作者: 余月瑛（Joanna Yu） | 2016-03-11 10:05

加拿大的物业签约服务商有哪些职能

加拿大的物业管理公司也是合约服务商，理论上与其他签约的服务商并无区别，只是职能不同而已。如何全心全意从大厦业主的最佳利益出发公平中立地挑选合约商，是物业管理公司最基本的行业操守。

位于多伦多东北部的一幢公寓大厦已有十年历史。自大厦落成之日起，都一直聘用同一家园艺铲雪公司。这家公司在多伦多地区算得上规模较大且信誉良好的公司，过去十年的表现中规中矩：夏天，园林花艺几乎十年如一日，没有任何惊喜;冬天，铲雪表现合格，住户的投诉并不多。

对于一幢公寓大厦来说，夏天园林花艺相当重要，潜在的买家可能正是因为园艺设计得漂亮，花朵赏心悦目，就拍板把物业买下来。冬天铲雪对住户就更重要了，如果铲雪不及时，住户一早可能连车都开不出车库，晚上回家也放不进去。一份好的园艺铲雪合约与住户的日常生活和物业价值紧密相关。

这家园艺铲雪公司捧了十年的“铁饭碗”，工作表现平平，但每年合约的价钱却以至少5%的增幅稳定上扬。

当我接手这个楼盘数月后，收到了该公司新一年度的合约标价，比上一年度上涨8%。对于一个只有600多户业主的小区来说，要分担近7万元(注：加元，后同)的园艺铲雪合约，显然不是一个小数目。以我多年的经验，觉得这份合约明显高过现时的市价。

因此我马上邀请另外三家公司投标。结果不出所料，收到的投标价钱比这家服务了十年的公司低得多。最后业主董事会一致投票赞成，把新一年度的园艺铲雪合约给予一家在多伦多地区信誉不错，但规模仅属中等的公司，新合约的价钱足足便宜30%。更让业主董事会和各住户喜出望外的是，新公司种植的花草树木异常漂亮，设计十分独特，并因此夺得多伦多市政府一年一度的园艺设计大奖。

聘用新的合约公司不仅大大节省了金钱，服务质量也竟然大幅提升。可见，选择一家最合适的物业签约服务商何等重要。

专业外判合约服务商

保证市场公平竞争，保障业主最佳利益

与中国国内的情况不同，加拿大物业管理公司并非包揽式的巨无霸经营模式，所有服务维修合约均为外判，保证市场公平竞争，保障业主最佳利益。

实践中，所有合约均由至少三家以上不同公司参与投标。合约要求内容一视同仁，投标公司按照指定的要求和条件投标，所有合约商必须持有效工伤赔偿保险及其他相关保险，合同条款中写明双方均有提前30至60天终止合约的权利。

依合约金额不同，招标形式有很大区别

**1,000—2,000元的合约，由物业经理自行决定。物业管理公司与大厦订立的管理合同，一定都包含这一重要条款，让物业经理有一定的自由度，去处理日常大厦规模不太大的维修或购买项目。例如，办公室的电脑或打印机需要更换，要购买新的办公桌椅等，只要是合理支出、合理市场价格，物业经理可自行决定，各项发票齐全交给业主董事会签名付款即可。较小型的维修也是同样做法。

金额上限是1,000元还是2,000元，通常视大厦的规模大小而定;也有些大厦的业主董事会特别谨慎，把金额上限减至500元，超过500元的维修或购买项目都必须有三家以上公司报价，呈交业主董事会开会审批同意。

**物业管理合同内规定限额(1,000/2,000元)以上的任何项目，必须邀请三家以上不同公司投标，物业经理向业主董事会呈交报告，推荐最合适的合约商。但也有例外，有些长期性服务合约，每月金额虽然少于1,000元，也必须由业主董事会批准。这些合约包括游泳池保养、冷暖气系统水质检查、每月消防系统例行检查、灭虫、健身器材保养、室内植物保护等。

**100,000元(或50,000元以上)必须是暗标(Blind Bid)，各投标商必须把报价书装在一个密封的信封内。业主董事会全体成员在指定的时间开会，统一时间当场拆开信封，保证没有人预先知道任何一家公司的报价，以杜绝作弊及任何不公正的可能性。

**100,000元以上的工程，通常由注册的专业工程师全面负责招标并撰写详细推荐书。业主董事会和物业经理通常不可能具备专业深奥的工程维修知识，必须由工程师向各合资格的投标公司列明各项具体的维修细则，并提供详尽准确的图纸，工程要求、材料种类、工程进度、付款和保养条款等均一一列明。例如大厦的外墙补漏工程、地下停车场防水工程等，动辄超过500,000元，一定要由专业工程师自始至终监管，才能保证整个工程顺利进行。

大厦各类不同合约

无论是住宅或商业大厦，都有种类繁多的维修、保养服务、物品购买等合约。以住宅大厦为例，常见合约如下：

**每日固定工作，如保安/清洁、大厦管理员。

保安/清洁被视为最重要的服务合约之一。众所周知，这两项都是关系到大厦形象和门面的服务，是大厦每天都不能缺少的。因此，业主董事会都以极其审慎的态度去评估各投标公司的报价书，考察公司以往的服务记录，召见各投标公司，才能最后决定合适的合约商。

大厦管理员(Superintendent)负责简单的日常维修、机器检查等事宜。一般来说，一幢大厦的管理员流动性不大，因管理员对大厦的情况(如机器状况、大小维修历史等)了如指掌，必定为大厦管理省掉不少时间和麻烦。因此，业主董事会向来对聘用大厦管理员都相当重视。

**每星期的服务合约，如游泳池保养和铲雪、剪草、园艺的合约。一幢大厦的园艺设计，是来访客人的第一印象，尤其对那些潜在的买家和租客。花草树木的布置和维护，对物业的价值都会有一定的影响。园艺铲雪的合约相对其他长期性合约如电梯、消防等，持续性较低，两、三年换一个合约商的情况经常会出现。种植的花草树木每年都可以不尽相同，而每年降雪情况有异，也影响合约商的服务质量，所以这类合约的连贯性不是很强。

**每月定期维修保养，如电梯、冷暖气系统(HVAC)、消防设备等。这类合约通常需要聘用稳定的合约商，较常见是聘用电梯/机器设备原产供应商的维修服务公司作定期保养，好处是能保证零部件供应和维修的效率。因为这些合约关系到大厦住户日常生活，物业经理应尽最大所能，保证大厦最基本的设施24小时正常运作;即使要维修，也尽量把维修时间缩到最短，把给住户造成的不便减到最低。因而，这些合约通常一签就是五年。

**每半年/一年的服务合约，如年度消防检查、停车场清洁、洗窗、通风系统清洁等。这些合约由物业经理邀请三家以上不同公司投标，向业主董事会呈交报告，推荐最合适的合约商，并由业主董事会在每月例会上审批通过。

**临时委托的维修服务，如供电、供水去水等等，即时委托熟悉大厦情况的合约商。大厦随时会发生各种不同的状况，如果是在物业管理合同限额(2,000元)以内的维修，像水管爆裂、去水渠堵塞等，物业经理可马上自行决定。当然，如遇紧急状况，例如高层单位的水管严重爆裂，导致楼下十多层遭殃，这种分秒必争的情况就不可能召集业主董事会开会，慢慢讨论决定用哪一家合约商去维修水管、清理积水了。因此，物业管理公司手头必须有一批信得过的、对大厦情况熟悉的合约商，随时能解燃眉之急。

**大厦储备维修基金规定下的重大维修工程。这类工程一般由大厦委托的专业工程师全面负责整个投标过程，并负责监管整项工程的进展，为每一阶段的付款提出建议。

物业管理公司与各合约服务商的关系

物业管理公司也是合约服务商，理论上与其他签约的服务商并无区别，只是职能不同而已。

业主董事会公开招标选择合适的管理公司，合约通常一至五年。物业管理公司代表业主董事会管理大厦，负责协调挑选其他专项的合约服务商，监督这些合约服务商的工作，服务商需向物业管理公司报告工作情况。物业管理公司的合约同样包含30—60天的终止合约条款，业主董事会和物业管理公司如发现有违反合约的行为，各自均有权提前解约。

由于业主董事会只是一群关心大厦运作，不支取任何薪酬的义务工作者，他们全权委托物业管理公司管理大厦物业，彼此间的信任至为重要。物业管理公司的诚信和口碑往往是业主董事会考虑的最关键因素，其次才是合约的价钱。

物业管理公司其中一项重要的职能是向业主董事会推荐其他专项合约服务商。如何全心全意从大厦业主的最佳利益出发公平中立地挑选合约商，是物业管理公司最基本的行业操守。加拿大物业管理的法规条例杜绝任何利益输送，物业管理公司只收取管理合约规定下的固定服务费，物业管理公司与所有其他签约服务商都不应存在利益关系，任何形式的回扣佣金都属违法，如查出即可能被吊销执业资格。

挑选合适的物业签约服务商无疑是一幢大厦运作的关键，签约服务商提供的服务与大厦的形象、物业价值以及业主的物业管理费的高低都息息相关。

(注：1加元约合6.653元人民币)