、圣诞大食会等，业主董事会提供指引，决定提供一定金额的拨款后，具体细节则全部交由委员会去负责执行，委员会无权挑战业委会，一言以蔽之，各“民间”委员会按业委会的指示办事，且随时可能被业委会废除。

委员会的法律责任及保障是一个敏感问题，但事实上大厦附例已有清晰指引，委员会成员受命于大厦的权力机构——业主董事会，成为大厦行政人员(Officers)的一分子，在大厦保险的承保范围内。当然，他们又与业主董事会的角色有实质的区别，必要时，可任命一名业主董事会董事担任委员会的主席，并且各委员会必须向业主董事会定期提交活动报告。

公寓大厦专家及法律界人士因此作出结论，绝对没有理由阻挠或规避大厦内各种“民间”委员会的成立，只要在大厦附例中清晰列明委员会的功能、人员组成(如三人，通常建议人数少于五人的大厦业主董事会)、委员的资格及任命、活动规则、定期书面报告、向业委会负责的细则等，就无需顾虑所谓的潜在危险或法律责任，各式各样的委员会作为辅助业主董事会的机构，丰富及完善大厦住户的生活，实在是有百益而无一害。