作者: 余月瑛（Joanna Yu） | 2016-03-11 10:05

加拿大业主董事会有哪些素质和道德要求

“加拿大物业管理志”专栏于第10期面呈读者，由加拿大一线物业管理职业经理人及“加拿大共管公寓董事会”专业研究人员组成专栏撰稿，进行连载刊登，通过推介国外物业管理新模式，为国内物业管理同行提供参考。

业主投票把违规董事送出董事会

多伦多市中心一座大厦的业主特别大会即将举行，这一次破记录有超过七成业主出席，场面颇为震撼。除了物业管理公司高层、大厦审计核算师外，大厦的律师也到了场。最令人惊讶的是，大厦特别雇用了两名荷枪实弹的军装警员驻守会场，使这个平时典雅悠闲的大厦会所大堂平添了几分紧张气息。

这不是每年一次的业主周年大会，而是应大厦超过15%业主签名要求举行的紧急特别大会，会议议程是要开除一名现任业主董事会董事，并同时补选一名新董事。

大会议程还列明，现任董事史密斯先生涉嫌刻意隐瞒与大厦室外漏水维修工程投标商的亲属关系，在投标过程中私下向其亲戚透露其他投标公司的详情，令其亲戚得尽优势。史密斯更在董事会上对该公司极尽吹捧之能事，最终使其亲属的公司以相对其他公司稍低的价钱，顺利获得逾50万加元的维修合约。

董事必须申明任何潜在的利益关系

安大略省共管大厦条例规定，业主董事会讨论任何议程(不论是否牵涉金钱)，如若董事知道其中有相关人员或公司与自己有直接或间接关系，都必须第一时间知会董事会，回避讨论环节，更不可以参与投票，以避免有利益输送的嫌疑。

这家与董事史密斯亲属有关系的公司，其补漏维修水平却不尽人意，工程才过了不到两年，不少住户又重新饱尝漏水的苦头。更要命的是，这家维修公司已申请破产，合约订明的五年全包维修补养条款随之化为乌有。

无意之间，有业主发现该公司与董事史密斯的亲属关系，并怀疑其诚信及操守的缺陷导致了此项重大维修工程的严重失误，认为史密斯已不适宜继续其业主董事会董事的职务，决定要开会罢免他的职务。

业主特别大会罢免董事

根据安大略省共管大厦条例，必须召开业主大会，获到半数以上注册业主投票赞成才能罢免董事。此时是十月，若要等到下一次业主周年大会，即明年六月，那便太迟了。于是，业主董事会在收集到超过15%业主签名要求后，即发信通知全体业主，并于两个星期后召开了此次业主特别大会。

业主反应空前踊跃。以往的业主周年大会通常只有约三成的出席率(法例规定25%以上业主出席大会即有效)，但此次特别大会却吸引了七成多业主，他们牺牲了宝贵的晚饭和休息时间，特地来开会投票，表达自己的意愿。

会上，史密斯竭力为自己辩护，称自己是投标结束后才知道其亲戚的身份，也有一些支持史密斯的业主发言称赞其多年来对大厦贡献良多，此次应是无心之失。但更多愤怒的业主猛烈抨击史密斯令大厦蒙受损失，令住户饱受漏水的折磨。有住户激动地表示，他花了两万多加元装修，才享受了不到一个月，一场暴雨把崭新的橡木地板泡在水里，精心设计美轮美奂的墙纸也宣告报销。最要命的是，该业主新屋入伙，尚未为其加料装修的房子购买保险。而共管大厦条例保险细则规定，如因漏水、火灾等情形造成损坏，大厦对房子额外加料装修不予负责，只负责复原大厦本身提供的原始基本装修。因此，该名业主的两万多加元装修也差不多全泡汤了。

其他业主也陆续诉说自己的不幸故事，有价值不菲的名画毁了;珍贵照片、证书弄湿了。个别业主表现相当激动，幸好有军装警员和律师等人在场，整体气氛仍在控制中。

正式开始无记名投票，每户一张选票，投票顺利进行。投票结果超过六成半业主(法例规定需有半数以上注册业主同意即可)赞成罢免该名董事，并同时选出新任董事。

业主董事会成员责任险

至于是否进一步追究董事史密斯的民事、甚至刑事责任，有待大厦业主董事会、物业管理公司和律师另行商讨。

业主董事会作为大厦的最高决策机构，董事会成员的最基本职责是：凡事必须从大厦的最佳利益出发，为业主的最佳利益着想。业主董事会是一群热心大厦利益的义务工作者，他们并非各个领域的专业人士，所作的决定有时未必完美无瑕。大厦保险中的业主董事会成员责任险，主要是保护董事会成员不会因决定失误而被追究个人责任。责任保险金额通常为500万加元，但视乎每幢大厦的不同价值而具体决定;一些大厦的保险额可高达1,000万加元。

只有在极罕见的情况下，经调查证实董事会成员在明知或显然应当知道的情况下，对大厦和业主利益造成严重损失，大厦保险非但不会保护，可能还会进一步追究违规董事个人的刑事和民事责任。

业主董事会成员的资格

业主董事会成员完全是义务性质，不支付任何酬劳，但加拿大人都十分热衷这些义务工作，这与他们长期的社会文化有关。小孩子从小就有当义务工作者、服务社会的强烈意识和荣誉感。而且政府规定，如果当义工的时间不够，学生将拿不到中学毕业证书。

业主董事会成员与其他义工也颇为相似，共管大厦条例列出董事的出任条件相当简单：必须年满18岁，没有未解除的破产记录，具备正常行为能力即可申请。

如果大厦没有特别条款规定，一个与大厦毫无关系的外人也可以有权参加业主董事会选举，成为某一大厦的业主董事会成员。在2001年修正的安大略省共管大厦条例实施前，非业主担任业主董事会成员的现象并不少见，尤其是一些房地产经纪熟悉了一幢大厦后，便有兴趣竞选成为该大厦的董事。不过，新共管大厦条例实施后，为保障大厦及业主的最佳利益，大多数大厦已加入特别条款，规定业主董事会成员必须是现任业主。

虽然共管大厦条例对业主董事会成员的资格要求相当宽松，但是，当业主真正挑选董事时，必须要慎重考虑以下两点：

(一)至少拥有某一方面的管理才能;

(二)凡事以大厦利益为先，绝对不可以有私心，全心全意服务大厦业主，这点至为关键。

“梦幻”业主董事会

在加拿大十多年的物业经理生涯中，令我印象最深的是，我曾管理的多伦多市中心一幢豪华住宅大厦，其业主董事会堪称“梦幻董事会”。五位董事分别是：

一名半退休的执业律师;

一名服务多伦多市政府35年的高级公务员;

一名注册会计师;

一名自己开公司的持牌工程维修技师;

一名活力充沛的地产经纪人。

因为这一梦幻组合，大厦许多重大议题都由具备专业知识技能的董事会决策，无须额外花钱请其他合约商，办事效率极高。这个业主董事会有现成的法律顾问，免费解决简单的法律问题，特别是对付一些专找麻烦的住户;会计核算师每月把关，确保大厦每笔支出都准确无误;大厦如有机器故障、重大维修投标、富有经验的持牌工程维修技师会向董事会详细分析研究每个投标报告，从而推荐并挑选出最适合的合约商;年轻的董事经常向董事会提议许多新点子，使大厦生活更多姿多彩;在市政府任职的董事是市政条例的专家，掌握第一手市政新例的资料，使大厦免走政策的冤枉路。

物业管理公司在业主董事会选举中扮演的角色

理论上，业主董事会的选举是由业主一户一票民主选举产生，似乎与物业管理公司没有什么关系，但在实际工作中，物业管理公司对董事会的选举起很重要的作用。

首先，必须向全体业主清楚说明共管大厦条例规定下的选举程序，以保证选举的公正和透明。所有业主董事会的选举通知、候选人简历以及业主授权书等均由物业经理准备，在业主大会召开前至少十五日通知全体业主;其次，物业经理不妨可以接触一些真正关心大厦、没有私心，并且有一定专业知识的业主，鼓励他们参与业主董事会的选举。

另一方面，对一些品行不佳、声名狼藉、摆明车马入业主董事会目的是捞油水、中饱私囊的人，以及一些专爱制造麻烦的滋事分子，如何设法阻止他们进入业主董事会，确实可以考验物业经理和业主董事会的真功夫。

一个优秀的业主董事会，不仅是大厦各业主的福分，更直接影响到物业管理公司的运作和物业经理的工作效率与成绩。物业经理如果遇到一个素质低下、着眼个人私利的业主董事会，他的工作无疑每日都是噩梦，大厦也将永无宁日。

小心“坏”业主进入业主董事会

一名刚搬进大厦才一个月的新业主，迫不及待地向物业经理查询，什么时候召开一年一度的业主大会，业主董事会是否有空缺或改选。该业主时常拜访大厦管理处，物业经理对这名新业主如此热心大厦事务十分感激，各大厦员工对其也有问必答。

可是在不到一个月时间，这名业主给整个物业管理团队添了不少麻烦。先是偷偷占用别人的停车位;又盗用其他业主空置的储物间;其汽车频频漏油，损坏了停车位的地面。难以想象，如果这名业主进了业主董事会，这种自私自利的董事，又作为物业管理团队的顶头上司，不知会给物业管理工作带来多少无形压力和烦恼。幸亏在业主大会改选董事会前，这名业主已原形毕露。不然的话，物业管理团队为他推波助澜，让他成为董事会董事，到时候再想把他请出去就难了。

我曾经接手一幢大厦，业主董事会与一名被开除出董事会的业主打官司已经一年多，仍在胶着状态。该名前董事控告大厦及董事会，无理把他开除出董事会，要求赔偿名誉和精神损失50万加元。旷日持久的诉讼使大厦可能要耗费至少10,000加元的律师费。更不幸的是，因为大厦有诉讼在身，所有物业买卖的文件中都必须申明大厦有尚未了结的官司，直接影响了业主的房屋买卖交易，大厦全体业主都成了受害人。

由此可见，业主董事会的素质是何等重要，大厦业主一定要审慎对待业主董事会的选举，因为业主董事会的素质和诚信直接影响大厦的运作和声誉，更与大厦业主的经济利益息息相关。董事会良好的素质和道德修养是一幢大厦成为低物业管理费、高物业市场价值的成功大厦的关键。