作者: 余月瑛（Joanna Yu） | 2016-03-13 06:31

【广播】：看准证明再买房

玛琪和丈夫随地产经纪疲于奔命折腾数月后，意外在网上发现一个超值公寓楼盘，价钱比同区面积、配套设施相近的公寓便宜近20%。她兴高采烈地致电售楼经纪，对方热情一番后，即邀请玛琪次日看房子。

玛琪和丈夫对这套公寓可谓一见倾心，已看过近70套房子，从未如此令两人心动。油亮的地板、高级云石厨房和浴室台面、精心设计的典雅窗帘等等，尤其吸引他们的是不可思议的超低价钱，经纪轻描淡写地解释说业主急售回流。玛琪显然被这套公寓彻底迷住，也懒得去查究此公寓已在市场上超过三个月，而且可能是期限过后再度推出的。

玛琪和丈夫大学毕业工作才两年多，被父母百般宠爱，从来不用理会柴米油盐价钱的公主王子，被迫向“蒸蒸日上”的多伦多楼价现实投降，两人勤俭节约过日子，彼此相爱的小夫妻希望早日能离开父母，有真正属于自己的爱巢。

虽然两人都有稳定工作，但动辄六七十万加元的独立或半独立别墅，他们暂时仍无法应付。共管式公寓倒是较靠谱的选择，即使每个月有固定不菲的管理费和地税等支出，价钱相对而言仍便宜很多。

两人马上敲定购买，业主相当爽快，价钱一拍即合。玛琪夫妇密锣紧鼓，几乎不眠不休为新房子的手续奔波，律师告知他们必须向卖家索取“物业状况证明”(Status Certificate)，有了这份大厦提供的证明，有关的法律手续才能完备。

大厦管理公司收到索取申请及100加元费用后，必须于10天内提供全套物业状况证明文件，这是物业转让的重要文件，有效期为90天。

物业状况证明通常由买家提出申请，证明书的基本内容包括如下：

- 该公寓单位登记楼层及单位号数(有些大厦把13、14等号数跳开，如2018房，实际的楼层是第18层第16号房)，每月物业管理费数目及下一个管理费交付日期;

- 申明任何非正常财政年度的管理费增加，如特别征收费(Special Assessment)，必须详细列明费用增加的理由;

- 该公寓单位任何未支付的费用，如物业已被注册银行留置权(Lien)，拖欠管理费、维修费、法律诉讼费等;

- 大厦的地址、电话等联络方式;

- 现任大厦业主董事会成员名单及联络方式;

- 大厦物业管理公司及经理联络地址电话等;

- 大厦现行有效的宣言书(Declaration)、附例(By-laws)、规则(Rules)的影印本;

- 法庭尚未裁定的有关更改大厦宣言书的申请;

- 任何悬而未决牵涉本大厦的法庭诉讼;

- 大厦本财政年度的预算，以及上一财政年度的财政审核报告;

- 最新的大厦储备基金评估报告(由专业工程师每三年更新一次);

- 本物业状况证明书签发日90天内的大厦储备基金总金额;

- 大厦储备基金供款计划：每年增幅及供款数目;

- 大厦公共设施之任何重大变更、增加或减少;

- 大厦现时出租单位的总数目;

- 大厦现时生效的保险证明书。

……

安大略省现行的共管物业法(Condominium Act)规定，如果大厦在指定期限内未能提交有效的物业状况证明书，将被视为已提供了以下事项的证明：该申请单位没有拖欠大厦任何费用;大厦本年度物业管理费将不会有任何增加;大厦本年度储备基金供款也将不会有任何增加。如物业状况证明书缺失任何文件材料，则该等文件视为并不存在。

物业状况证明书的内容对大厦具约束力，物业的买卖、房屋按揭借贷等买卖相关事宜均依赖证明书所述内容进行。

物业状况证明书内涉及的大厦签署重要合约，如申请人要求查阅或索取影印本，大厦应在合理时间内提供，可酌量收取行政及影印费。

玛琪夫妇终于在期限的最后一天，即向物业管理公司发出申请后的第10天，收到了该公寓单位的物业状况证明书。玛琪用晴天霹雳来形容她看到证明书时的心情——该大厦是300万加元借贷诈骗的受害者，法庭诉讼已历经两年，仍然悬而未决。因为此案，大厦管理费前一年疯涨25%，在一年的特别征收费期间，各户的管理费由正常的数百元，飙升至1,200加元，售楼经纪并未向玛琪夫妇详述这些重要的状况，玛琪夫妇只好解释可能经纪是新手经验不足。

不幸中的万幸是，玛琪夫妇聘请的代理律师经验丰富，申明此桩房屋买卖最终能够成功的条件必须是：经律师查证后，满意大厦储备基金的状况，物业状况证明列出的内容均可接受。

显然，玛琪夫妇这间梦之屋只是梦魇一场，任何负责任有良心的律师和地产经纪，都会如实告知客人要三思后行。虽然该公寓单位确实便宜，但置业容易安居难，面对尚未了结的棘手法庭诉讼、可能性极高的物业管理费逐年大幅上升、以及接踵而来的特别征收费等，律师劝喻玛琪夫妇还是忍痛割爱了。

物业状况证明除对大厦的整体状况如实和盘托出外，同时也会列出所要求单位的详细情况，如拖欠的管理费、维修欠款、与该单位相关的法律诉讼等，任何上一手业主留下的问题手尾，都必须完善解决后才能实行物业的转让交收。譬如漏水导致楼下单位的损毁、公寓单位内的违例结构装修(如把饭厅加装门变成睡房)等，务必于物业转让前妥善解决，或书面申明买卖双方达成协议后的同意书，否则，新一手业主就要承担隶属于该单位物业留下来的责任义务了。
（原载于《现代物业·新业主》2011年1期/总第175期，播音/九个太阳，播音时间2017年3月16日）